Ипотека – не приговор

Ипотека – не приговор

Ставки по ипотечным программам сейчас буквально внушают ужас. 22% и выше – не предел. Но покупать недвижимость по-прежнему надо – расширять жилплощадь в связи с ростом семьи, покупать квартиру молодоженам, и т.д. Как сегодня можно улучшить жилищные условия семьи и не стать рабом банка.

По данным регулярного отчета, подготовленного АИЖК, выдача ипотеки за январь 2015 года снизилась всего на 11,1%, то есть торговля жилищными кредитами идет практически полным ходом. А вот минимальные ставки по ипотечным программам банков в январе 2015 года выросли до 14,5 - 16%%, что является максимальным значением с 2010 года. На деле у большинства банков ставки по ипотеке начинаются от 20%, что представляет собой совсем кабальные условия. Но так поступают все же не все кредитные организации. Да и госпрограммы российским заемщикам в помощь.

Где дают ипотеку

Начнем с того, что некоторые активные розничные банки ипотеку не только не свернули, но и делают на нее ставку в своем дальнейшем развитии. Они выдают жилищные кредиты на более-менее сносных условиях, понимая, что в будущем, когда ситуация наладится, эти же кредиты можно будет рефинансировать под более привлекательные для заемщиков проценты. А заемщики в портфеле сохранятся.

Среди таких программ:

- совместные программы с застройщиками;

- программы для отдельных категорий заемщиков («Военная ипотека» есть у Сбербанка, ВТБ24, банка «Зенит» и др., ипотека для молодых учителей предлагается в банке «Центр-инвест», кредиты молодым семьям дает Сбербанк, и т.д.);

- просто не очень высокие проценты для всех клиентов (Росевробанк от 12,5%, МКБ от 13,75%, Абсолют-банк от 14,45%, и др.).

Ипотечные продукты, указанные во втором пункте, как правило, выдаются по социальным программ АИЖК. Также АИЖК всячески стремится поддерживать строительный рынок. Так, в рамках еще одной социальной программы «Жилье для российской семьи» до 1 июля 2017 года в России обещают построить более 25 млн. кв. метров жилья экономического класса.  Квадратный метр такого жилья будет продаваться по цене ниже рыночной на 20%. В этом направлении можно посоветовать заемщикам следить за подробностями.  

Как рассчитать финальную переплату и другие подводные камни

И все же выгодные ставки по ипотеке – скорее, исключение, чем правило. В большинстве своем ставка по кредитам составляет 18-22%%. По сути, это означает, что за 5-6 лет заемщику придется заплатить две стоимости кредита.

Бывают аннуитетные и дифференцированные платежи. И хотя аннуитетные платежи в российских банках получили наибольшее распространение, а дифференцированные предлагает всего пара кредитных организаций, расскажем про оба порядка.

Аннуитетные платежи предполагают погашение задолженности равными платежами в течение всего периода кредита. Платеж из месяца в месяц одинаковый, что удобно для планирования бюджета заемщика. Однако в конечном итоге общая сумма уплаченных средств по кредиту выйдет больше, чем если вы выбираете дифференцированные платежи.

Дифференцированный платёж состоит из уплаты части суммы кредита и проценты за пользование. Сумма кредита с каждым ежемесячным платежом становится меньше, то процентные выплаты снижаются. Каждый последующий платеж становится все меньше, что выгодно в целом. Но вот первое время дифференцированные выплаты гораздо более тяжелы для заемщика – и могут составлять львиную долю бюджета заемщика.

Порядок, график платежей и переплата будет оформлена как документ и выдана вам вместе с подписанным кредитным договором. Также переплату по кредиту можно посчитать с помощью специальных онлайн сервисов. Однако можно это сделать и самостоятельно.

Например, вы взяли кредит на 5 млн рублей под 20% на 10 лет (платежи аннуитетные). Исключительно по кредиту, при условия внесения регулярных платежей и не более, вы заплатите:

{Ежемесячное «тело» кредита (5 000 000/10 лет/12 месяцев) + ежемесячные процентные выплаты (5 000 000*20%/12)}*120 месяцев = {41 666,67 + 83 333,33}*120=15 000 000

Помимо этого, вам придется ежегодно приобретать страховку имущества, возможно также, личное страхование (жизни и здоровья), полис модной нынче страховки от потери работы, что еще добавит сумму переплаты за приобретенную квартиру. Также возможны и какие-нибудь комиссии, хотя, по идее, они запрещены законом, но могут маскироваться под какую-нибудь оплату обслуживания банковской карты, куда обязательно должен вноситься платеж по кредиту.

Другая проблема при желании взять кредит – банки стали более дотошно оценивать потенциальных заемщиков, например, существенно ужесточили свои требования к форме подтверждения доходов, стажу работы, увеличили размер минимального первоначального взноса, допустимое значение коэффициента доход/кредит и прочее. В результате, вероятность получить одобрение банка по ипотечной заявке стала существенно ниже.  По словам экспертов, в настоящее время ипотека доступна для узкой категории заемщиков, которые имеют стабильный высокий доход и у которых размер кредитных обязательств составляет менее 20-30% от стоимости квартиры.

На что нужно обратить внимание в кредитном договоре

Кредитный договор – это финал ваших ипотечных хлопот. И он определит многие важные моменты относительно того, как вы будете жить в течение всего срока обслуживания кредита. Особенно это касается ипотеки, которую, как правило, берут на долгие годы. При этом привлекательные, на первый взгляд, условия ипотеки могут оказаться вовсе не такими привлекательными. Советуем изучить его подробно еще до подписания, так как уже на нем вам вряд ли удастся повлиять на содержание того или иного кредитного договора. Важный момент: незнание условий обслуживания кредита не освобождает заемщика от ответственности, так что читайте внимательно!

Первый важный момент – на что имеет право банк. Практически самый важный момент, который нужно изучать в кредитном договоре. Случались истории, когда банк фиксировал в договоре свое право менять в одностороннем порядке ставку, срок и другие существенные условия. Скажем, в такой ситуации как текущая это может обернуться буквально кабалой.

Следующий важный момент – обязанности второй стороны, то есть заемщика. Некоторые кредитные договоры, помимо обязательства своевременно обслуживать кредит, могут иметь и условия нефинансового характера. К примеру, обязанность предоставлять в банк ежегодно страховой полис, справку о доходах и копию трудовой книжки, и проч. Нужно аккуратно относиться к этим условиям, так как при их несоблюдении банк может повышать ставку или штрафовать заемщика.

Далее обратите внимание на график платежей. Он должен быть оформлен как приложение кредитному договору и заверен подписью и печатью уполномоченных лиц. Иногда банки выдают такие графики буквально на «оборотках», а когда дело доходит до суда, такие документы носят мало доказательный характер.

Также убедитесь, что в договоре не обозначены какие-либо дополнительные сборы и комиссии поверх озвученных.

Обязательно нужно проверить, какие страховки включены в кредитный договор. По сути, сегодня по закону в ипотечном кредитовании обязательно только имущественное страхование, но банки стараются включить буквально всех спектр страховых продуктов. Посмотрите, можете ли вы от чего-то отказаться без ущерба для величины процентной ставки.

Юристы советуют обратить особое внимание на такие моменты как досрочное погашение кредита и расторжение договора. К примеру, некоторые кредитные организации могут включать в договоры условия о невозможности полного погашения кредита. Им невыгодно терять заемщиков, приносящих им процентные доходы. И обратная сторона медали – некоторые банки могут включить в договор пункт, согласно при несоблюдении буквально пустяковых условий он может в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Ну и наконец, штрафы, пени и другие санкции. Договор, как правило, в обязательном порядке предусматривает определенные санкции за нарушение его условий. И здесь что только вас не будет ждать: штрафы за просроченный платеж, пени, начисляемые на просроченную задолженность в размере космических процентов, право банка-кредитора повышать процентную ставку за просрочку.

Здесь также стоит обратить внимание на разные форс-мажорные ситуации. К примеру, как текущая, сегодня многие теряют работу и какое-то время могут столкнуться с трудности в обслуживании кредита. Посмотрите, каков порядок урегулирования таких моментов, а также реализация залогового имущества на случай форс-мажора содержится в кредитном договоре. К примеру, вам могут дать всего пару месяцев, чтобы выселиться из приобретенной квартиры…