Коммерческая недвижимость — торговые и офисные центры, гостиницы и т. д. — сразу же стала одним из наиболее пострадавших от коронавирусного коллапса секторов российской экономики. А на выходе из кризиса ее владельцев ждут еще большие проблемы, судя по последним инициативам властей наподобие права арендаторов на одностороннее расторжение договоров с торговыми центрами. Коронавирус, как и во многих других случаях, лишь ускорил давно сложившиеся тренды. Проблемы у «королей российской недвижимости» зрели давно — их состояния за последние несколько лет неуклонно снижались в связи с падением доходов населения и стремительным развитием онлайн-торговли, а закрепление мер «социального дистанцирования» лишь ускорит этот тренд. Однако в российских реалиях сложно ожидать, что традиционные форматы торговли будут отступать под давлением одной лишь рыночной конкуренции — в новых реалиях практически неизбежно обострение борьбы за передел земли, которая на протяжении десятилетий приносила рантье их сверхдоходы.
Падающего — подтолкни
Принятие предложенного правительством законопроекта, который несколько дней назад поступил в Госдуму, «потрясет основы гражданского законодательства», утверждают крупнейшие игроки российского рынка коммерческой недвижимости — структуры, подконтрольные таким миллиардерам, как Роман Абрамович, Михаил Гуцериев, Александр Клячин и т. д. В своем коллективном письме, о котором на минувшей неделе сообщило РБК, они настаивают, что право на одностороннее расторжение договоров для тех арендаторов, чьи доходы упали более чем на 50% в результате введения режимов «самоизоляции», является «произвольным вмешательством в существующие арендные правоотношения без конституционных на то оснований». В результате «драматичным образом» будут затронуты не только торговые центры, но и кредитующие их банки, а также различные компании, которые предоставляют услуги собственникам и арендаторам объектов коммерческой недвижимости.
Упомянутая инициатива правительства лишь подлила масла в огонь — она появилась всего через несколько дней после того, как главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов в ходе онлайн-конференции Urban Awards «Как изменятся города после пандемии?» выступил с шокировавшим рантье заявлением о будущем крупных торговых центров. «Если рынок будет говорить, что формат больших торговых центров не приносит прибыли, то, скорее всего, мы увидим, что их невыгодно будет переделывать под большие центры. Скорее всего, это будет снос, и владелец спокойно расстанется с этой недвижимостью и реализует землю иначе», — сообщил первый заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству столичного правительства.
Это высказывание незамедлительно приобрело скандальное звучание, поскольку управление коммерческой недвижимостью слишком уж долгое время было одним из важнейших видов бизнеса в Москве, и сама возможность сноса крупных торговых центров, на первый взгляд, выглядит как намерение чиновников зарезать курицу, несущую золотые яйца. Особенно если вспомнить о том, что сами чиновники имеют в этой сфере многообразные и далеко идущие интересы. Между тем ряд цифр свидетельствует о том, что к коронавирусному кризису богатейшие рантье подошли не в лучшем состоянии.
По данным журнала Forbes, начиная с предыдущего кризиса 2015 года размер состояний ряда «королей российской недвижимости» неуклонно сокращался. В частности, лидеры соответствующего рейтинга Forbes Зарах Илиев и Год Нисанов, владельцы холдинга «Киевская площадь» (наиболее известный объект — столичный ТЦ «Европейский»), за последние пять лет потеряли более трети своих состояний. Если в 2015 году Forbes оценивал капиталы каждого из них в $ 4,3 млрд, то на начало этого года состояния Илиева и Нисанова снизились до $ 2,7 млрд, хотя они продолжают занимать высокие места в свежем рейтинге российских миллиардеров Forbes, деля в нем 37-ю и 38-ю строчки.
Следом за ними идет еще один фигурант списка «королей российской недвижимости» — владелец ГК «Ташир» Самвел Карапетян. Его состояние, по оценке Forbes, за последние пять лет сократилось еще больше — с $ 4 млрд до $ 2,5 млрд. Состояние владельца группы «Сафмар» Михаила Гуцериева (45 место в актуальном рейтинге российских миллиардеров) за этот же период снизилось с $ 2,4 до $ 2,1 млрд, а владелец группы Crocus, крупнейшего выставочного оператора столицы, Арас Агаларов (55 место в рейтинге Forbes) за пять лет уменьшил свое состояние с $ 1,9 млрд до $ 1,7 млрд. Единственным из ведущих «королей российской недвижимости», кому после кризиса 2015 года удалось существенно приумножить свои капиталы, был Александр Клячин (холдинг Gleden Invest), сделавший ставку в большей степени не на торговую, а на офисную недвижимость и гостиницы. Его состояние, по оценке Forbes, в 2015—2020 годах увеличилось с $ 950 млн до $ 1,6 млрд.
Еще в прошлом году авторы рейтинга российских рантье констатировали, что рынок коммерческой недвижимости продолжает стагнировать. Годом ранее объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил около $ 3 млрд — почти на 40% меньше, чем в 2017 году. По данным международного агентства недвижимости Knight Frank, за последние пару лет динамика выхода международных операторов ретейла на российский рынок упала до уровня начала десятилетия. В 2019 году в России появилось 26 новых операторов, в 2018 году — 23; для сравнения, в 2010 году их было два десятка. А объемы ввода новых торговых площадей в Москве вообще вернулись к показателям середины 2000-х годов. Согласно статистике, которую приводит тот же источник, в прошлом году в столице было введено в эксплуатацию чуть более 200 тысяч квадратных метров торговых площадей, что сопоставимо с 2005 годом, но тогда доля вакантных площадей находилась на уровне 2,5%, а в прошлом году превысила 6%.
Раскоронованный формат
Во многом все это было следствием кризиса 2015 года, который привел к резкому падению доходов населения и ускорил развитие онлайн-торговли. Этот общемировой тренд в связи с коронавирусом обещает резко усилиться — как подсчитали недавно аналитики сервиса консультаций для малого бизнеса Comparisun, к середине нынешнего десятилетия основатель первопроходца интернет-торговли, американской компании Amazon Джефф Безос к середине нынешнего десятилетия может стать первым в истории долларовым триллионером. В России с поправкой на масштаб тоже можно привести сопоставимые примеры: в прошлом году состояние основательницы российского онлайн-бренда Wildberries Татьяны Бакальчук, по оценке Forbes, достигло символической отметки в миллиард долларов.
Прогнозов о том, что эпоха форматных торговых центров уходит в прошлое, было немало и до появления коронавируса, и нынешний кризис, похоже, не предвещает их владельцам никаких перспектив роста. Из режима «самоизоляции» большинство россиян выйдет без средств, достаточных для регулярного посещения торговых центров, а дополнительным фактором падения потока покупателей станут режимы «социального дистанцирования», которые, видимо, будут сохраняться еще долго. При этом над операторами торговых центров будет постоянно висеть дамоклов меч в виде Роспотребнадзора, поэтому многие определенно будут действовать по принципу «лучше перебдеть, чем недобдеть», особенно с учетом многократно возросшей влиятельности ведомства.
Ничего хорошего не стоит ждать и владельцам отелей, особенно тех, которые в значительной степени ориентированы на иностранных гостей в Москве и Санкт-Петербурге — их загрузка уже в конце марта упала до мизерного уровня, а при сохранении закрытых границ даже постепенный выход из «самоизоляции» вряд ли быстро вернет им постояльцев. Международное агентство Cushman & Wakefield еще в апреле ожидало возобновления активности на рынке гостиничной недвижимости России во II половине 2020 года, но для полного восстановления отрасли от последствий пандемии понадобится три-пять лет. Восстановления загрузки качественных гостиниц до привычных уровней (выше 60%) следует ожидать, по мнению аналитиков, не ранее начала или середины 2021 года.
«До конца года мы ожидаем снижения активности в развитии арендаторов, вызванной приостановлением работы магазинов непродовольственного профиля в связи с пандемией и девальвацией рубля. Последствием эпидемиологической ситуации в стране также станет перенос сроков открытия ряда объектов, запланированных во второй половине 2020 года, рост уровня вакансии на фоне кризиса и ввода новых торговых площадей, и соответственно, изменение коммерческих условий как по действующим, так и по новым контрактам… В условиях существующей неопределенности и введения принудительных ограничительных мер рынок пытается подстроиться под новые правила. Наибольшую активность проявляют игроки онлайн-сектора, в частности продуктового», — говорится в обзоре рынка торговой недвижимости Москвы Knight Frank по итогам первого квартала.
Сейчас компания ожидает увеличение доли вакантных площадей в торговых центрах столицы до 11%. Эксперты Cushman & Wakefield в своем последнем обзоре рынка коммерческой недвижимости прогнозируют, что доля свободных площадей в Москве будет находиться в диапазоне 10−15%. Такие показатели будут сопоставимо уже с кризисом 2008−2009 годов, который форматному ретейлу удалось преодолеть довольно быстро — во многом благодаря тому, что доходы населения не ушли в затяжное пике. Теперь же рассчитывать на это не приходится — падение доходов россиян как минимум во втором квартале этого года будет измеряться десятками процентов.
При этом на оставшиеся у населения деньги активно претендуют девелоперы жилой недвижимости. Еще в конце апреля правительство утвердило программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых с минимальным взносом 20% от стоимости жилья. Предполагается, что в рамках программы сроком действия до 1 ноября удастся выдать до 250 тысяч кредитов и дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей. В данном случае власти пошли проверенным путем, поскольку в предыдущий кризис застройщиков в условиях резкого повышения ставки ЦБ тоже спасали путем субсидирования ипотеки, а теперь в Госдуме обсуждается и распространение льготной программы на вторичное жилье.
В этом контексте перспективы сноса крупных торговых центров, о которых заговорил главный архитектор Москвы, напоминают о «внутривидовой конкуренции» рантье за главный ресурс извлечения доходов — землю. Девелоперы жилья в этой борьбе в последние годы явно выглядели более весомо, пролоббировав множество выгодных для себя государственных программ, начиная со столичной реновации. Льготная ипотека под 6,5% годовых также во многом выглядит результатом активности строительного лобби. Соответствующее решение было принято после обращения к Владимиру Путину основного акционера ГК «ПИК» Сергея Гордеева, который, по оценке Forbes, начиная с 2015 года увеличил свое состояние почти втрое, с $ 550 млн до $ 1,6 млрд, что позволило ему занять 59 место в рейтинге российских миллиардеров.
К лоббистским успехам застройщиков жилья можно отнести и решение столичных властей разморозить все стройки начиная с 12 мая. Для стремительно падающей экономики это, наверное, хорошая текущая новость, но в более долгосрочной перспективе проблема состоит в том, что в условиях резкого снижения доходов покупателей жилья застройщики вряд ли предложат рынку какой-то иной формат, чем все та же высокоплотная многоэтажная застройка с большим количеством малогабаритных квартир. Продукт, которым затоварен российский рынок новостроек, в целом мало чем отличается по качеству от того, что создают операторы коммерческой недвижимости — однотипные торговые и офисные центры. И в том, и в другом случае формирование комфортной среды для жильцов, покупателей и сотрудников компаний определенно не является главным приоритетом — на первом месте неизменно стоит извлечение земельной ренты.
Так или иначе, аналитики призывают рынок коммерческой недвижимости готовиться к худшим сценариям. В частности, аналитики Cushman & Wakefield рекомендуют собственникам девелоперских проектов уделить внимание подготовке активов к продаже, в том числе с точки зрения реструктуризации арендных потоков и юридических аспектов: «Передел собственности, реализация непрофильных активов и токсичные активы — эти процессы будут на повестке дня во втором полугодии». Стабилизацию показателей посещаемости и заполняемости торговых центров эксперты ожидают только к марту 2021 года.