Цены на московское жилье могут упасть резко

Цены на московское жилье могут упасть резко

Прогноз на 2017-2021 гг. аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывает к концу этого периода падение цен на жильё в 30-40%. А столичные власти, по данным «Ведомостей», уже анонсировали ограничение строительства в Новой Москве. Перепроизводство квадратных метров на новых московских территориях (Юг и Юго-Запад области) уже ни у кого не вызывает сомнений. Осталось понять, что происходит с квадратным метром в пределах МКАД.

Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи  запланированных  веток  метро. С удалением от будущих станций  потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.

Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин,  представляются малореальными. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, остаются торгово-развлекательные центры.

«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами  участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», –  объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.

При этом,  в отличие от новых  территорий,  в Москве пока  что сохраняется  отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжная. Дело в том, что  с 2005-го по  2014 год такое жильё  в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за  доступным  жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые  раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что  квартиры сегодня  покупают  те, у кого есть накопления. И  тогда  цены на  московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).

Это  будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья  в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.

Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если  не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с  теми московскими домами, которые годами стоят с  пустующими квартирами – из-за  перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжной, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их  в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.

В последнее время  инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную  бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на  московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше.  Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных  московских районах  – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они  могут так и не заселиться.

Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым  ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжная. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило  с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.

При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год.  После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время  продаж и т.д.   В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.

По мнению Татьяны Калюжновой, избежать  такого варианта развития событий возможно, но  при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы.  Аналитик считает, что сами  застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не  все новостройки,  которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение  без заметного  снижения цен на квартиры.

Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости  тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства.  В настоящий момент  на  московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки.  По словам Татьяны Калюжной, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить  невысокую маржу. Если же компания не  имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что  в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.

Подробнее о о положение дел в строительной отрасли на рынке читайте в статье "Строительный цугцванг” журнала "Эксперт”.