Изменение потребительских предпочтений покупателей и модели регулирования долевого строительства — главные вызовы для участников рынка жилой недвижимости
Aналитический центр «Эксперт» и журнал «Эксперт-Урал» провели в Тюмени круглый стол «Тюменский рынок жилой недвижимости-2017».
По итогам десяти месяцев этого года ввод в действие жилых домов в Тюменской области упал на 22,5% по отношению к аналогичному периоду прошлого года до 906,9 тыс. кв. метров. Количество построенных квартир сократилось на 31,5% до 12 980, индивидуальных жилых домов — выросло на 7,8% до 464 тыс. кв. метров. По объемам ввода жилья Тюменская область заняла четвертую позицию на территории Урала и Западной Сибири, уступив Башкирии (1809,1 тыс. кв. м),
Свердловской (1389,6 тыс. кв. м) и Челябинской (978 тыс. кв. м) областям. По объемам индивидуального жилищного строительства область занимает третью позицию в регионе, уступая лишь Башкирии (1257,3 тыс. кв. м) и Свердловской области (606,4 тыс. кв. м).
Крупные формы
В период экономического спада застройщиков поддержали граждане, решившие реализовать жилищные потребности на фоне дешевеющей благодаря запуску программы господдержки ипотеки. Объемы продаж в новостройках лидировали. В этом году, как показывает статистика риэлторов, спрос переместился на вторичный рынок, где цены продолжают снижаться.
— Большая часть наших клиентов делает выбор в пользу готового жилья: в нашем агентстве объем сделок на вторичном рынке составляет 70%, — констатирует директор департамента новостроек ООО «Этажи» Сергей Зайцев.
Минувший кризис сильно сказался на характере спроса: значительная часть тюменских дольщиков приобретала первое жилье небольшой площади, выбор инвесторов также чаще всего падал на квартиры-студии (их проще сдать в аренду). В итоге сложилась тенденция уменьшения средней площади продаваемых квартир. В ответ на этот запрос некоторые застройщики стали предлагать студии площадью всего 16 кв. метров — и их разбирали быстрее, чем успевали вводить.
Теперь, похоже, эффект роста продаж за счет маленькой площади себя исчерпал: покупатели удовлетворили первые потребности в жилье, и теперь стремятся улучшать жилищные условия. 2017 год стал переломным: средняя площадь продаваемой квартиры падать перестала. Многим застройщикам в этой ситуации пришлось перестраиваться на ходу:
— В сегменте бизнес-класса квартирография равномерна: продажи одно-, двух-, трех- и четырехкомнатных квартир шли практически в одинаковой пропорции, — говорит коммерческий директор ГК «ТИС» Светлана Утешева. —
В сегменте эконом-класса мы попытались отреагировать на запрос рынка и спроектировали маленькие квартиры. Но в этом году увидели низкий спрос, и были вынуждены внести изменения в уже готовый проект в пользу большего количества трехкомнатных квартир. Тем самым отодвинули продажи месяцев на восемь.
— Динамика спроса на студии действительно падает, многие застройщики вынуждены идти на перепроектирование, — подтверждает коммерческий директор компании «ПартнерСтрой» Сергей Колесников. — В нашей практике было два случая, когда мы останавливали продажи, хотя проектная документация была практически готова. И аналитика говорит, что в ближайшее время крупные квартиры будут востребованы больше.
Покупатели форматов
Дальнейшие прогнозы ввода жилья застройщики связывают с продолжением удешевления ипотеки.
— На фоне снижения ставок мы уже видим рост объемов продаж в новостройках, — говорит начальник отдела маркетинга филиала «Мостострой-11» «Строительное управление» Владимир Рейн.
— Мы в прошлом году заложили новый микрорайон «Славутич». В начале года интереса не было вообще: ни звонков, ни обращений. Во второй половине этого года ситуация изменилась, — отмечает заместитель генерального директора «ТюменьЭнергоСтрой» Виктор Павлович.
Чтобы обеспечить уровень продаж, застройщикам придется обратить внимание на изменение потребительских предпочтений.
— Буквально месяца два назад мы составили очередной портрет покупателя и получили интересные выводы, — делится Сергей Зайцев. — Мы обратили внимание на следующий факт: люди готовы переплатить за район с хорошей социальной средой. Хороший район — это очень сильный критерий выбора. На первое место люди ставят наличие детских садов, на второе — школ. Мы думали, что на третьем месте окажется социальная инфраструктура: остановки, больницы. А оказалось, это магазины, рестораны, бары. То есть семьи предпочитают проводить свободное время там, где они живут.
— Хотя массовый сегмент, представители которого приобретают прежде всего метры, еще долго будет доминировать, появляется категория, которая покупает уже не первую, а может, и не третью квартиру, — считает Сергей Колесников. — У этой группы более осознанные потребности, люди ищут определенный формат, который предполагает уровень комфорта: жилье должно быть красивое, удобное, функциональное. И если застройщик сам или через управляющую компанию способен создать такой комфорт, то покупатель за это готов платить.
— В нашей компании наибольшим спросом пользуются евроквартиры, где есть кухни и гостиные, большие панорамные окна, комфортный паркинг. Качество и функциональность становятся главным фактором покупки, — говорит директор по продажам и маркетингу ФСК «Запсибинтерстрой» Полина Иванкова.
Еще одна деталь наблюдений за изменениями потребительских предпочтений: черновое жилье в сегменте эконом-класса становится неинтересным, покупатели готовы переплачивать за решения с ремонтами — взять в ипотеку чуть большую сумму, если им предлагают объект с ремонтом. И это общий тренд для большинства высококонкурентных и развитых рынков.
— Дольщики ориентируются на чистовую отделку, на улучшенное благоустройство, — говорит директор по проектированию «Группы ЛСР» на Урале (Екатеринбург) Денис Хиленко. — При выборе объектов эконом-класса они хотят видеть как можно более высокий уровень чистовой отделки, наличие сантехники и т.д.
Жестокая доля
Однако главный вызов для отрасли связан с изменением законодательства в области регулирования долевого строительства. Мы детально разобрали новую схему сразу после выхода нормативных документов (см. «Болевое строительство», «Э-У № 13 от 14.08.2017).
Суть нововведений такова. С января 2018 года вводится модель защиты интересов дольщиков через создание компенсационного фонда, в который застройщики будут перечислять до 1,2% стоимости договора. Недостаток финансирования, который неизменно возникнет в этом случае, законодатель предлагает компенсировать через банковское кредитование. На специальные эскроу-счета в банках потенциальные дольщики откладывают деньги до сдачи объекта в эксплуатацию, а застройщик получает от этого же банка финансирование для возведения объектов в виде долгосрочного кредита.
Кроме того, вводится система жестких требований к застройщикам, в частности принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Претенденты должны также иметь трехлетний опыт работы и «капитал» в виде уже возведенных 10 тыс. кв. метров жилья.
— Мы относимся к этим нововведениям с тревогой, — выражает мнение индустрии Сергей Колесников. — Сегодня объем капитала, имеющийся в распоряжении застройщиков в целом по стране, не способен удовлетворить спрос на строительство жилья.
Новая система регулирования введена в ответ на случаи неисполнения застройщиками обязательств перед дольщиками. Однако, по мнению Светланы Утешевой, эта проблема характерна далеко не для всех регионов: «Я не помню случаев, чтобы в рамках текущего довольно жесткого законодательства при соблюдении всех норм застройщики Тюменской области не исполнили свои обязательства по договорам ДДУ».
Повысилась и грамотность покупателей. По словам Сергея Зайцева, судя по портрету потребителя его агентства, благонадежность застройщика занимает 8 — 9 место в критериях выбора квартиры.
Но готовы ли банки включиться в процесс финансирования жилищного строительства?
— За последние три года потребность в финансировании строительства России составляла примерно 6 трлн рублей. Есть ли у банков ресурсы, чтобы обеспечить объемы строительной отрасли, есть ли компетенции, — рассуждает Полина Иванкова. — Проектное финансирование предполагает включение банка в процесс сопровождения сделки, в том числе полный контроль за движением по счету застройщика. Это означает, что у банков должны быть квалифицированные специалисты, которые не только владеют финансовой информацией, но знакомы со спецификой строительной отрасли.
Банки в конечном итоге соответствующие продукты создадут, сформируют на них тарифы. Но оплачивать их придется застройщикам, а значит, в итоге их придется закладывать в себестоимость.
— Если переход на проектное финансирование не сделать грамотно и аккуратно, то мы увидим повышение цен на жилье и уход некоторых застройщиков с рынка, — прогнозирует Сергей Зайцев.
По предварительным расчетам, себестоимость вырастет как минимум на треть. Чтобы удержать покупателя по ценовым параметрам, придется чем-то жертвовать, вероятный кандидат — качество жилья.
— Застройщики Тюменской области вышли на достаточно высокий уровень качества проектов. Не хотелось бы эту планку опускать. Тем более что на нашем рынке сложилась здоровая конкурентная среда, — формулирует проблему Полина Иванкова.
Предпосылки для снижения конкуренции находит и Владимир Рейн.
— Ограничений наставили столько, что заниматься этим будет совсем не интересно. Поэтому новых игроков на рынке долевки не появится, и новых объектов долевого строительства после второго квартала 2018 года не будет. Это непременно приведет к росту цен.
Но даже в этих не очень благоприятных условиях конкурентов у долевки практически нет.
В теории часть потребителей категории бизнес-класса могло бы перетянуть индивидуальное строительство: этот сегмент, судя по статистике, показывает устойчивые темпы роста.
— Срок строительства очень короткий, максимум до трех месяцев, при этом нет необходимости брать предоплату, клиенты рассчитываются уже за готовое жилье, — обосновывает динамику сегмента генеральный директор РКЦ «Свой дом» Дмитрий Вешкурцев.
Но в этом сегменте в Тюменской области сформировалась другая проблема — низкий уровень открытости исполнителей и качества.
— 90% объектов возводятся за наличные деньги, часто строительство идет без должного оформления договоров, без гарантий качества, а потом владельцы жалуются на треснувший фундамент, поехавшие стены или сбежавших застройщиков. Наш Центр сейчас как раз и занимается формированием цивилизованного рынка индивидуального домостроения путем создания многофункциональной долгосрочной сервисной программы через объединение усилий органов власти и профильных структур, профессиональных объединений, ключевых игроков отрасли, — рассказывает Дмитрий Вешкурцев.
Конечная конфигурация законодательства во многом будет зависеть от активности сообщества застройщиков. Как говорит Полина Иванкова, нужно все-таки достучаться до законодателей и аргументированно доказать, что новые нормы закона не будут способствовать развитию рынка жилья.
Технологии как двигатель рынка
Индустриальное домостроение может стать одним из методов повышения эффективности строительной компании
Изменение системы регулирования долевого строительства приведет к росту себестоимости — это очевидно. Одним из ключевых факторов конкурентоспособности застройщика станет поддержка высокого уровня качества проектов при минимальных издержках. Руководитель службы продаж железобетонных изделий «Группы ЛСР» на Урале Максим Минеев считает, что эту задачу можно решить через применение современных технологий строительства:
— Группа ЛСР сделала ставку на применение технологии «бесшовного» домостроения (разработана в западноевропейских странах и получила название «индустриальное домостроение»; удалось убрать главный недостаток — швы в местах соединения панелей). В России первые дома, построенные по технологии «бесшовного» домостроения, введены в эксплуатацию в 2000 году в Санкт-Петербурге, с 2010 года метод начал применяться на Урале.
Основное отличие этой технологии от монолитного домостроения в том, что все детали изготавливаются и обрабатываются на заводе, в то время как в монолитном домостроении переход бетона из жидкого в твердое состояние осуществляется на открытом воздухе.
Второе преимущество — достижение качества при снижении себестоимости. Эта задача решается через снижение металлоемкости комплекта железобетона за счет оптимизации сечений несущей конструкции.
Важно, что применение этого метода позволяет изготавливать индивидуальные конструкции и соответственно возводить здания различной высотности с разнообразными планировочными решениями, благодаря этому можно сделать облик городов интересным и привлекательным для жизни.
Технология обладает колоссальным эффектом энергоэффективности. Важная характеристика метода — скорость строительства объектов. Коробку здания мы возводим в среднем в два раза быстрее, чем при использовании монолитного домостроения. Кроме того, существенно сокращаются объемы отделочных работ (черновая отделка). Все это позволяет сократить цикл строительства.
Наша компания уже оценила эффективность эксплуатационных свойств этих материалов. Во многом благодаря их применению мы и поддерживаем высокие темпы ввода объектов даже в условиях падающего рынка.
Группа ЛСР имеет современные производственные мощности в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Москве и Екатеринбурге. На этих площадках выпускается широкий ассортимент железобетонных изделий, использующихся для строительства жилых и промышленных зданий, коммерческих объектов (торгово-развлекательных центров, гипермаркетов, складских терминалов и др.), дорог, обустройства инженерных сетей и сооружений.
Производственные мощности позволяют нам не только удовлетворить свои потребности, но и распространить новейшие решения на рынок. «Группа ЛСР» на Урале поставляет комплекты жилых домов для застройщиков Свердловской области и других регионов. Кроме того, мы предлагаем комплексный продукт — проектирование, производство, сбор готовых изделий для строительства школ и детских садов, это позволяет нам участвовать в реализации социальных программ. В частности, мы поставили такие комплекты в Курганскую область для строительства домов для детей-сирот. За пять лет было запроектировано и поставлено порядка 30 комплектов детских садов, а с 2015 года мы включились в программу строительства школ Екатеринбурга.