Потенциальное снижение ключевой ставки Центробанком станет сигналом для удешевления ипотечных кредитов. Однако рынку будет сложно повторить рекорд 2017 года из-за снижения доли платежеспособного спроса.
Прошедший 2017 год стал рекордным для российского рынка ипотечного кредитования. Уже за первые девять месяцев объем выданных кредитов превысил 1,5 триллиона рублей - это больше, чем по итогам всего прошлого года, когда ипотечных портфель банков увеличился на 1,47 триллиона.
По предварительным оценкам АИЖК, подготовленным в середине декабря, всего за год кредитные организации выдали около 1 миллиона займов на покупку недвижимости. Годовой объем кредитов, выданных на покупку жилья, составил 1,9-2 триллиона рублей, а общий портфель ипотечных займов в России достиг 5,2-5,4 триллиона.
Главным стимулом развития рынка стало снижение стоимости кредитов. Если в январе 2017 года средневзвешенная ставка, по оценкам Центробанка, составляла 11,56%, то уже в октябре показатель снизился до 9,94%. При этом кредиты на покупку жилья в новостройках обходились покупателями дешевле, чем займы, взятые на приобретение квартир на вторичном рынке – 9,81% против 10,02% соответственно.
Еще одним драйвером развития рынка в этом году стало масштабное распространение программ льготного кредитования, которые в партнерстве с банками стали выпускать застройщики. Этот инструмент оказался особенно востребован у покупателей, поскольку платежеспособный спрос на протяжении года снижался, и число покупателей, готовых сразу полностью расплатиться за новую квартиру, постепенно уменьшалось.
"Многие крупные девелоперы готовы вместо прямых скидок субсидировать часть выплат по ипотеке. Такой шаг ведет к снижению собственной маржи, но позволяет повысить продажи и лояльность клиентов, для которых наличие такой опции зачастую является решающим аргументом при выборе квартиры", - поясняет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер".
Участники рынка рассчитывают, что Центробанк продолжит политику по снижению ставок, что также позволит удешевить стоимость ипотечных займов. По прогнозам Павла Тимошенко, вероятно, что в первом квартале ЦБ дополнительно снизит ставку на 50 базисных пунктов, что приведет к соответствующему уменьшению ставок по ипотеке.
Директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов также настроен оптимистично: "Наиболее вероятный сценарий следующего года — это снижение ставки до 7%. Благодаря тому, что платежи по кредиту станут меньше, несмотря на общее снижение доходов, клиенты опять станут более требовательными к качеству приобретаемого жилья и можно ожидать повышения среднего чека покупки".
По прогнозам аналитика рейтингового агентства "Эксперт РА" Анастасии Личагиной, в первом полугодии ставки по ипотечным кредитам при отсутствии макроэкономических шоков снизятся в пределах 1 п.п.
Таким образом, все опрошенные эксперты ожидают дальнейшего удешевления стоимости кредитов, а значит, наиболее терпеливым покупателям теоретически есть смысл еще какое-то повременить с покупкой. Впрочем, как отмечают финансисты, платежеспособных клиентов на рынке остается все меньше.
"Дальнейшее удешевление ипотечных кредитов может привести к росту спроса, однако количество одобряемых банками заявок существенно не изменится. Потенциал для улучшения жилищных условий стимулирует разные слои населения становится ипотечными заемщиками на фоне снижающихся процентных ставок. Но в условиях снижения потребительских доходов рост кредитной нагрузки, скорее, допускают люди, склонные к риску, нежели заемщики с высокой платежной дисциплиной", - прогнозирует Анастасии Личагиной.
Схожего мнения придерживается и генеральный директор агентства "Азбука жилья" Владимир Каширцев: "Дальнейшее снижение ставок увеличит долю ипотечных сделок, но не приведет к значительному росту спроса, поскольку большинство тех, кто хотел и был способен взять ипотеку, уже это сделали".
Кроме того, по словам эксперта, нужно учитывать влияние демографических факторов: число трудоспособных граждан в возрасте 30-35 лет, которые в России являются ключевыми драйверами экономики и основными покупателями жилья, снижается из-за общего сокращения рождаемости в 90-е годы прошлого века. В таких условиях основная цель для рынка – просто удержаться на сопоставимых уровнях.