Пока эксперты размышляют о том, состоится ли и когда ипотечный кризис в связи с активной реализацией льготной программы, Минфин РФ, к слову, представители которого ранее выступали против ее продления, решил взять ситуацию в свои руки, вероятно, посчитав споры о необходимости продления или прекращения программы удобным моментом для того, чтобы поддержать банковскую систему деньгами, которые в теории должны поработать на экономику, при этом одновременно закрепив именно за правительством возможность влиять на реализацию программы, очевидно, для того, чтобы как раз и избежать образования ипотечного пузыря. Именно такие цели, во всяком случае, такое сложилось впечатление, заложены в постановлении Минфина, предусматривающего продление программы льготной ипотеки до конца следующего года. Напомним, действующая с апреля программа закончится 1 ноября. Её условиями предусмотрена ипотека под 6,5% до конца срока действия кредита с возможностью купить жилье стоимостью до 12 млн рублей в Московском и Петербургском регионах и до 6 млн рублей — в других субъектах России. Разницу между льготной и действующей на рынке ипотечными ставками кредитным и иным организациям, участвующим в реализации льготной программы субсидирует государство. Если до 1 ноября под общей суммой кредитов (займов), по которым осуществляется возмещение недополученных доходов было предусмотрено 900 млрд рублей, то теперь Минфин предлагает заложить 2,8 трлн рублей. Соответственно, если в рамках действующей льготной ипотечной программы планировалось улучшить жилищные условия не менее чем 310 тыс. россиян, то до 2021 года Минфин предполагает задействовать в программе порядка 877 тыс. граждан страны. Собственно, это все изменения, которые касаются непосредственно заемщиков, тогда как остальная и основная масса правок, предлагаемых Минфином для внесения в некоторые акты правительства РФ, касающихся субсидирования жилищного кредитования, как раз и говорит о том, что все предыдущие схемы взаимодействия между профессиональными участниками рынка сейчас сильно изменятся. Причем, для ряда таких участников, с одной стороны, появляются более интересные условия работы, с другой — те из них, кто не имеет никакого отношения к госсектору, могут вылететь с этого рынка.
Коротко расскажем о тех изменениях, которые, на наш взгляд, являются ключевыми и могут подтверждать указанные предположения. В постановлении правительства Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 566 «Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году» помимо, конечно, чисто технической замены дат в связи с продлением программы до конца 2021 года, Минфин предлагает внести изменения, подразумевающие, что вклад в имущество акционерного общества «ДОМ.РФ», не увеличивающего его уставный капитал, будет вноситься несколько раз. То есть не единоразово как сейчас. Следовательно, деньги будут поступать в банковскую систему частями, что в нынешних непростых с точки зрения развития экономики и темпов строительства, в том числе — наличия в строительном секторе сезонного фактора, является наиболее разумным решением — тем более с учетом возможности у АО «ДОМ.РФ» размещать временно свободные денежные средства в депозиты и (или) в виде неснижаемого остатка на расчетных счетах в кредитных организациях, допускаемых к работе с бюджетными деньгами. Получив огромный объем бюджетных средств, освоить их сразу никто не сможет, а значит, деньги могут превратиться в мертвый груз. Внесение денег частями позволит избежать этого негативного последствия. Кроме того, предлагаемая Минфином новая редакция одного из пунктов Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по ипотечным кредитам, утвержденных правительством РФ постановлением № 566 по своему смыслу предполагает ручное управление ходом реализации льготной программы, так как теперь АО «ДОМ.РФ» сможет устанавливать лимит средств на выдачу кредитов для кредитных и уполномоченных организаций в устанавливаемые именно правительством сроки. По сути эти две поправки — внесение частями денег и установление лимитов исходя из определяемых правительством сроков — позволяет именно правительству держать руку на пульсе реализации льготной ипотечной программы, не отдавая ее на полный откуп АО «ДОМ.РФ», как сейчас.
Важными также поправками являются и те, что теперь наряду с кредитными и уполномоченными организациями, а также ипотечными агентами, право получения недополученных доходов предусматривают и для самого акционерного общества «ДОМ.РФ», а также те, которые обязывают так сказать коммерческих операторов рынка, никак не связанных с государственным участием и получающих средства на основании договоров, заключенных с АО «ДОМ.РФ» дать главному распорядителю как получателю бюджетных средств и органам государственного (муниципального) финансового контроля согласие на осуществление проверок соблюдения целей, условий и порядка предоставления субсидии. Отметим, что в нынешней редакции Правил наличие такого согласие требуется только со стороны АО «ДОМ.РФ». Думается, что далеко не все операторы смогут пройти эти проверки, освободив место под солнцем для более честных игроков, чьи доли в свою очередь могут в этом случае только увеличиться на этом рынке. Кроме того, появляются совершенно новые нормы, к слову, странно, что до сих пор они отсутствовали, которые предполагают, что если главный распорядитель как получатель бюджетных средств получит меньшие ранее доведенных лимитов бюджетных обязательств объемы средств, что, соответственно, повлечет невозможность выполнения оговоренных ранее в соглашениях условий, то по сути можно договориться о новых условиях, либо же — расторгнуть договор при недостижении согласия по новым условиям.
Ну и, пожалуй, главным дополнением, которым, возможно, Минфин намерен устранить не то, чтобы коррупционную составляющую, сколько закрыть откровенно существующую лазейку, является изменение, предполагающее, что теперь не только АО «ДОМ.РФ» не имеет права приобретать за счет субсидии иностранную валюту, за исключением операций, осуществляемых в соответствии с валютным законодательством Российской Федерации при закупке (поставке) высокотехнологичного импортного оборудования, сырья и комплектующих изделий, но и иные юрлица, получающие средства на основании договоров, заключенных с АО «ДОМ.РФ».
Подчеркнем, что не так давно замминистра финансов Алексей Моисеев на конференции издания «Ведомости» предлагал свернуть программу льготной ипотеки, обосновывая свое видение тем, что, по его мнению, из-за льготных программ по ипотеке существуют риски возникновения пирамиды в бюджете. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10−15 лет. При этом если ставка субсидирована, она ниже рыночной, она не будет рефинансирована, и срок жизни этих кредитов по факту будет больше, чем те [средние] семь лет, которые они сейчас живут. И это будут те же номинальные 20 лет, непредсказуемы расходы бюджета в неопределенном будущем», — заявлял Моисеев. Сегодня же, как мы видим, именно Минфин предлагает продлить льготную программу и, судя по предлагаемым ведомством изменениям в некоторые документы правительства РФ, ведомство рассчитывает не только с помощью ручного управления избежать ипотечного пузыря, но и поддержать банковский сектор, думается, нуждающийся сейчас в деньгах. То есть Минфин РФ хочет таким образом убить нескольких зайцев. Можно предположить, что ход ипотечной программы в первую очередь, будет определяться не столько спросом со стороны заемщиков, сколько некоторыми нюансами, связанными с работой банковского сектора ради устойчивости финансовой системы и, следовательно, ради более ровного пусть даже неспешного, но все же без стрессовых скачков, развития экономики.