Ярмарка тщеславия сингапурского рынка недвижимости

Москва, 10 ноября - "Вести.Экономика". Сингапур - третья в мире страна по плотности населения. Количество жителей этого города-государства подбирается к шести миллионам, 30% из которых - иностранцы, не имеющие гражданства или вида на жительство, но легально работающие на протяжении многих лет. Учитывая демографическую ситуацию, вопрос "где жить и во сколько это обойдется" волнует всех - и приезжих, и местных. О жизни и недвижимости в Сингапуре рассказываетЛеся Коваленко. 

По данным последнего мирового рейтинга роста цен на жилье от компании Knight Frank, больше всего элитная недвижимость подорожала именно в Сингапуре, обогнав Эдинбург и Мадрид. В городе, куда стремятся самые амбициозные и образованные специалисты со всего мира, спрос на жилье, и не только элитное, постоянно растет.

Решение жилищного вопроса для приезжих кардинально отличается от положения сингапурцев. В представлении иностранцев все местные живут в роскошных жилых комплексах со всеми удобствами, но это не совсем так. 90% граждан Сингапура владеет недвижимостью, что является рекордным достижением на мировой арене. 80% населения проживают с социальном жилье, предоставляемом в долгосрочную аренду (99 лет) государственным органом HDB (Housing & Development Board). 

Такое жилье вовсе не бесплатно, но купить его имеют право только граждане Сингапура и счастливые обладатели вида на жительство (постоянные резиденты). Цены фиксируются и субсидируются государством, они в 2-3 раза ниже, чем цены на частную недвижимость, в которой проживают оставшиеся 20% граждан и постоянные резиденты. Коммунальные услуги оплачиваются всеми жителями Сингапура, независимо от их статуса.

Подавляющее большинство наемных работников, так называемых экспатов, арендуют частную недвижимость, а небольшой процент покупает в качестве инвестиции. По местным законам иностранцы не имеют права на приобретение земли, кроме вилл в бухте Сентоза. Подать особое прошение на покупку можно в случае невероятных заслуг перед страной. Зато иностранцы могут стать владельцами квартир в кондоминиумах, если дом имеет минимум 6 этажей.

Решить проблему можно, арендуя жилье. Выбор жилья для аренды, как правило, начинается в интернете на местных сайтах по недвижимости. Глаза разбегаются, а терминология сбивает с толку: чем, к примеру, кондоминиумы отличаются от частных квартирных домов и чего ждать от walk-ups? Проявлять активность в поисках квартиры выгодно. Если вы сами нашли объявление и позвонили, то комиссию платить не надо. Если же вы позвонили брокеру и попросили найти жилье, то комиссия - на вас.

Непростые квартиры

Самый популярный тип жилья для аренды и покупки в качестве инвестиции – многоквартирные дома, в которых человек владеет квартирой полностью, а общими удобствами частично, – это и есть кондоминиумы (condominiums). Private apartments (частные квартирные дома) - одиночные многоэтажки, обычно с маленьким бассейном и спортзалом в самом здании. Дома до 4 этажей без лифта называются walk-ups. Обычно им лет 20-30, здесь расположены огромные и дешевые для аренды квартиры. 

Желающим купить квартиру в кондоминиуме среднего и высшего класса придется учитывать месторасположение будущего жилья. В зависимости от района (здесь их называют districts) цены могут различаться в три раза. На сегодняшний день самое дешевое жилье - на востоке Сингапура из-за менее развитой системы метро. За 1 квадратный метр просят от 9,5 тыс. до 12 тыс. сингапурских долларов. Наиболее престижные и дорогие квартиры - на юге города, где стоимость квадратного метра достигает 28 тыс. местных долларов. 

По сингапурским законам при покупке жилья негражданин страны обязан заплатить единоразовый налог - 15% от стоимости квартиры, налог же для гражданина прогрессивный и начинается с 5%. Однако и после этих трат расслабляться рано. Владельцев ждет ежегодный налог на недвижимость, который в Сингапуре рассчитывается по схеме "оценочная/фактическая стоимость аренды за месяц за вычетом всех платежей на обслуживание, умноженная на 12 и умноженная на прогрессивную налоговую ставку (10-20%)". Для примера: тот, кто сдает свою квартиру, к примеру, за 3 тыс. сингапурских долларов в месяц, должен каждый год платить налог в 3720 местных долларов.

Дьявол - в деталях

Как и во многих странах, в Сингапуре квартиры оцениваются по количеству спален. Желательно, чтобы окна гостиной и спален выходили на север, иначе кондиционер будет работать 24 часа 7 дней в неделю, чтобы охладить помещение. Наличие балкона или козырька этажом выше тоже спасает квартиру от перегрева. В квартирах типа лофт спальня часто устроена на антресоли, и встать в полный рост там нельзя, а лестница к ней построена убийцами. Звукоизоляции порой нет вообще. Такой вариант предпочитают отчаянные и неженатые. 

Одна из уловок местных девелоперов – "полуторные квартиры", в которых 1,5-2,5 спальни и т. д. Этот кусочек в 0,5 спальни - нечто, куда поместится рабочий стол или 1-спальная кровать, - еще называется "гибким пространством". Суть в том, чтобы перегородку можно было снести и присоединить площадь к гостиной или спальне. Придумано для улучшения продаж, но для съемщиков выгоды мало. В отличие от другой разновидности квартир - dual-key, или "два в одном". Например, совмещают квартиру с двумя спальнями и студию. У каждой "субквартиры" есть отдельный вход и своя кухня. Удобно для тех, у кого часто бывают гости. 

Новые квартиры по некоторым важным параметрам часто проигрывают старому жилому фонду. К примеру, в новостройках межкомнатные стены возводят из тонкого гипсокартона, чтобы продать больше квадратных метров, звукоизоляция из-за этого плохая. В старом кондоминиуме местная двушка будет в 1,5 раза больше по площади и дешевле, чем в новом. Известны случаи, когда king-size-кровать просто не влезла в спальню в новых кондоминиумах.

Отдельное внимание – к наличию ванны. Этот привычный для россиян предмет в последнее время необязателен в сингапурских квартирах. Как правило, ванны есть в старых кондоминиумах. В новых - редко, преимущественно их устанавливают в домах высокого класса и в пентхаусах.

Местный "инсайт": опытные девелоперы и те, кто не раз переезжал, знают, что привычный для южных широт мрамор на полах и стенах красив, но непрактичен. Конечно, это не тот материал, который тысячелетиями лежит на улицах Рима, а дешевый китайский камень, где даже кофе и вода оставляют пятна.

Сингапурские "землевладельцы"

Несмотря на острую нехватку земли, вынуждающую "наращивать" сингапурские острова, здесь есть и малоэтажная застройка. Несмотря на то что жить в них не всегда удобно, владение любой недвижимостью с кусочком земли невероятно престижно среди сингапурцев. В то же время у экспатов совсем другие приоритеты и вкусы, поэтому некоторые частные дома в Сингапуре совершенно немыслимы для западного человека. 

Таковы, например, дома-гусеницы (terrace houses), у которых обе боковые стены - смежные с соседскими. В 75% случаев это старые, но не исторические постройки с нелогичными планировками и обшарпанными интерьерами. Правда, есть клочок земли спереди и сзади дома. Такие дома сдаются в аренду довольно редко и могут обойтись в 2200-2600 сингапурских долларов в удаленных районах.

Все, что приличнее – таунхаусы или особняки в 2-3 этажа со смежными стенами, но с общими удобствами на территории (cluster houses), - сразу взлетает в цене. Аренда в хороших спальных районах обойдется в среднем в 7 тыс. сингапурских долларов. В районах попроще - от 3 тыс. Цены на съем отдельного бунгало - особняка с большим участком земли и даже личным бассейном - начинаются от 4 тыс. местных долларов в месяц и уходят в небо. 

Некоторые исторические особняки достигают стоимости аренды в 30 тыс. сингапурских долларов в месяц. Купить такой дом имеет право лишь гражданин страны, а стоимость некоторых уникальных черно-белых особняков (один из видов исторического колониального наследия) приближается к 100 млн сингапурских долларов.