Пузырь на рынке недвижимости Китая вновь надувается. Гигантские долги разрушают экономику Китая

Шанхай, финансовый центр Китая, делает все, чтобы помешать приезжим приобрести собственное жилье. Так, например, холостым нерезидентам запрещено покупать недвижимость в мегаполисе.

Женатые могут это сделать, но только если они платили местные налоги два года, а первый взнос не ниже 30% от стоимости квартиры.

Шэньян, крупнейший город на севере Китая, более доброжелательный к иногородним. Любой приезжий, без каких либо ограничений, может приобрести там жилье. Тем не менее, несмотря на явные преференции, цены на недвижимость в Шанхае в пять раз выше, чем в Шэньяне (причем только за последний год они увеличились на 20%); в северном городе они снижаются.

Бифуркация, безусловно, тревожит китайское правительство, которое хочет рост, но при этом опасается появление нового пузыря. Различие цен на недвижимость между богатыми городами и регионами — знакомая проблема для многих стран (взять, к примеру, Лондон и Линкольншир или Нью-Йорк и Небраску).

В последние шесть месяцев китайские власти предприняли ряд шагов для поддержки рынка жилья, которые не относятся к пяти самым перегретым рынкам Поднебесной (Пекин, Гуанчжоу, Санья, Шанхай и Шэньчжэнь), пишет Вести Экономика. Теперь для получения ипотечного кредита на покупку недвижимости первый платеж может быть 20% (а не 30% как в пяти мегаполисах).

Кроме того, на большей части страны при приобретении второго жилья на две третьих снижен налог на сделку (это также не касается пяти названных выше городов). Однако эти изменения почти никак не повлияли на ситуацию на рынке. В Шэньчжэне только за последний год цены на жилье взлетели на 53%, отмечает британский журнал The Economist.

Ажиотаж на рынке жилья крупнейших городов Китая эксперты объясняют более мягкой монетарной политикой центрального банка в последние полтора года. Хотя она оправданна с экономической точки зрения, смягчение ведет к тому, что низкие процентные ставки все больше взвинчивают цены на активы.

Первоначально большая часть выданных банками кредитов оказывалась на фондовом рынке, но после его краха прошлым летом, недвижимость стала одним из наиболее привлекательных мест для инвестиций (контроль над движением капитала, который в последнее время стал ещё жестче, не позволяет китайцам инвестировать деньги за рубежом).

Заинтересовавшиеся недвижимостью спекулянты знают о переизбытке предложения в небольших городах и поэтому предпочитают покупать квартиры в мегаполисах. Дю Жинсонг из Credit Suisse называет это "формой группового мышления”. "Все — инвесторы, девелоперы, политики и банкиры — считают, что крупнейшие города надежнее”, — объясняет он.

Если этот подъем сохранится, то он оживит строительный сектор, полагают некоторые инвесторы. Сырье, используемое для строительства многоквартирных домов, такое как черный металл (балки) и медь (проволока), немного укрепилось в цене после недавнего обвала, отчасти в надежде на то, что китайский рынок недвижимости начнет расти.

Нетрудно заметить, что мини-циклы в строительном секторе Китая в последние десять лет включали определенную цепь событий: рост продаж жилья приводил к росту нового строительства, что в свою очередь толкало вверх цены на сырье.

Согласно данным China Index Academy количество непроданных квартир уменьшилось в последнее время, с примерно 30-месячного значения продаж вначале прошлого года до 15 месяцев сегодня. "Рынок жилья с растущими ценами и объемами, безусловно, не поддерживает мнение, что на макро уровне китайский рынок жилья перенасыщен”, — считает эксперт инвестиционного банка China International Capital Лианг Гонг.

Об ажиотаже на китайском рынке жилья красноречиво говорит толпа перед зданием государственной службы по регистрации приобретенной недвижимости в Шанхае (для наведения порядка властям даже пришлось привлечь полицию).

Стоящий в длинной очереди Уанг Джи купил в октябре новую квартиру за 2 млн юаней ($307 тыс.) и с тех пор цена на неё поднялась на 1 млн юаней. "Никто не покупает, когда цены падают, — с довольной улыбкой замечает он. — Но все это делают, когда цены начинают расти”.

Насколько опасна ситуация с долгами в Китае? Они без преувеличения гигантские. В конце 2015 г. общий долг страны достиг 240% ВВП. Долг частных лиц и корпораций (200% ВВП) лишь ненамного меньше, чем в Японии в 1991 г. (период "потерянных десятилетий”) и значительно выше уровня, какой был в Америке накануне финансового кризиса 2007-2008 гг.

Рано или поздно Китаю придется гасить свои долги. Судя по прошлому опыту, процесс делевереджинг (уменьшение долговой нагрузки) будет болезненным, причем не только для китайцев.

Стремительный рост китайского долга — относительной новый феномен. Значительная его часть появилась в период после 2008 г., когда правительство активно выдавало кредиты всем секторам экономики для сохранения прежних темпов роста, в то время как остальной мир переживал резкое замедление. Крупнейшими должниками являются большие государственные компании, которые с энтузиазмом откликнулись на призыв властей "занимать и тратить”.

Кредитная лихорадка в Поднебесной всё ещё продолжается. В январе банки выдали новых займов на общую сумму в $385 млрд (3,5% ВВП), пишет Вести Экономика. 29 февраля Народный банк Китая, явно желая поддержать эту кампанию, уменьшил размер обязательного количества наличных денег в резервах финансовых организаций, в результате чего у банков для кредитования появились дополнительные $100 млрд.

На этом фоне все сильнее видны признаки стресса. Количество проблемных кредитов увеличилось с 1,2% ВВП в декабре 2014 г. до 1,9% ВВП годом позже. Многие государственные компании просто не зарабатывают достаточно денег для обслуживания долгов; для покрытия разрыва они берут новые кредиты.

Рано или поздно всем им придется резко сократить расходы и начать гасить долги или банки должны будут списать их как  убытки  — с печальными последствиями в обоих случаях, предсказывает британский журнал The Economist.

МВФ определяет рост кредитования как "единственный лучший предиктор финансовой нестабильности”. Но Китаю, скорее всего, не грозят два наиболее распространенных типа финансового кризиса. Первым является "внешний” (как в Азии в 1997-98 гг.). Иностранные заимствования приводят к экономическому буму, который в конце-концов завершается вместе с внешним кредитованием и оттоком капитала. Компании не в состоянии обслуживать свои долги, из-за чего сокращают расходы, резко падают инвестиции и потребление.

В Китае более 95% долгов — внутренние долги. Контроль над движением капитала, гигантские золотовалютные резервы и активное сальдо текущего платёжного баланса помогают защитить Китай от подобного сценария развития событий.

Другим распространенным видом финансового кризиса является "внутренняя балансовая рецессия” (как в Японии в начале 1990-х гг. и в Америке в 2008 г.).

Китайские банки, безусловно уязвимы волне дефолтов. Но власти Поднебесной (в отличие от американского конгресса) готовы предоставить своим финансовым организациям более щедрую и оперативную помощь.

Относительно невысокий уровень долга у центрального правительства (40% ВВП) означает, что у него достаточно средств для масштабной помощи банкам.

Долговая нагрузка домохозяйств пока не очень высокая, но она быстро растет, что увеличивает угрозу кризиса. Проводя искусную политику, Китай может избежать взрыв "долговой бомбы”. Однако при быстром росте кредитования благоприятный исход событий становится все менее вероятным.

Учитывая размер Китая, длительный делевереджинг может замедлить рост глобального спроса и сильно ударить по и без того ослабленным экономикам мира. Чем быстрее Китай выключит "кран кредитования”, тем лучше для него и для всей мировой экономики.