Когда в России подешевеет ипотека

Когда в России подешевеет ипотека

Вслед за смягчением кредитно-денежной политики российским Центробанком появилась надежда на удешевление ипотеки для россиян. Перед правительством поставлена задача снизить ипотечную ставку до 8% к 2024 году, то есть за шесть лет. Однако добиться этого можно намного раньше.

Правительство рассчитывает на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, заявил премьер Дмитрий Медведев.

«Мы рассчитываем, что процентные ставки по таким кредитам будут последовательно снижаться. К 2024 году опустятся ниже 8% годовых, а количество ежегодно выдаваемых кредитов вырастет в полтора раза», - сказал глава правительства на совещании о достижении национальных целей развития России в сфере экономики и жилищном секторе. Премьер отметил, что ипотечное кредитование является важнейшим инструментом в сфере жилищного строительства.

В прошлом году россияне поставили исторический максимум, взяв более 570 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 1,3 трлн рублей.  Средняя сумма ипотечного кредита также установила рекорд – 2,4 млн рублей, что на 18% больше, чем годом ранее. В Москве в среднем сумма ипотечного кредита составляет 4,2 млн рублей, а в регионах – 2,2 млн рублей.

Этот год на ипотечном рынке тоже обещает быть рекордным. Сумма ипотеки уже к апрелю выросла до нового пика – 2,55 млн рублей, приводит данные бюро кредитных историй «Эквифакс». По данным ЦБ, объем портфеля ипотечных жилищных кредитов в России по итогам первого квартала 2019 года достиг 6,9 триллиона рублей, увеличившись с начала года на 4,8%.

Продолжающийся несколько лет ипотечный бум уже даже вызывает опасения у ЦБ РФ. С одной стороны, спрос на жилье двигает вперед рынок недвижимости в стране, который после 2014 года довольно сильно упал. С другой стороны, опасение вызывает, что доходы россиян не растут так быстро, как объемы ипотечного кредитования и средние суммы ипотечных кредитов. Глава Банка России Эльвира Набиуллина выступила против бездумного наращивания ипотеки.  Потому что перед глазами пример ипотечного кризиса, например, в США, который перекинулся на финансовый сектор и на реальный сектор экономики. Центробанк уверяет, что следит за ипотечным кредитованием, чтобы не допустить возникновения опасных «пузырей».

Удешевление ипотеки, конечно, может усилить подобные страхи регулятора. С другой стороны, уменьшить стоимость жилищных кредитов ранее поручил в своем указе президент Владимир Путин. Значит, правительство должно добиться его выполнения как минимум за шесть лет.

На самом деле, задача снизить процентную ставку до 8% вполне посильная. Тем более в свете нового этапа снижения процентной ставки Центробанком, стартовавшего в прошедшую пятницу. Ставка ЦБ является ориентиром для стоимости банковских операций, в том числе для привлечения денежных средств, от чего во много зависит цена любого кредита.

Например, самые высокие ипотечные ставки были в декабре 2014 года – начале 2015 года после того, как ЦБ резко поднял ключевую ставку до 17%. Тогда ставки по ипотеке подскочили до 18-20% годовых и более. Постепенно ситуация стала улучшаться, и вслед за снижением ключевой ставки подешевело и жилищное кредитование.

Исторический минимум по средневзвешенной ставке по ипотеке был достигнут в сентябре-октябре 2018 года – 9,41%. Но потом ЦБ решил поднять ставку, что привело естественным образом снова к удорожанию кредитов. Средневзвешенная ставка по ипотеке в марте 2019 года выросла аж до 10,42%. Это был максимум за 19 месяцев – такой высокой средней ставки не было с августа 2017 года.

Однако в мае стоимость ипотеки начала снижаться, причем, еще до решения ЦБ РФ о смягчении денежно-кредитной политики. Так, Сберабанк с 25 мая снизил ставки по ипотечным продуктам на 0,3-0,6%. Строящееся жилье стало доступно под 10,5-10,7% годовых, готовое жилье – под 10,4-11,6%, загородная недвижимость – под 10,8%.

После снижения ключевой ставки 14 июня до 7,5% ожидается дальнейшее удешевление ипотечного кредитования еще на 0,2-0,4%. По крайней мере, осенью до того, как российский регулятор решил поднять ставку, она составляла как раз 7,5%. Ипотека в таких условиях стоила в среднем 9,4-9,5% годовых. Значит, в скором времени жилищный кредит должен подешеветь до таких же значений.

Другой вопрос – когда ипотека подешевеет до столь привлекательных 8%? Надо сказать, что сейчас можно встретить столь низкие ставки, однако они доступным не всем. Например, в рамках госпрограммы семьи, у которых появится второй либо третий ребенок, могут оформить ипотеку (либо рефинансировать существующую) под 6% годовых в рамках госпрограммы. Зачастую сами банки, как правило, аффилированные с застройщиками, могут предлагать купить в кредит определенные объекты по более низкой ставке. Остальным придется ждать снижения ставок еще как минимум пару лет, и то если российская экономика не столкнется с новыми потрясениями.

«Снижение рыночных ипотечных ставок до 8% и ниже будет возможно в случае установления Банком России ключевой ставки на уровне не выше 6–6,5%. Для этого необходимо возвращение инфляции как минимум к целевому значению 4% и отсутствие внешних шоков, в том числе в части нарастания санкционных рисков», – говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По оценке эксперта, переход к ставкам на уровне 8% и ниже возможно через два-три года, то есть в 2020-2021 годах, но только при условии стабильного развития экономики».

Глава Сбербанка Германи Греф в мае заявлял, что ставки могут снизиться до 8% уже в конце 2019 года – начале 2020 года.

Впрочем, определить, насколько ключевая ставка должна снизиться, чтобы добиться 8% годовых по ипотеке, не так-то просто, замечает  заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «Хотя ставка в значительной мере влияет на цену кредита, конкуренция между банками, рискованность кредитования тоже определяют стоимость ипотеки», – говорит Пивень. К тому же, пятилетний срок прогнозирования – очень долгий, за это время очень многое может измениться в финансовой системе, что повлияет на ипотечное кредитование.

Конечно,

если сохранится стабильность финансовой системы и низкая инфляция, тогда ипотека под 8% годовых - это вполне реалистичный прогноз,

 

согласен Пивень. Но в следующем году он бы все-таки не рассчитывал на такую низкую ставку. «Тут надо учитывать, что переход на строительство по новым правилам (эскроу-счета) может повлиять на предложения жилья, и если спрос будет превышать предложение, снижать ставку для банков будет нецелесообразно. Заемщики примут и менее выгодные условия», – считает эксперт АКРА.

Опасения ужесточения финансирования строительства (эскроу-счета введут осенью) тоже, вероятно, способствуют спросу на недвижимость и более дорогую ипотеку.

Есть целый ряд факторов, кроме ключевой ставки Центробанка, которые влияют на стоимость кредита. «Например, банки могут пересмотреть требуемую премию за риск, в случае, если быстрый рост ипотечного кредитования обернется большим объемом проблемных кредитов. Есть факторы, связанные со способностью банков привлекать необходимый объем средств под процент, который обеспечит адекватную доходность ипотеки при ставке 8%. По мере развития экономики и при сохранении ее стабильности, можно рассчитывать на тенденцию снижения стоимости кредита. Однако, это процесс не быстрый», – говорит Валерий Пивень.

О более низкой ипотечной ставке – под 6-7% – россиянам пока и мечтать не стоит. «Надо понимать, что банки ориентируются в том числе и на стоимость привлечения фондирования (когда банки берут деньги в кредит со стороны, чтобы выдать потом кредит физлицу или предприятию, но под уже более высокий процент – прим. ВЗГЛЯДа). Давать кредит под 6-7% означает привлекать деньги существенно дешевле. Такая стоимость привлечения для российской экономики может оказаться недостижимой», – заключает собеседник.