Мария Сергиенко: рынок коммерческой недвижимости просел на 15-20 процентов

Мария Сергиенко: рынок коммерческой недвижимости просел на 15-20 процентов

В условиях кризиса на отечественном рынке недвижимости непростые времена переживает и такой его сегмент как коммерческая недвижимость. Яркий пример — многие офисы никак не могут найти своих арендаторов, а стоимость самой аренды медленно, но верно падает. Как обстоят дела сейчас и что будет с в дальнейшем? На эти вопросы "Вести.Недвижимость" ответила директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Мария Сергиенко.

— Можете охарактеризовать и описать то, что происходит на отечественном рынке офисной недвижимости в последние два-три месяца?

— Состояние рынка коммерческой недвижимости сегодня нельзя назвать благоприятным. Многие девелоперы попали в сложные финансовые обстоятельства, так как финансирование офисных проектов было традиционно долларовое. Кроме того, некоторые собственники, особенно частные инвесторы, к примеру, в "Москва-Сити" начинают демпинговать. В результате, сегодня мы видим временное проседание рынка до 15-20 процентов.

Однако есть и положительные моменты, которые позволяют нашей компании с оптимизмом смотреть в будущее. Capital Group имеет традиционно низкий уровень кредитной нагрузки, конкурентные преимущества в виде стабильного пула арендаторов из числа крупных зарубежных и российских компаний в наших действующих объектах (МФК "Город Столиц", БЦ "Авиньон I", БЦ "Авиатор"). В целом, понимая крайнюю нестабильность сегодняшней экономической ситуации, мы, также как и другие игроки рынка, прилагаем максимум усилий, чтобы удержать наших арендаторов и привлечь новых. Именно на этом сегодня максимально сконцентрированы наши усилия.

— Что вы можете сейчас посоветовать покупателям — подождать с приобретением офисной недвижимости или же срочно покупать по нынешним ценам?

— Это зависит от класса рассматриваемой недвижимости. Многие собственники уже немного скорректировали долларовые цены, учитывая существенное изменение курса. Я не думаю, что стоимость офисной недвижимости в ближайшее время еще меняться. Как показал наш опыт в период кризиса, цены в бизнес-центрах класса А меньше подвержены изменениям рынка, опять же если они не были завышены. 2008 год отчетливо продемонстрировал всему рынку, что стоимость квадратного метра в действительно качественных бизнес-центрах менее подвержена  финансовым веяниям рынка.

К примеру, в марте 2015 года мы успешно завершили сделку по продаже 3400 квадратных метров офисных площадей в северном блоке БЦ "Город Столиц" в "Москва-Сити". Недавно мы подписали договор с нашим первым арендатором в новом небоскребе ОКО. Им стал мировой лидер в области коммерческой недвижимости компания CBRE, входящая в четверку крупнейших консалтинговых структур, представленных на российском рынке. Уже с первого августа российская штаб-квартира компании займет 1500 квадратных метров на 29 этаже здания. Договор подписан сроком на 7 лет. Мы видим неспадающую активность на рынке, которая, надеемся, будет конверсироваться в сделки.

— Насколько велика вероятность, что цены на аренду офисных помещений будут снижаться и впредь? Находит ли своего потребителя политика так называемой "скрытой коррекции"? Иными словами, стоит ли покупателям ждать от продавцов коммерческой недвижимости больших и маленьких скидок?

— Сегодняшний рынок все характеризуют как рынок арендатора/покупателя, поэтому, и мы, как и большинство игроков, делаем определенные шаги для демонстрации своей лояльности к арендатору. Так, при заключении договора мы готовы фиксировать курс в рублях на срок более одного года, увеличивая ежегодную индексацию до уровня официальной инфляции. Либо, мы готовы самостоятельно выполнять отделочные работы, стоимость которых будет учтена в расчете арендной ставки. Финальные условия соглашения с арендаторами всегда взаимовыгодны, индивидуальны и зависят от ряда конкретных составляющих, подробно оговоренных в договоре.

— Офисная недвижимость какой площади пользуется особой популярностью у покупателей? Правда ли, что сейчас очень популярны офисы оптимального метража, когда люди не хотят платить за лишние метры?

— Действительно, оптимизация — отчетливый тренд на рынке. Мы всегда это понимали, и в новом небоскребе ОКО в МДМЦ "Москва-Сити" благодаря эффективной планировке этажа арендаторы могут сэкономить до 25 процентов арендуемой площади.

Еще один вариант оптимизации арендуемой площади — вынос части базовой инфраструктуры за пределы арендуемого офиса. Это позволяет арендаторам на своих площадях иметь лишь необходимый минимум переговорных.

— Можете сделать прогноз — как будет развиваться ситуация на отечественном рынке офисной недвижимости в ближайшие месяцы?

— Развитие ситуации во многом будет зависеть от глобальных экономических факторов. Последнее время мы наблюдаем снижение напряжения на рынках, стабилизацию курсов валют и ряд других позитивных трендов. Главная стратегия — это долгосрочное планирование, всегда выиграют качественно сделанные проекты.

Георгий Трушин