Россию ждет ипотечный бум

От успеха к успеху

Главы Минэкономразвития и Минпромторга посетили президента и доложили об успехах в развитии российской экономики. Одним из самых важных направлений руководитель МЭР назвал снижение ставки по ипотеке, что поддержит как банки, так и сектор недвижимости. По мнению министра, уже до конца года процент по кредитам на недвижимость упадет ниже 10% годовых.

Важно, сообщил Владимиру Путину глава МЭР, что инфляция опустилась, последнее значение – 3,1%. зволяет снижать ставки Центрального банка, что открывает дорогу для дальнейшего наращивания кредитной активности банковской системы. «Мы видим уже, что по ипотеке в последние месяцы, если очистить от сезонности, динамика рекордная... Это должно очень хорошо поддержать в осенние месяцы и в начале следующего года строительную отрасль, отрасль строительных материалов. В тех отраслях, которые очень серьезно провалились в последние два-три года, сейчас идет активное восстановление. Ипотечный бум, который мы ожидаем, конечно же, здесь поможет восстановить и даст положительный вклад в экономический рост», – подчеркнул руководитель министерства.

«Последняя ставка около 11 процентов фактическая. Но буквально за последние месяцы прошли очень серьезные снижения ставок и Сбербанком, и другими крупными российскими банками, и базовые ставки у них опустились ниже 10 процентов», – . что позволит увеличить объемы кредитования, отметил Максим Орешкин.

Пузырь для среднего заемщика в отчаянном банке

Регулярное снижение ставок по ипотеке вполне может привести к надуванию пузыря на рынке, полагает генеральный директор компании «Мани Фанни» Александр Шустов. Поведение среднего заемщика при этом будет строиться по простой схеме: постоянно рефинансировать свой ипотечный заем, пока в конце концов он не окажется в каком-нибудь самом отчаянном банке, установившем ставку существенно ниже рынка. Снижение ставки и ежемесячного платежа может со временем ослабить платежную дисциплину, это тоже нужно учитывать. 

По оценке эксперта, максимальный уровень, до которого может упасть ставка ипотечного займа, при условии, что цены на нефть стабильны, курс рубля стабилен — это инфляция плюс 3.5%. То есть около 7.5% на сегодня, «но, повторюсь, это при идеальных внешних условиях, и даже, скорее, при растущей цене на нефть, чем на стабильной. Следующее, что начнут делать банки, когда поймут, что ставку снижать уже не получается, а наращивать кредитный портфель нужно — начнут выдавать ипотечные займы без первоначального взноса». 

Для создания настоящего бума на рынке нужно иметь как можно более совершенные скоринговые модели и выдавать ипотеку без первоначального взноса. Это, считает Александр Шустов, большой риск, но коммерческим банкам почти ничего и не остается, кроме как рисковать, наращивая долю рынка, иначе госбанки через 5-7 лет станут настолько крупными и агрессивными, что с ними невозможно будет конкурировать на этом поле. Сейчас на рынке говорят о том, что просрочка по ипотечным займам становится рекордно низкой, НБКИ даже приводит цифру 1,7%, но ведь дело в том, что такая статистика как раз формируется за счет постоянного притока новых заемщиков, которые первое время очень дисциплинированы.

Отрасль-то в кризисе

Нужно понимать, добавляет Александр Шустов, что в России в кризисе находится отрасль строительства, которая тесно связана со всеми остальными отраслями. И снижение и субсидирование ставок по ипотеке — попытка помочь этой отрасли, зачастую за счет средств налогоплательщиков, которые и так являются основными покупателями жилья.

Это, конечно, может привести и к негативным эффектам на рынке строительства, когда компании, которые должны были бы обанкротиться, будут существовать еще несколько лет и в конце концов их банкротство будет гораздо более тяжелым. К тому же, на горизонте 3-4 лет могут быть серьезные сюрпризы со стороны как цены нефти, так и курса рубля, поэтому выстроить эту конструкцию с низкими ставками и длительным кредитным циклом, к сожалению, не получится, полагает аналитик. 

Ситуация далека от идеала

Ставка по ипотеке с 14%-15% в 2015 году снизилась до 11%-12% в 2017 году и тенденция сохраняется, говорит Антон Быков, ведущий аналитик компании «Аналитик-Сервис». По определенным программам, например, военнослужащим, а также по некоторым новостройкам ставка даже ниже 10%. 

Текущая тенденция подкрепляется двумя основными трендами, объясняет аналитик. Во-первых, ЦБ РФ продолжает реализовывать политику снижения ключевой процентной ставки. Еще до последнего снижения ставки до 8,5% глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявляла, что при инфляции в 3,3%-4,4% готова довести ставку до 6,5%-7%. Во-вторых, немаловажным фактором является конкуренция среди банков, которые борются за клиента. Порой совместные акции с застройщиками могут значительно снизить процент по ипотеке уже сейчас.

Тем не менее, уверен Антон Быков, ситуация на отечественном рынке ипотеки сейчас далека от идеала с точки зрения потребителя. Реальные ставки в РФ по сравнению с западными странами остаются высокими. Так, например, в Эстонии процент по ипотеке 2,28%, Латвии – 2,83%, Польше – 3,79%, при этом инфляция в Еврозоне составляет порядка 1,5% на текущий момент. Соответственно реальная процентная ставка в некоторых случаях оказывается ниже 1%.  Пока, даже с учетом желания ЦБ РФ довести ставки до 6,5%-7%, такие показатели, как в Европе, нашим потребителям могут только сниться.

http://expert.ru/2017/09/25/ro...