​Эволюция жилья: как новые стандарты развития территорий помогают девелоперам строить лучше

Какие положения предусматривает стандарт комплексного развития территорий, придерживаются ли его девелоперы и когда он станет обязательным

Массовая застройка советского периода сделала городскую среду в России разнородной и негармоничной. Несмотря на то, что существует устойчивый спрос на качественное жилье, большинство девелоперов продолжают строить дома по советским нормам — новые районы, которые, по данным ДОМ.РФ, составляют 28% жилого фонда страны, с незначительными изменениями воспроизводят советский типовой микрорайон.

Эту проблему должен решить стандарт комплексного развития территорий, разработанный ДОМ.РФ и КБ "Стрелка" при поддержке Минстроя России. Документ новый, но некоторые застройщики уже применяют его подходы, благодаря чему за счет продуманных решений непрестижные районы города превращают в самые дорогие, повышают ликвидность недвижимости и быстро ее распродают. О том, как это происходит, рассказывает портал "Будущее России. Национальные проекты", оператором которого является информационное агентство ТАСС.

Одни обсуждают, другие зарабатывают

Стандарт комплексного развития территорий призван повысить качество жилой среды, создать условия для благополучия жильцов, их реализации и развития, а также социального взаимодействия. Он состоит из шести книг и четырех каталогов, и его разработка велась на протяжении почти трех лет — с сентября 2016-го по май 2019 года. По данным Минстроя, научная и экспертная база стандарта объединяет более 200 экспертов из десяти стран мира, специализирующихся более чем в 15 областях знаний, к разработке методического руководства были привлечены более 20 ведущих российских и международных научных институтов.

Документ, в частности, регламентирует, что 90% объектов торговли, услуг и досуга повседневного спроса должны быть расположены рядом с домом, более 50% жителей должны пользоваться комфортным общественным транспортом, до 40% площади застройки должно быть занято объектами коммерческой и общественно-деловой инфраструктуры, высота домов не должна превышать девяти этажей. Как сообщает ДОМ.РФ, все это должно создать функционально разнообразные, компактные и безопасные населенные пункты с комфортным жильем и высокой транспортной доступностью.

Хотя стандарт комплексного развития территорий, одобренный проектным комитетом по нацпроекту "Жилье и городская среда" весной 2019 года, только готовится к утверждению на федеральном уровне, отдельные застройщики уже начали применять его методы и получили благодаря этому экономическую выгоду. Своим опытом они поделились на специальном семинаре, организованном ДОМ.РФ и КБ "Стрелка". Мероприятие собрало около 400 специалистов из 56 регионов России, в нем приняли участие представители региональных органов власти, главные архитекторы регионов и городов, руководители более чем 160 компаний-застройщиков.

Глава группы концепций строительной компании "Брусника" (Екатеринбург) Дмитрий Ступин отметил, что стандарт комплексного развития территорий отвечает запросам на высокое качество жизни, разнообразие и доступность жилья, условия для благоприятной жизнедеятельности человека и его развития. Однако при переходе на новые нормы неизбежно возникает конфликт со старыми ценностями общества, считает Ступин. Так, необходимо обеспечить "бесшовность" новой жилой среды, соответствующей стандарту, и старых городских территорий.

В пример Ступин привел строящийся жилой район "Южные кварталы" в Екатеринбурге, окруженный старым частным сектором. Формально проект соответствует стандарту: правильная этажность, общественные пространства, соблюдены и другие параметры. Несмотря на это, проект находится "сам в себе": созданная в нем городская среда будет разительно отличаться от соседних микрорайонов. Для решения этой проблемы необходима воля местных властей по благоустройству прилегающих территорий, считает девелопер.

"Здесь вопрос не в одном застройщике и в том, что он своей инициативой может сделать. Это должна быть комплексная работа совместно с властями города", — сказал Ступин.

С ним соглашаются и в ДОМ.РФ — отдельный девелопер не может видеть планов города целиком: "Стандарт рекомендует развивать территории комплексно. И это в первую очередь задача, которую должны отслеживать органы местной власти. Только в этом случае получается связанная городская среда". По мнению экспертов компании, город не может развиваться, если власти и строители оперируют отдельными кварталами или микрорайонами.

Противоречия в регламентах

Проблемы есть не только в градостроительном мышлении, но и в нормативных документах. Например, Ступин также обратил внимание на различия в параметрах, которые указаны в стандарте комплексного развития территорий, и градостроительном регламенте Екатеринбурга. Так, согласно стандарту максимальный процент застройки земельного участка не должен превышать 70, а максимальная высота здания — девяти этажей. В свою очередь, по градостроительному регламенту Екатеринбурга разрешено строить здания высотой до 25 этажей, при этом максимальная застройка возможна только до 32%.

"Это означает, что два параметра в градостроительном регламенте побуждают любого застройщика строить много высоких "свечек" с полями парковок", — подчеркнул девелопер.

Поэтому, по его словам, застройщики вынуждены выкручиваться, обходить регламенты, чтобы строить качественное жилье.

Как отметили в ДОМ.РФ, стандарт предлагает рекомендованные значения комплексного развития территорий для эффективного использования земельных участков, и муниципальные и государственные органы власти могут уточнять и регулировать значения исходя из местной специфики. При этом, по данным компании, Саратов и Калининград уже ведут работу по устранению различий в градостроительной документации.

Представитель "Брусники" отметил, что для девелопера хороший стандарт — тот, который не является догмой, так как он должен не ограничивать в действиях застройщика, а, наоборот, способствовать развитию городской среды. "Потому что у инициативного застройщика хватает внутренней мотивации делать качественную жилую среду. А когда появляется стандарт с ограничивающими рамками, эта мотивация падает, потому что упираешься в эти рамки и перестаешь быть исследователем и пытаться разобраться, как сделать хорошо и правильно", — сказал Ступин.

С ним согласился генеральный директор компании "Группа Мета" (Новосибирск) Владимир Мартыненков, который подчеркнул, что стандарт не может дать ответы на все вопросы. "Есть ситуации, которые будут требовать креатива и творчества", — отметил он. По словам застройщика, только нестандартные решения будут рождать новые подходы к строительству.

Трансформация промзоны

Заместитель генерального директора по девелопменту строительной группы "СМ.Сити" (Красноярск) Евгений Ковальский, в свою очередь, отметил позитивную роль стандарта в развитии жилищного строительства, однако он считает, что такой документ должен был появиться лет двадцать назад.

Его компания начала задумываться о строительстве качественного жилья в начале 2000-х годов, получив в собственность территорию бывшего завода в центре Красноярска, на берегу Енисея. Это был не престижный для жизни район с самым дешевым жильем, несмотря на то, что географически он находится в центре города. С момента сдачи первой новостройки ЖК "Южный берег" прошло десять лет, построено 16 многоквартирных домов, проект еще не завершен, но ситуация уже переломилась. Так, пять лет подряд одна из улиц жилого района становится самой дорогой на вторичном рынке Красноярска. Стоимость коммерческой недвижимости здесь в полтора-два раза выше, чем в других новостройках.

В первую очередь этого удалось добиться за счет того, что девелопер при строительстве жилья разделил общественные и приватные пространства, сделав четкую границу между двором и улицей.

"Поведение и самоощущение человека в этих пространствах диаметрально противоположное. Приватная территория — это квартира, подъезд, двор. Если вы выходите в подъезд, а там много незнакомых людей, вам страшно и неприятно. На улице наоборот — вы чувствуете себя безопасно, если ночью гуляет толпа. Человек всегда по-разному относится к этим пространствам", — объяснил Ковальский.

Кроме того, здания ЖК "Южный берег" построены по принципу безбарьерной среды без порогов и лестниц. "И это в Красноярске с нашей снеговой нагрузкой. Вообще никаких порогов! Нигде — ни в подъезды, ни в коммерческую недвижимость. Как сопротивлялись поначалу архитекторы, вы не представляете! Говорили, что невозможно, вода затечет. Проекту уже десяти лет, и ни разу ничего никуда не затекло", — подчеркнул девелопер.

Практика показывает, что беспороговый, он же безбарьерный, принцип увеличивает приток посетителей в кафе и магазины, объяснили в ДОМ.РФ. Кроме того, благодаря этому создается комфортный доступ жильцов в дом. Причем речь идет не только о маломобильных группах населения, но и о людях, например, с чемоданами или маленькими детьми. Беспороговый принцип ко всему прочему улучшает облик застройки, так как пропадают занимающие много места пандусы.

Однако у красноярского девелопера не обошлось и без ошибок. Ковальский рассказал, что одно из зданий было построено с долей витринного остекления первого этажа менее 50%, и именно в этом здании остались непроданные коммерческие помещения. "Больше мы так не строим. Теперь строим так, как рекомендует стандарт: витринное остекление более 70%", — сказал он.

Девелопер, кроме того, принял решение отказаться от наземных стоянок, которые сильно снижают пешеходную привлекательность улицы. "По нашему мнению, нужно минимум 40–50% машин убирать в подземные парковки. Нужно организовывать платные парковки за пределами улицы, никоим образом не ухудшать улицы автомобильными стоянками", — считает Ковальский.

Так как стоянки занимают достаточно много места, желательно вообще снизить потребность в них, то есть в перемещениях на автомобиле, подчеркнули в ДОМ.РФ. Именно поэтому в стандарте предусмотрено больше сервисной инфраструктуры, чтобы жильцам приходилось реже выезжать за товарами и услугами за пределы зоны пешеходной доступности.

"Также рекомендуется повышение уровня обслуживания общественным транспортом за счет не только обеспеченности остановками в радиусе 300–400 м, но и разнообразия маршрутов, частоты и предсказуемости прибытия — всего, что делает общественный транспорт комфортным и привлекательным для пользователей", — отметили в ДОМ.РФ.

Людная улица как драйвер развития бизнеса

При работе над жилым районом компания старалась создать на улицах постоянную активную жизнь с раннего утра и до поздней ночи. Как объяснил Ковальский, качество жизни людей и, как следствие, престижность проживания в том или ином районе города, а соответственно, цена квадратного метра квартиры напрямую зависят от качества жизни улицы, от того, что делают люди на этой улице, сколько их и кто они такие. "На качество городской среды, конечно, какое-то влияние оказывает благоустройство. Но в основном оно зависит от качества и состава коммерческой недвижимости", — отметил он. При этом успешность бизнеса на определенной улице напрямую связана с количеством пешеходов на ней.

"Отсюда вывод: если хочешь построить хорошую улицу, нужно откуда-то взять людей на эту улицу. Простой арифметический расчет показывает, что жителей в этих домах недостаточно, чтобы создать хороший пешеходный трафик, и нужно откуда-то приводить людей", — пояснил девелопер.

Компания решила, что помимо обычных сервисов, стрит-ретейла, магазинов и ресторанов, которые расположены на первых этажах, на вторых этажах жилых домов нужно размещать офисы. "Мы рассчитывали очень просто: сколько человек утром должны из дома уехать на работу, столько же в этот же дом должны утром приехать на работу", — сказал Ковальский.

В итоге 30% недвижимости жилого комплекса застройщик предназначил для бизнеса — это шести-восьмикратное превышение того объема, который нужен жильцам домов для удовлетворения своих социальных и бытовых нужд. Ковальский признал, что было очень сложно найти арендаторов для такой большой площади коммерческой недвижимости. При этом девелоперу было важно подобрать для своего района статусные компании.

"Мы были готовы сдавать помещения в аренду бесплатно только для того, чтобы там появились именно эти магазин или кафе. Как только у нас это получилось, сработал триггер — остальные магазины на этой улице быстренько продались", — рассказал он.

Владимир Мартыненков тоже отметил важность правильного подбора бизнеса для коммерческой недвижимости в жилых домах. При возведении ЖК "Ясный берег" в Новосибирске застройщик ушел от идеи создания избыточного количества таких помещений, чтобы они не пустовали. Однако уже построенные коммерческие площади компания решила продавать, а не сдавать в аренду, как это делает большинство девелоперов. Сначала идея казалась удачной с точки зрения бизнеса, но спустя год стали видны подводные камни.

"Для жилого комплекса нужен перечень арендаторов определенного класса, чтобы они поддерживали концепцию и функциональность объекта. Первый год все было хорошо — с компаниями, которые подобрали мы. Но через год они почему-то начали резко меняться и процентов 50 компаний собрались ужасные. Особенно меня добила ситуация, когда мы помещение под аптеку продали аптечной сети, а через год там открыли пивной магазин", — говорит Мартыненков. Он убежден: подбор арендаторов влияет на престиж жилого района, поэтому во второй очереди объекта застройщик будет владеть коммерческими помещениями сам и сдавать их в аренду только тщательно подобранным компаниям.

Вместе с тем, как подчеркнули в ДОМ.РФ, согласно стандарту коммерческие помещения на первых этажах жилой застройки целесообразно располагать далеко не везде, а только на самых оживленных улицах.

Экономический эффект

Благодаря в том числе правильному выбору арендаторов цены на квартиры в красноярском жилом комплексе "Южный берег" значительно увеличились.

"За семь лет этот район превратился из самого дешевого в самый дорогой. Дороже нас не продает никто", — говорит Ковальский.

Он пояснил, что при средней цене квадратного метра жилья в Красноярске 56 тыс. рублей на первичном рынке и 60 тыс. на вторичном квартиры в почти готовых домах ЖК "Южный берег" продаются по 85 тыс. за метр.

1 / 3

Грамотно сформированный пешеходный поток повысил ликвидность коммерческой недвижимости, которую раньше приходилось допродавать уже после сдачи дома. По себестоимости коммерческая недвижимость практически не отличается от жилой, а продается намного дороже, добавил девелопер.

В ЖК "Южный берег" в период сдачи дома она стоит 110 тыс. рублей за квадратный метр при себестоимости 42–43 тыс. "При этом остальным застройщикам Красноярска, я считаю, удача продать коммерческую недвижимость по 50 тыс. в момент строительства", — добавил он.

Отказ от "советских окраин"

По словам Ковальского, около 70% жилья Красноярска — старая советская застройка, которая совершенно не соответствует современному представлению о комфортных домах. Он считает, что людей морально не устраивает такое жилье и его поменяют на более комфортное при первой же финансовой возможности. "Поэтому нужно переставать строить "советские окраины", — заключил девелопер.

С ним соглашается руководитель департамента архитектуры и строительства Воронежской области, выпускник программы "Архитекторы.рф" Андрей Еренков.

"О том, что российские города стали менее гармоничными, более агрессивными и безликими, бесконечно говорится со всех трибун. Налицо рост массового неудовлетворения. В этой связи появление стандарта является своевременным и актуальным", — отметил он.

Еренков пояснил, что для чиновников в первую очередь важна просветительская роль стандарта, который учит отличать хорошие решения от неудачных, что особенно актуально в контексте реализации нацпроекта "Жилье и городская среда". Кроме того, документ полезен в качестве доказательной базы в диалоге с застройщиками, у которых нет мотивации строить качественное жилье, так как возведенные по старым принципам новостройки тоже продаются неплохо.

Для того чтобы мотивировать застройщиков, Минстрой России рассматривает возможность финансового стимулирования регионов для строительства качественного жилья по стандарту комплексного развития территорий. "На данный момент пока в правилах финансирования у нас нигде это не прописано. Но мы действительно об этом думаем, потому что всегда помимо агитации есть еще и финансовый стимул. Может быть, через какое-то время субъектам это предложим", — сказал журналистам на семинаре министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.

ЖК "Ясный берег" Пресс-служба строительной компании "Группа Мета"

Глава Минстроя отметил, что на данном этапе важно рассказывать регионам об успешном опыте применения стандарта комплексного развития территорий. "А после этого, конечно, подумаем, как их финансово стимулировать", — добавил он. Якушев допустил, что для этого можно использовать уже существующие программы стимулирования жилищного строительства или расселения аварийного жилья.

Министр при этом подчеркнул, что применение стандарта комплексного развития территорий имеет экономическую выгоду для застройщиков, так как за счет этого повышается стоимость квартир в таких новостройках, а люди гораздо охотнее селятся в благоустроенных микрорайонах.

Кроме того, по словам Якушева, банки при рассмотрении заявок от девелоперов на проектное финансирование обращают пристальное внимание на концепцию застройки микрорайона, городскую среду, так как это влияет на продажи. Генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник, в свою очередь, добавил, что качественные проекты жилищного строительства продаются быстро — это позволяет застройщикам ускорять оборот вложенных средств.

Однако в ближайшее время стандарт комплексного развития территорий не планируется делать обязательным, так как государство понимает, что для этого требуется переходный период. Якушев отметил, что двух-трех лет для этого не хватит, поскольку такой срок сопоставим с циклом строительства одного дома. "Если говорить в целом о внедрении стандарта на всей карте России, я думаю, что это как минимум два политических цикла", — пояснил он. При этом министр подчеркнул, что применение стандарта комплексного развития территорий потребует серьезных компетенций как от застройщиков, так и от чиновников, которые влияют на градостроительную политику. Впрочем, опыт девелоперов из российских регионов показывает: применение подходов стандарта в добровольном порядке уже сейчас позволяет строить жилье, которое действительно нравится покупателям.