Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил в начале октября, что видит особый потенциал в малоэтажном строительстве (МЖС). По его мнению, направление должно стать «приоритетным на рынке жилья России». Заявление министр объяснил тем, что земельный ресурс страны позволяет новостройкам расти в ширину, а не в высоту.

На почве — около нуля

По данным портала по выбору жилья в регионах N1.RU, по состоянию на октябрь доля малоэтажного жилья в общем объеме продаж новостроек на Большом Урале такова: Екатеринбург — 4%, Челябинск — 2%, Тюмень — 2%, Пермь — 7%. Для сравнения: в Архангельске — 17%, в Самаре и Новосибирске — 3%, в Красноярске — 1%. (Данные подготовлены на основании изучения более 25 тыс. объявлений о продаже жилья.)

— В качестве малоэтажных новостроек приняты многоквартирные дома высотой до четырех этажей, от сданных в эксплуатацию не ранее 2013 года до сдающихся в ближайшее время. Согласно нашему исследованию, в доле подобных предложений небольшая положительная динамика, в пределах 1%, с начала года наметилась только в Новосибирске. В остальных городах списка предложение осталось стабильным или снизилось не более чем на 1,5%, — комментирует цифры руководитель пресс-службы портала Лидия Ратникова.

— Согласно официальной статистике, малоэтажные и многоэтажные дома в нашей стране строятся в примерно равных объемах: так, с 2009 по 2015 год ввод малоэтажного жилья составил 238,1 млн кв. метров, а многоэтажного — 241,3 млн кв. метров. Колебания — плюс-минус 2% в ту или иную сторону, — подтверждает главный архитектор ОАО «Стройпроект» (разработка концепции создания быстровозводимых модульных зданий) Александр Златкин.

А вот прирост объемов строительства за этот период, по оценке специалиста, разный — в полтора раза по многоэтажному жилью и лишь на треть по малоэтажному:

— Это связано со стремлением россиян переезжать в крупные города из-за слабо развитой инфраструктуры и дефицита рабочих мест в сельской местности, а также с более доступной стоимостью квартиры в многоэтажном доме по сравнению с малоэтажным или индивидуальным домом.

По мнению управляющего партнера риэлторской компании «Метриум Групп» (Москва) Марии Литинецкой, о развитии МЖС говорят уже много лет, однако формат не получил широкого распространения. К примеру, на рынке Новой Москвы за последние два года доля малоэтажных проектов сократилась с 28% в третьем квартале 2014 года до 10% в том же периоде 2016 года. По-прежнему большую часть проектов — 66% — составляют многоэтажные жилые комплексы.

— Стоит оговориться, что по стране ситуация с малоэтажным строительством лучше, чем в московском регионе, где уровень цен на жилье и землю выше. В 2015 году на долю МЖС пришлось 52% от общего объема жилищного строительства, и властями поставлена цель довести этот показатель до 65 — 70% к 2020 году. Однако нужно учитывать, что в статистику попадает немалое число индивидуальных домов, которые россияне строят самостоятельно. Кроме того, малоэтажки возводят в основном не в самых развитых агломерациях. Поэтому о распространении высоких технологий дешевого малоэтажного домостроения, которые помогают развивать этот сегмент на Западе, пока говорить не приходится, — отмечает эксперт.

Широка страна…

Региональные эксперты действительно наблюдают позитивные тенденции. К примеру, порадовала Тюмень.

— Сегмент МЖС весьма перспективен, и в последние годы показывает устойчивую тенденцию роста. Если еще пять лет назад основным его средоточием в Тюмени были только ЖК «Светлый квартал», «Комарово» и район озера Цимлянского, то на сегодняшний день возводится уже шесть новых комплексных объектов. До конца текущего года МЖС останется рынком покупателя, что будет стимулировать застройщиков и продавцов на предоставление более выгодных условий приобретения и не позволит активно расти средней цене, — рассказывает начальник информационно-аналитического отдела ГК ALKO (Тюмень) Ольга Суслова.

Генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева, анализируя сегмент МЖС в Башкирии, отмечает, что если рассматривать его с точки зрения введения в эксплуатацию количества квадратных метров подрядным и частным способом, то он показывает хорошую статистику на протяжении уже нескольких лет. Но формально в данном сегменте считаются все типы малоэтажной застройки.

— Это чаще всего индивидуальные дома, спонтанная застройка. Ее осуществляют собственники земельных участков — физические лица, — поясняет специалист. — Минусы — строят часто кто во что горазд, не всегда заботятся об эстетике и стилистике. Однако этот сегмент показывает большую или меньшую динамику постоянно, так как частные лица застраивают индивидуальные участки годами. В экономически сложные годы эти процессы замедляются, но не прекращаются. Часто это решение проблемы жилья для тех, кто не может или не хочет покупать новостройку, брать ипотеку. Процесс позволяет растянуть затраты: сегодня — купить участок, завтра — поставить фундамент, потом постепенно строить по мере наличия средств. Именно поэтому Госстрой и рассматривает такой способ застройки, как движитель процессов пополнения рынка, в то время когда крупные проекты могут испытывать проблемы.

Генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент» (Пермь) Владимир Федорченко уверен, что малоэтажное жилье позиций не растеряет, а спрос на него будет постепенно расти, и не только из-за нежелания обременять себя ипотекой в непростой экономической ситуации. Все больше людей, по мнению эксперта, стремятся выбраться из «шанхаев» за город, благо объем предложений земель под ИЖС велик. Более выигрышны сегодня организованные поселки, где есть необходимая инженерная инфраструктура.

— Как показывает статистика, более половины семей имеют загородный дом или дачу. В Перми на 450 тыс. кв. метров построенного многоэтажного жилья (в среднем за 2013 — 2015 годы) приходится 90 тыс. кв. метров домов ИЖС. В 2015 году, правда, индивидуальное строительство более чем вдвое сократилось по понятным причинам, и эта тенденция пока сохраняется. Но как бы тяжела ни была экономическая ситуация в стране, сегмент МЖС занимает серьезную долю на рынке недвижимости, около 15 — 25% и остается перспективным.

Обрушить мечту о бегстве из «шанхаев» может и не связанный с экономикой фактор. В Челябинске, к примеру, покупателей отпугнули новости о промышленном освоении ближнего к зоне предполагаемой застройки участка. Рассказывает генеральный директор компании «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов:

— В Челябинске подобных объектов немного, равно как и за городом. Активность в малоэтажном сегменте началась в 2006 году, а в 2008 году она логично, в связи с кризисом, приостановилась. Позже рынок приостанавливался еще раз. Массовым малоэтажное направление назвать нельзя — географически оно превалирует в одном направлении — Шершневского водохранилища. Весь спрос был сконцентрирован там. Но сегодня челябинцы обеспокоены перспективой строительства неподалеку горно-обогатительного комбината (лицензия на разработку Биргильдинского месторождения принадлежит АО «Томинский ГОК», входящему в РМК; в начале сентября Верховный суд РФ подтвердил законность требований Роспотребнадзора относительно запрета на строительство ГОКа; подробнее см. «Ломаный грош»,

«Э-У» № 43 от 24.10.2016). Поэтому предполагаемый спрос с высокой вероятностью упадет до нуля: люди задаются вопросом — зачем вкладываться сегодня в место, которое завтра, возможно, станет проблемным. В итоге идея переехать из трехкомнатной квартиры в Челябинске в загородный дом развиться не успела, равно как и идея построить недорогие дома. Причины три: ухудшившаяся экономическая ситуация, транспортные проблемы въезда-выезда из города и экология, — итожит эксперт.

…А приземлиться некуда

Развитие рынка блокируется и предсказуемыми факторами. Практически все аналитики говорят о необходимости посадочной инфраструктуры для развития сегмента — сетей, коммуникаций, иногда дорог.

— Главными препятствиями для развития этого формата жилья остаются высокие издержки строительства, а именно — стоимость земли и подключения коммуникаций. Также не стоит забывать о строительстве подъездных дорог. Расходы на эти мероприятия столь высоки, что их может покрыть только масштабная и плотная застройка. Если же застройщик распределяет эти издержки на небольшое количество квадратных метров в малоэтажных проектах, то их себестоимость резко увеличивается. В связи с этим большинство малоэтажных проектов, которые появляются в московском регионе либо находятся на значительном удалении от Москвы (20 — 30 км), либо имеют более высокую стоимость по сравнению с расположенными поблизости многоэтажными новостройками. Именно эти факторы обуславливают невысокий спрос на такие жилые комплексы, — говорит Мария Литинецкая.

Директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов (Пермь) вторит коллеге: «В черте крупных городов застройщикам выгоднее строить много­этажное жилье. Рентабельность таких проектов выше, в том числе из-за высокой стоимости земельных участков».

— Немногочисленные таунхаусы (а именно дома до трех этажей, в том числе таунхаусы, подразумевают, судя по заявлению, в Минстрое под малоэтажным строительством) с индивидуальным входом и прилегающей территорией построены в основном на окраинах города, в зонах индивидуальной застройки. Они представляют собой двух-, трехуровневые квартиры площадью 120 — 400 кв. метров и стоимостью 4 — 15 млн рублей. Подобное жилье не является массовым и, соответственно, не может стать драйвером рынка, — подчеркивает аналитик. — Также на рынке Перми присутствует малоэтажное жилье эконом- и комфорт-класса, которое представляет собой трехэтажные дома с типовыми квартирами небольшой площади. Подобное жилье также не массовое, и строится в основном в отдаленных районах города с низкой плотностью окружающей застройки. Оно пользуется спросом ввиду сравнительно небольшой стоимости, однако к минусам можно отнести неразвитую социальную инфраструктуру.

— Прекращение ипотеки с господдержкой в 2017 году, несомненно, приведет к снижению покупательского спроса на жилую недвижимость в целом и в малоэтажной застройке в частности. Удержать интерес покупателей к этому сегменту рынка недвижимости возможно благодаря вводу интересных покупателю проектов, реализации государственных жилищных программ, предоставлению девелоперами выгодных условий покупки: значительному снижению в рамках акций стоимости жилых помещений, существенных скидок, а также гибких условий оплаты. При положительной динамике развития рынка недвижимости можно спрогнозировать планомерное увеличение объемов строительства в данном сегменте и такой же планомерный рост покупательского спроса на него, — предполагает Ольга Суслова.

Когда дома будут маленькими

— Преимущества проектов МЖС очевидны: более комфортная этажность, меньшее количество жильцов, а следовательно, доброжелательные соседские отношения. Большим преимуществом является некоторая обособленность проживания: уютные и вместительные дворовые территории, ориентированные на отдых, а также отсутствие проблем с парковками. Однако затраты девелоперских компаний на строительство проектов такого формата не ниже, чем в многоэтажном строительстве, — подтверждает начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой» Олег Колесников (девелопер реализует проект «Балтым-Парк» в городе Верхняя Пышма).

— На МЖС спрос безусловно есть, но ситуация осложняется тем, что для привлечения покупателей в жилье подобного формата застройщику необходимо параллельно развивать инфраструктуру — детские сады, школы, магазины и так далее. Если со стороны государства нет поддержки, то расходы на подобные объекты для застройщика становятся неподъемными, — констатирует ситуацию Евгений Железнов.

Толчком для развития формата могла бы стать некая «формализация», к примеру, освоение пригородов путем возведения малоэтажных кварталов, развитие небольших городов.

— Среди горожан будут востребованы проекты комплексной застройки комфорт-класса, где бытовые, транспортные и инфраструктурные проблемы решил застройщик и далее управляющая компания, а дом можно купить как на стадии строительства, так и готовый, — оценивает будущее сегмента на примере республики Башкортостан Елена Андреева.

— На мой взгляд, сам формат малоэтажных проектов в пригороде, конечно, привлекателен для покупателя. Многие устали жить в мегаполисах и хотели бы видеть линию горизонта из окна своей квартиры или гулять с детьми под солнечным светом, а не в тени огромных корпусов, — обрисовывает перспективу Мария Литинецкая. — Полагаю, что данному сегменту необходима поддержка властей. Прежде всего власти могли бы снизить административные барьеры при подключении коммуникаций, а также оказать содействие развитию транспортной инфраструктуры, в частности строительству подъездных дорог или организации маршрутов общественного транспорта. Местным властям необходимо развивать и модернизировать уже имеющуюся социальную инфраструктуру, чтобы ею могли пользоваться новые жители малоэтажных поселений. Только при соблюдении данных условий имеет смысл увеличение объемов строительства жилья с небольшим числом этажей.