Все риски новых дольщиков в России приняли на себя с 1 июля банки. Им предстоит обеспечивать кредитование застройщиков, храня на своих счетах финансовые средства покупателей жилой недвижимости. Новую схему финансирования отечественного строительства, однако, до конца еще так и не проработали.

Речь идет о новой схеме привлечения денег наших сограждан на жилищное строительство, предусмотренной законом, подписанным главой государства Владимиром Путиным. Изменения в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых зданий предусмотрели введение принципиально новых правил финансирования строительного сектора и осуществления продаж квартир в России.

Девелоперы жилья лишены отныне возможности привлечения средств дольщиков напрямую. Это значит, что от миллиона до полутора триллионов рублей, которые поступают каждый год от физических лиц, нужно компенсировать из каких-либо иных источников. Мы говорим сейчас о банковских кредитах.

Поправки, одобренные президентом России, подразумевают, что все строительные организации, начиная с 1 июля 2018-го, вправе привлекать финансы дольщиков для строительства жилья исключительно на счета банков – на отдельные счета, подпадающие под строжайший контроль.

Спустя год после перехода на сопровождение процесса банками характер обязательной приобретет норма привлечения денег россиян на строительство жилой недвижимости через эскроу-счета в банковских учреждениях нашей страны. Права на распоряжение этими деньгами не будет ни у банков, ни у дольщиков, пока объект не сдадут в эксплуатацию.

«Наши банки в принципе готовы к сопровождению строительства жилья и к ведению эскроу-счетов, — отмечает регулятор. — На данный момент работать по новой схеме уполномочены 55 банков, однако, с течением времени количество их будет увеличиваться. У строительных компаний уже есть при этом возможность привлечения денег дольщиков на отдельные банковские счета на период проведения работ по строительству объектов жилой недвижимости».

Снижение рисков

Необходимо отметить, что строительный сектор является сегодня наиболее высокорисковым для российских банков. В последней отчетности Центробанка о стабильности строительной отрасли отмечено, в частности, что доля кредитов 4-й и 5-й категорий качества (проблемные и безнадежные кредиты – ред.) здесь наибольшая. Уточним, что по 4-й категории необходим резерв не ниже 51 процента от общей суммы долга, тогда как 5-я резервируется на 100 процентов.

Плохие ссуды в недвижимости растут и по рублевым, и по валютным задолженностям: с 1 октября 2017-го по 1 апреля текущего года доля данных кредитов продемонстрировала рост до 25,3 процента по рублевым кредитам и до 23,6 — по кредитам в иностранных валютах. В кредитном портфеле российских банков доля строительства за последние три года сократилась при этом на два процентных пункта – по состоянию на 1 января 2018 г. она составляла 5,6 процента или 1,7 триллиона рублей.

Представители отечественного Минстроя не уточнили, какой конкретно объем инвестирования в строительную отрасль приходится сегодня на финансовые средства дольщиков. ​Открытая статистическая информация по данным отсутствует, однако, наши политики изредка предпочитают все же ее приводить.

Г-н Путин, к примеру, отмечал в прошлом месяце, что в стране действуют в настоящее время не менее 1,1 миллиона договоров «долевки». Президент даже уточнил тогда сумму, которая там фигурирует, — 3,4 триллиона рублей.

«Напрямую застройщикам наши сограждане отдавали каждый год, по меньшей мере, полтора триллиона рублей», — заявил не так давно журналистам руководитель комитета Госдумы РФ по вопросам финансового рынка Анатолий Аксаков.

Специалисты структуры «Метриум» приводят в свою очередь следующую оценку: долевое строительство получает от потенциальных покупателей в пределах одного триллиона рублей в год. Эксперты уточнили, что основана эта цифра на сведениях Росстата об общем объеме денежных средств, которые были привлечены в сферу долевого строительства, а также из данных Центробанка России об ипотечных финансах, привлеченных под залог прав участников «долевки»: в прошлом году это были отметки в 321 и 661,2 миллиарда рублей соответственно.

«При размещении принадлежащих дольщикам денег на эскроу-счетах у российских банковских структур образуются источники долгосрочного фондирования. Размер ставки по кредитам для компаний-застройщиков в итоге может быть ниже текущего уровня, — полагают аналитики национального регулятора. — Банки смогут при этом обеспечивать кредитование застройщиков точно так же, как сейчас, самостоятельно осуществляя оценки всех проектов».

Однако, механизм взаимодействия с новой схемой до конца еще так и не проработали. Банки пребывают в ожидании четких методических указаний относительно общего порядка проведения проверки компаний-застройщиков, а также конкретных разъяснений по специфике и всем нюансам сопровождения ими проектов с разрешениями на ведение строительных работ, которые были получены организациями до 1 июля 2018-го. Кроме того, специалисты банковских учреждений России активно пытаются сегодня усовершенствовать экспертизу строительных проектов.