Доступность жилья и ипотечного кредитования в странах Европы, СНГ и России в 2019 году

В данной статье хочу представить вниманию сравнение доступности жилья и ипотечного кредитования в различных странах. Постараться объективно оценить возможность среднего гражданина этих стран приобрести жилье на среднюю зарплату как в ипотеку, так и без использования заемных средств.

Сразу оговорюсь, что данное исследование не претендует на истину, поскольку всегда достаточно сложно вывести средние значения по заработной плате, по стоимости метра квадратного жилья. Особенно сложно по стоимости квадратного метра жилья, поскольку в одном и том же городе цена может различаться значительно в зависимости от места и качества новостройки. Поэтому усредненные значения по заработной плате и стоимости квартир в США и европейских странах я брал с информационного ресурса для путешественников, а средние значения по России, Беларуси и Украине по данным официальных органов статистики этих стран. Понимаю, что многие не согласны с официальной статистикой, но других достаточно объективных данных не существует в природе. Аргумент «по моим личным ощущениям» не является убедительным, у всех индивидуальные «личные ощущения» сильно отличаются в различные стороны.

Доступность нового жилья для населения

Сложнее складывается ситуация с изучением условий ипотечного кредитования в разных странах. Дело в том, что на 90% информация по ипотечному кредитованию в различных странах носит целенаправленный рекламный характер в духе – «Берите ипотеку в такой-то стране!!! Это престижно, дешево (низкая ставка) и очень выгодно, мы сделаем за Ваши деньги все документы! И будет Вам счастье!». Совершенно четко видно, что подобную рекламу продвигают глобальные кредитные учреждения, чей интерес состоит как в можно большем количестве заемщиков, в том числе и иностранных. Понятно, что в такого рода статьях озвучиваются только преимущества ипотеки. При этом конечно рекламируется нижний порог ставки по ипотечному кредиту. Отсюда и стойкой убеждение части нашего общества что «там у них» ставка по ипотеке низкая, обычно называют 2% годовых в Германии и Чехии, а «здесь у нас» грабительская вроде 8-10% от Сбербанка. Рунет полон такого рода стенаний и возмущений части сограждан, к сожалению, не способных глубже вникнуть в то, как обстоят дела на самом деле. Моя попытка в этой статье разобраться с реальными ставками по ипотечному кредитованию в других странах, а также размером всех остальных платежей (кроме процентов по кредиту), которые заемщику будет необходимо выплатить за время действия договора ипотечного кредитования с банком. Сразу скажу, что размер ипотечной ставки я брал средний, поскольку практически во всех странах «вилка» процента по ипотечному кредиту составляет от 2 до 6 процентных пунктов. Начнем с того, что нижний порог ставки по ипотечному кредитованию касается в основном категорий различных льготников – молодых семей, малоимущих, государственных служащих и т.д. в рамках конкретных ипотечных программ различных стран, финансируемых, как правило, за счет государственного бюджета. Основная масса ипотечных заемщиков во всех без исключения странах фактически получают кредит именно по средней в этой стране ставке, а не льготной. Надо понимать, что и банки в своей рекламе также озвучивают нижний порог ставки и совершенно целенаправленно умалчивают о размере различных комиссий и иных платежей, с которыми заемщик столкнется непосредственно при оформлении ипотечного кредита. А такого рода платежи существенно влияют на «стоимость» ипотечного кредита в сторону его увеличения. Естественно, что все условия кредитования брал для резидентов этих стран, поскольку для нерезидентов условия и ставка значительно жестче.

В Таблице 1 я попытался разобраться с доступностью жилья в различных странах. Почему мною взяты были именно эти страны и города? Относительно стран – хотелось понять, как обстоят реально дела в самых экономически развитых странах – США, Великобритании, Германии, Франции, Финляндии, Греции, которые нам постоянно приводят в пример в качестве образца – «вот мол у них то… даром банки раздают деньги и все для человека только делается!». Далее взял страны «младоевропейцев», которые по утверждению отечественных либералов избрали «верный путь», в отличие от нашей страны, к ним относятся – Польша, Литва, Эстония, Румыния. А также взял наших ближайших соседей – Украину и Беларусь с которыми мы находились в равных условиях экономического старта в 1991 году. Но это я комплимент им делаю, на самом деле не совсем равных, Россия как правопреемница СССР оставила за собой и внешний долг СССР в 1991 году в размере порядка 60 миллиардов долларов. Данные в Таблице 1 показаны в двух валютах – в евро и рублях. За базовую величину взял квартиру 80 квадратных метров в новостройке. Старался брать не столицы, а крупные промышленные центры с населением от одного до двух миллионов человек, поскольку стоимость жилья в столичных городах зачастую близко не отражает стоимость в целом по стране. Но в четырех странах – Финляндии, Литве, Эстонии и Беларуси, к сожалению, не обнаружил крупных промышленных городов, не являющихся столицами, равных примерно таких городам как Чикаго или Кельн. Естественно, справедливее и логичнее всего надо сравнивать стоимость жилья относительно средних доходов населения, а именно посчитать сколько годовых доходов среднего гражданина стоит квартира 80 квадратных метров в центре этих городов. Что получилось на основе этих данных Вы можете наблюдать в таблице ниже. В строке 6 таблицы 1 указано место, которое занял данный город в этом неофициальном зачете по доступности жилья для населения.

На основании Таблицы 1 можно сделать следующие выводы:

самое доступное жилье все-таки находится в самой экономически развитой стране – США (1 место), за ней следуют не менее экономически развитые страны Германия (2 место) и Великобритания (3 место);
самая высокая стоимость жилья для граждан Литвы (13 место), Румынии (12 место) и Украины (11 место);
в России ситуация достаточно неплохая, мы находимся на 5 месте и очень близко с небольшим отрывом от Германии и Великобритании, после нас Польша (6 место) с достаточно большим отрывом, где требуется 14,39 годовых доходов для приобретения жилья и Франция (7 место), где требуется 14,39 годовых доходов.

Стоимость обслуживания ипотечного кредита

На основании данных Таблицы 1 хочется посмотреть, как реально обстоят дела с обслуживанием ипотечных кредитов в этих городах, а именно учесть полную стоимость ипотеки со всеми платежами – процентами, комиссиями, налогами, госпошлинами и т.д.

Для составления Таблицы 2 были использованы данные с официальных сайтов банковских учреждений этих стран, налоговых органов, центральных банков, данных официальной статистики, личного опыта граждан этих стран, публикуемого на различных тематических форумах. За основу были взяты условия ипотечного кредитования при первом взносе заемщика в 40% от стоимости жилья. Для расчета платежей использован ипотечный калькулятор. Средние ставки по ипотечному кредитованию на 15 лет брал на основании данных Центральных банков этих стран за 2018 год.

Что получилось из этого можно наблюдать в нижеприведенной таблице:

Необходимо также пояснить следующие моменты по Таблице 2:

налог на недвижимость (строка 15) не включал в стоимость кредита!
в большинстве стран без ипотечного брокера практически не реально получить кредит, особенно в самых «развитых стран», где больше всего и развиты различные сборы с заемщика;
данные по Украине приведены по условиям Приватбанка;
ВСЕ БАНКИ ВСЕХ СТРАН используют только аннуитетные платежи, то есть сначала в течение 5-8 лет выбираются в основном проценты по кредиту, а только потом «тело» кредита, что делает невыгодным для заемщика его досрочное погашение;

Исходя из данных Таблицы 2 можно сделать следующие выводы о доступности ипотечного кредитования в этих странах. Для начала необходимо расставить их по местам в «Рейтинге доступности ипотечного кредита» (строка 20):

1 место занимает Финляндия (Хельсинки) с коэффициентом отношения «тела» кредита к прочим уплачиваемым платежам, в том числе процентам 0,18, то есть как сами видите на кредит в сумме 170 820 евро, сумма всех переплат составит – 31 341 евро. Это является самым низким показателем из всех исследованных стран. Действительно, исходя из данных таблицы ипотечный кредит в Финляндии является самым привлекательным. Но надо опять же четко понимать, что ипотечные кредиты на таких условиях дают только гражданам Финляндии с хорошей работой и безупречной кредитной историей. Для иммигрантов и иностранцев (нерезидентов) условия значительно жестче. Напомню, что в Таблице 1 Финляндия заняла 4-е место с коэффициентом 9,56, то есть на покупку квартиры 80 метров квадратных надо 9,56 годовых зарплат среднего финна, что в общем то тоже совсем не плохо. Безусловно, весьма неплохой показатель, который показывает доступность ипотечного кредитования для граждан;

2 и 3 место с примерно одинаковым показателем заняли Литва (Вильнюс) и Эстония (Таллин) с 0,30 и 0,34 соответственно. Казалось-бы тоже стоимость ипотечного кредита в этих странах привлекательна, но она нивелируется высокой стоимостью жилья в новостройках в этих городах. В Вильнюсе на покупку нового жилья необходимо почти 25 годовых доходов (последнее 13-е место в Таблице 1.), а в Таллине 16 годовых доходов (9 место в Таблице 1.). На мой взгляд, дороговизна жилья в этих городах вызвана малыми масштабами нового строительства. Сам я был в Вильнюсе три раза и два раза в Таллине в 2017-2019 годах и не заметил там нового строительства практически, не только в столицах, но и во всей Прибалтике, по которой я ездил на автомобиле. Видел только одиночную застройку, новых районов мне увидеть не довелось.

4 место в этом рейтинге досталось Румынии (Яссы) с коэффициентом 0,63, что тоже нивелируется высокой стоимостью квартир, а именно для приобретения новой квартиры необходимо 18,14 годовых дохода среднего гражданина Румынии, проживающего в этом городе. (11 место в Таблице 1).

5 и 6 место с очень близкими показателями заняли Греция (Салоники) с показателем 0,68 и Польша (Вроцлав) с показателем 0,70. У этих стран также и доступность жилья примерно одинаковая, в Салониках надо выложить 15,65 годовых доходов (8 место в Таблице 1.) за новую квартиру, а в Вроцлаве 14,34 годовых доходов (6 место в Таблице 1.) придется заплатить за квартиру 80 метров квадратных в новостройке.

7 и 8 место разделили две страны – Россия (Екатеринбург) и Германия (Кельн), где отношение «тела» кредита к сумме переплат составляет одинаковую величину – 0,92. Обращаю Ваше внимание, что многие ставят в пример нам именно Германию, где ставка по ипотечному кредитованию смотрится значительно «красивее» российской ставки. Хотя при внимательном рассмотрении средний житель Германии переплатит за ипотечный кредит почти столько же, сколько и российский обыватель. Также у Германии и России примерно одинаковые позиции по «доступности жилья» в Таблице 1, Германия – 9,36 годовых дохода, Россия – 10,32 годовых дохода за квартиру в новостройке. Но в Германии стоимость ипотеки в том числе и приобретения любой недвижимости сильно увеличивает налог на приобретение, который применяется единовременно, при покупке любой недвижимости, как резидентами (гражданами Германии), так и нерезидентами (иностранными гражданами). По статистике Банка России в среднем ипотеку независимо от суммы и срока кредита заемщики в России выплачивают за 6-7 лет.

9 и 10 место с одинаковым показателем 0,95 разделили Франция (Лион) и Великобритания (Лидс). Хотя по доступности жилья для среднего гражданина Великобритания с показателем 9,51 (Таблица 1) значительно опережает Францию с ее показателем 14,39 (Таблица 1). Среднему французу надо работать больше почти на 5 лет, чтобы позволить себе аналогичное жилье.

11 место получили США с коэффициентом 1,17, то есть сумма всех переплат по кредиту будет больше самого «тела» кредита. Это не удивительно, учитывая, что США самая продвинутая страна в смысле сравнительно честного и законного отъема денег. Да и «низкие ставки на ипотеку в США» это миф, так было до 2008 года. После финансового кризиса ставки по кредитам в США значительно выросли. Но в любом случае, на основании данных Таблицы 1., США все равно остаются страной с самой доступной недорогой недвижимостью, где на приобретение квартиры 80 метров квадратных в Чикаго требуется чуть больше пятилетнего среднего дохода. Конечно, в городах Нью-Йорк и Лос-Анджелес квартиры стоят значительно дороже и недоступны среднему гражданину, но в остальных крупных городах проблема с жильем остро не стоит. В конце концов в Москве цены на жилье тоже значительно выше среднего.

12 место занимает Республика Беларусь с коэффициентом 1,28, что обусловлено высокой ставкой по ипотечному кредитованию. Вообще, при изучении ипотечного рынка Беларуси сложилось впечатление его не развитости, в отличие от других стран. Объемы ипотечного кредитования в Беларуси не значительны, по сравнению с Европой и Россией. Да и доступность жилья оставляет желать много лучшего (Таблица 1), которая составляет почти 24 средних годовых дохода.

13 место получает Украина с коэффициентом 2,43, что означает переплату по ипотечному кредиту в 2,43 раза. Кроме как «грабительскими» такие условия назвать сложно, но обусловлены они прежде всего уровнем инфляции в экономике Украины общим кризисом украинской экономики, в результате которого ставки по всем видам кредитов возрастают. Доступностью жилья Украина также не может похвастаться, где необходимо почти 18 годовых доходов для приобретения средней квартиры (Таблица 1).

Какие выводы можно сделать по данному вопросу?

Наверно основной вывод напрашивается следующий – декларируемая (фактическая) низкая процентная ставка не является гарантией низкой стоимости обслуживания ипотечного кредита! В подавляющем большинстве «развитых стран» только проценты по ипотечному кредиту далеко не являются всеми расходами по его обслуживанию. Значительную долю платы за ипотечный кредит также составляют – комиссии банка, сборы посредников, налог на приобретение недвижимости, страховки и т.д.

В ряде стран (Литва, Эстония) низкая процентная ставка по ипотеке с лихвой «компенсируется» фактически недоступными ценами на жилье для населения. С другой стороны, относительна высокая ставка в России (9,5% годовых) нивелируется малыми сборами и доступными страховками, что делает ипотечный кредит равным по стоимости обслуживания такой стране как Германия, где ставки по ипотеке считаются самыми низкими.

Также можно сделать и другой вывод – нигде жилье не является дешевым относительно средних доходов населения. Здесь мы даже находимся в лидерах по доступности жилья (5-е место в Таблице 1). Можно с уверенностью также сказать, что в подавляющем большинстве стран и ипотечный кредит является также дорогим удовольствием. Банки есть банки и кредитовать кого-то себе в убыток никто естественно не будет. Да и налоги в большинстве стран на приобретение и содержание любой недвижимости достаточно высокие.

Итоговый рейтинг доступности жилья

Необходимо сделать общие выводы по итоговой Таблице 4 в которой я объединил все критерии, рассмотренные в таблицах – 1, 2 и 3. На мой взгляд это общая оценка достаточно объективна, чтобы понимать общую картину на рынке первичного жилья в рассматриваемых странах. И на основании этих показателей постарался вывести среднюю величину (столбец 6. Таблицы 4), характеризующую ситуацию в конкретной стране по сравнению с остальными рассматриваемыми странами путем присвоения символических «баллов». Принцип – чем выше место в рейтинге таблиц 1-3, соответственно тем больше присваивается «баллов». Также включил и показатель характеризующий отношение среднемесячного дохода к платежу по ипотечному кредиту (столбец 4, таблицы 4.), поскольку он тоже является одним из важнейших показателей доступности ипотечного кредита и как следствия – доступности жилья.

Первое место по совокупности всех факторов заняла Финляндия (Хельсинки) – 47 баллов, где самый доступный ипотечный кредит, в том смысле что заемщик переплачивает меньше всего процентов, комиссий, налогов и пошлин – 0,18 от «тела» кредита. Второй фактор выводящий Финляндию в лидеры – высокие доходы населения. Хотя жилье дешевым в Финляндии не назовешь – почти 3 900 евро за метр квадратный в Хельсинки.

Второе место заняли США (Чикаго) с 42 баллами по совокупности всех факторов. Достаточные большие переплаты по ипотечному кредиту и высокая относительная стоимость жилья с лихвой компенсируются высокими доходами населения. Всего 27% дохода будет уходить на обслуживание ипотечного кредита на квартиру в 80 метров квадратных. Похоже, что слухи о запредельной стоимости жилья в США сильно преувеличены, как и неспособность населения позволить себе жилье такого рода. Я конечно не знаю, может быть квартиры такого размера в США действительно являются уделом малообеспеченных слоев населения.

Третье место достается Германии (Кельн) с 40,5 баллами. Здесь конечно большую роль также играют высокие средние доходы населения в случае ипотеки платежи будут составлять - 46% дохода среднего бюргера. Хотя стоимость жилья тоже достаточно высокая, что в общем то характерно для развитых стран в числе которых несомненно находится и Германия.

На четвертом месте расположилась Великобритания (Лидс) с 35,5 баллами где показатели несколько схожи во всем с Германией. Высокие средние доходы населения компенсируют отнюдь не дешевые цены на недвижимость и дорогая стоимость обслуживания ипотечных кредитов.

Пятое место присуждается России с 32,5 баллами по совокупности всех факторов. Лично для меня это удивление не вызвало, поскольку цены на новое жилье в Екатеринбурге за последние 10 лет выросли только на уровень инфляции. Любой желающий это может проверить. Происходит это в силу развития нового строительства и увеличения объемов ипотечного кредитования, а также роста средней заработной платы. Не замечать этого может только слепой, новые дома вырастают как грибы после дождя. Цены на жилье растут только благодаря дешевеющей ипотеки, поскольку она значительно увеличивает спрос на квартиры. Также большое преимущество приобретения жилья в ипотеку в России является отсутствие различных комиссий, налогов и иных сборов при обслуживании ипотечных кредитов, но размер ставки по кредиту - 9,5% оставляет желать лучшего конечно.

Шестое, седьмое и восьмое места заняли соответственно Эстония (Таллин – 31 балл), Польша (Вроцлав – 29 баллов) и Франция (Лион – 26,5) с примерно одинаковыми показателями. Большое преимущество Эстонии дает малый размер платежей по обслуживанию кредита, но нивелируется это высокими ценами на жилье в новостройках. В Польше и Франции высокие средние цены на жилье, а также дорогое обслуживание ипотечных кредитов.

Девятое и десятое место занимают страны Южной Европы соответственно Греция (Салоники – 26 баллов) и Румыния (Яссы -21 балл). В этих странах высокие цены на недвижимость, относительно низкие доходы населения и дорогие получаются ипотечные кредиты. Чем это объяснить, какими факторами, я даже затрудняюсь сказать. Мне кажется не развитостью экономики и строительства при высоком спросе на недвижимость со стороны нерезидентов с богатого севера Европы, которые хотят приобрести недвижимость в хорошем климате.

Последние места этого рейтинга занимают наши соседи – Литва (Вильнюс – 20 баллов) – 11 место, Беларусь (Минск – 11 баллов) – 12 место и Украина (Днепропетровск – 7 баллов) – 13 место. Новое жилье в этих странах практически недоступно для граждан. В случае Литвы виноваты низкие объемы строительства нового жилья, а спрос присутствует значительный при наличии дешевого ипотечного кредита. Три раза был в Вильнюсе лично и не заметил там масштабного нового строительства, хотя это столица все-таки. В случае Беларуси даже не знаю, чем объяснить такую ситуацию. Тут мне кажется нет внятной концепции экономического развития страны и не понятно какая модель экономики строится. При исследовании обзоров ипотечного рынка Беларуси я так понял, что ипотечные программы толком в Минске не работают. Ну с Украиной вообще то понятно. Цены там уже стали европейские на все, а вот с доходами европейского уровня как- то все не понятно. Плюс масштабное увеличение гривневой денежной массы разгоняет инфляционные процессы, которые в свою очередь сильно задирают ставки по кредитованию. В экономике Украины при таких условиях никакие ипотечные программы конечно же не работают.