Высокие ипотечные ставки в России можно снизить двумя способами – массовыми дотациями или снижением ключевой ставки ЦБ. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказал эксперт РИСИ, экономист Михаил Беляев.
Средняя ставка по жилищным кредитам на уровне 9 процентов годовых - это преступление. Такое мнение озвучил вице-премьер Марат Хуснуллин на совещании правительства с регионами. Он отметил, что достижение показателей национального проекта "Жилье и городская среда" невозможно без уменьшения ставок по ипотеке. "Даже если будет 5%, в наших мечтах, нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 миллионов квадратных метров и продать их", - сказал он.
"Снижение ипотечных ставок в России возможно, и на это у правительства есть два варианта действий, - отмечает аналитик. – Первый и самый простой – искусственно дотировать ипотечное кредитование банкам, чтобы без реального снижения ставок в стране россиянам такие займы обходились дешевле. Пример такой практики мы сейчас видим на Дальнем Востоке, где можно взять ипотеку под 2% годовых – банку процентная разница компенсируется из федерального бюджета. Это действенный и надежный метод.
Но нужно понимать, что дальний Восток искусственно субсидируется из-за сложной там демографический и экономической ситуации, и ресурсов на это уходит сравнительно немного. В масштабах России траты на подобные программы будут огромные – таких денег просто нет. Да и нецелесообразно искусственно давить на ипотеку в масштабах самого большого государства планеты".
Политика Центробанка
По паспорту нацпроекта "Жилье и городская среда", в 2019-м средняя ставка по ипотеке должна была составить 8,9%, в 2021-м - 8,5%, к 2024-му - 7,9%. Одной из целей программы названо "обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%)". По данным ЦБ, средняя ставка по ипотеке в рублях в декабре 2019-го составила 9% после 9,19% в ноябре.
Нацпроект предусматривает увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн квадратных метров ежегодно. А также кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30%, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой вдвое. Помимо прочего, прописано обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда – замена ветхого жилья современным и расселение нуждающихся.
"Второй способ добиться выполнения целей нацпроекта - перестать искусственно сдерживать инфляцию за счет интервенций Центробанка. Вслед за этим сразу будет снижена ключевая ставка Банка России, которая сейчас довлеет над всей кредитной системой. В итоге мы видим высокие проценты по всем кредитам, включая ипотеку. Банк – коммерческая организация, работать в убыток он не может. При ключевой ставке в 6% он вынужден учитывать прибыли и риски, потому и ипотечные займы выдаются под 9%.
При этом смысла держать ключевую ставку на нынешнем высоком уровне просто нет – Центробанк ведет политику, которой вместе с инфляцией в определенной мере "душит" деловую и финансовую активность. Со снижением ключевой ставки снизится автоматически стоимость кредитов, в результате чего активизируются многие экономические процессы. Без этого останется лишь субсидировать ипотеку на общегосударственном уровне, чтобы нацпроект по жилью был выполнен".
Мелкими шагами
Ключевая ставка Банка России - основной инструмент денежно-кредитной политики Банка России. Этот показатель играет информационно-сигнальную роль и характеризует направленность денежно-кредитной политики. Ставка появилась в российской экономике в 2013 году, когда государство отказалось от фиксированного курса рубля и перешло к плавающему. По умолчанию тогда ставку закрепили на уровне 5,5%, что в сложившихся условиях было комфортно игрокам и экономике.
Однако уже в апреле 2014-го из-за кризисных явлений ставку повысили до 7,5%, а к февралю 2015-го она достигла 17%. Правда, уже в марте был взят курс на ее снижение до 15%, а к сентябрю 2018-го ее плавно опустили до 7,25%. После кратковременного и незначительного повышения общий тренд на снижение продолжился. И сегодня Банк России в очередной раз снизил ключевую ставку на 0,25% - до показателя в 6%. Уточнив при этом, что складываются инфляционные риски из-за эпидемии коронавируса.
"В сложившейся ситуации целесообразнее оживлять российскую экономику, а не забрасывать нацпроекты деньгами и банковскими субсидиями. Для этого Банку России достаточно продолжить планомерную политику по снижению ключевой ставки. Экономика – это набор хрупких механизмов, который не терпит резких рывков. Потому сейчас регулятору просто нужно снижать ставку на 0,25% ежеквартально без тревожных для рынка сигналов по прекращению этого процесса.
На мой взгляд, ниже 4% в России опускать ключевую ставку нецелесообразно – экономика к этому еще не готова. С другой стороны, оживление деловой активности в стране отрегулирует инфляцию до приемлемых значений довольно быстро и будет способствовать повышению реальных доходов граждан. Само собой, эти общие процессы отразятся и на рынке недвижимости, и на национальном проекте, затрагивающем жилищную политику", - заключает Михаил Беляев.