Лучшая доля: как новые требования к застройщикам могут отразиться на российском рынке недвижимости

Ранее Президент России Владимир Путин поручил правительству принять «исчерпывающие меры», чтобы завершить возведение проблемных домов в рамках долевого строительства.

«Правительству Российской Федерации при участии акционерного общества «Дом.рф» принять исчерпывающие меры по завершению строительства объектов недвижимости, создаваемых с привлечением денежных средств граждан — участников долевого строительства и не введённых в эксплуатацию в установленные сроки, обеспечив постоянный мониторинг строительства таких объектов», — говорится на сайте Кремля.

Поручение главы государства опубликовано по итогам прямой линии 7 июня. Первый доклад о ходе исполнения поручения должен быть представлен до 1 сентября 2018 года, затем отчёты будут публиковаться раз в полгода.

Напомним, во время прямой линии Владимир Путин, отвечая на вопрос об обманутых дольщиках, заявил, что Россия должна выйти на цивилизованные способы строительства жилья — без привлечения средств граждан.

«Мы должны в конце концов выйти на цивилизованные способы жилищного строительства, без привлечения средств граждан. Перед нами стоит сложная задача: уже в этом году выйти на 88 млн квадратных метров, и в последующие годы, до 2024 года, мы должны будем выйти на гораздо более амбициозную цифру — 120 млн квадратных метров в год. Мы должны сделать так, чтобы в год примерно 5 млн семей имели возможность улучшить свои жилищные условия – чтобы раз в 10 лет каждая семья, нуждающаяся в этом, могла улучшить свои условия.  Это очень сложная задача, но реализуемая», — сказал глава государства.

По словам президента, сейчас в России заключено свыше 1 млн договоров о долевом строительстве, объём средств в рамках которых составляет 3,4 трлн рублей, однако  далеко не всегда эти деньги эффективно используются застройщиками.

По данным Минстроя, на начало марта 2018 года на контроле властей находились 836 проблемных строящихся домов по всей стране.

• РИА Новости

Долевая перестройка

Первоиюльские нововведения нацелены на страхование рисков дольщиков и ужесточают требования к строительным компаниям.

Так, как сообщает РИА Новости, финансировать завершение проблемных объектов будет государственный Фонд защиты прав дольщиков. Средства структуры формируются за счёт обязательных взносов (в размере 1,2% от договора долевого участия) со стороны застройщиков, привлекающих средства у дольщиков.

От головных компаний строительные организации теперь смогут привлекать средства только на сумму не выше 20% от стоимости работ. Процент по такому займу будет рассчитываться по формуле «ключевая ставка Центробанка плюс 2%».

Регионы получат возможность частично влиять на процесс. Так, главы субъектов смогут напрямую передавать земельные участки компаниям, которые взяли на себя обязательства по достройке проблемных объектов. Ранее такая возможность существовала только в рамках аукционов.

В части новых проектов при задержке ввода жилья в эксплуатацию регионы смогут отказать в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства. Такая мера предусмотрена в случае, если строительство одного из объектов компании задержится на три месяца и более.

Как отметил в разговоре с RT генеральный директор юридической компании URVISTA Алексей Петропольский, ужесточившиеся нормативы могут привести к уходу с рынка в ближайшие три года примерно 70% малых застройщиков.  

Эксперт подчеркнул, что договоры долевого участия были своеобразной «финансовой пирамидой» для недобросовестных застройщиков, поскольку привлечь деньги у россиян таким способом было гораздо проще и дешевле, чем у банков.

Внимательный счёт

Ещё одним принципиальным нововведением, вступающим в силу с 1 июля, стали специальные банковские счета.

Каждый застройщик должен будет вести все финансовые операции по проектам жилищного строительства только через счёт в банке, список которых регламентирован государством.

Расходование средств должно быть целевым. То есть компаниям запрещается покупать ценные бумаги, участвовать в уставном капитале хозяйственных обществ, создавать новые юрлица или оплачивать деньгами со счёта сторонние обязательства.

Контролировать движение средств будут банки — в случае сомнительных операций они смогут приостанавливать транзакции. Тем не менее, эти правила коснутся только тех строительных проектов, которые будут запущены после 1 июля 2018 года.

Кроме того, с 1 июля дольщики смогут размещать свои средства на так называемых эскроу-счетах. Это специальный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства. Активы лежат на нём до выполнения застройщиком своих обязательств. К примеру, строительная компания получит деньги от банка только после того, как введёт жильё в эксплуатацию и предоставит собственникам ключи. До этого момента средства дольщиков будут залогом банка при предоставлении кредитов девелоперам.

Использование таких счетов станет обязательным для долевого строительства через год — с 1 июля 2019 года.

• © Агентство городских новостей «Москва» / Ведяшкин Сергей

Цена вопроса

По мнению главы «Российской гильдии риелторов» Татьяны Деменок, после вступления нового законопроекта в силу главным вопросом для застройщиков остаётся механизм ценообразования. Сейчас до 50% средств, которые россияне вложили в долевое строительство, приходится на ипотеку.

«Пока использование эскроу-счетов и проектного финансирования носит необязательный характер. Тем не менее, строительные компании уже приготовились к таким нововведениям, запас прочности у них есть. Отмечу, что пока остаётся неясным для покупателей целый ряд моментов. Во-первых, сейчас мало кто из них знаком с понятиями «эскроу-счёт» и «проектное финансирование». Во-вторых, неясны механизм формирования ставки по ипотеке и регистрация права собственности на жильё», — пояснила RT Татьяна Деменок.

Тем не менее,Алексей Петропольский не ожидает резкого падения или взлёта цен на недвижимость.

«Ценообразование в недвижимости во многом носит спекулятивный характер. К резкому повышению цен люди не будут готовы. Крупные застройщики и далее будут биться за покупателя, и этот тренд будет отслеживаться. В частности, уже сейчас строительные компании уделяют большое внимание не только строящемуся жилью, но и инфраструктуре жилплощади. Проекты компаний подразумевают строительство школ, детских садов, больниц, детских площадок, скверов и торгово-офисных зданий», — заключил эксперт.