В последнее время мои родители подумывают о покупке недвижимости. Они решили посоветоваться со мной как с финансовым профессионалом в семье: «Что думаешь? Будет он расти в цене? Ну ... не сейчас, но, в конце концов?» Я слышу то же самое снова и снова.
Вы бы купили его по текущей рыночной цене, чтобы в нем жить, даже если его цена на него не вырастет? Если да – покупайте. По сути следует формулировать так: может ли этот дом стать домашним очагом, а не инвестицией?
За последние несколько декад концепция владение недвижимостью была полностью перевернута с ног на голову. Раньше дома считались очень долгосрочным потребительским товаром. Думаете, что кто-нибудь в XVIII-XIX столетиях и раньше задумывался об утроении стоимости своей недвижимости к моменту выхода на пенсию и продаже ее с целью переезда поближе к морю? В большинстве случаев такое в голову никому не приходило.
Тем не менее, в какой-то момент это стало разумной инвестиционной предпосылкой. Даже сегодня покупатели недвижимости надеются на сильный рост цен. Но правда ли, что дом – это мудрая инвестиция?
Рассмотрим разницу между вашим домом и инвестицией, такой как акции Apple. У крупной компании возможности могут быть поистине безграничными. Apple может производить денежные потоки от компьютеров, плееров, iPad-ов, и будущих инноваций, которые сегодня существуют только как идеи и мечты. Если местный рынок перенасыщен, у Apple есть возможность разрастись по всему миру. В результате цена акции Apple прошла путь от $17 в 2005 году до $540 сегодня. Может ли ваш дом сделать то же самое? Если исключить гиперинфляцию или то, что ваш дом расположен в Нью-Йорке или Лондоне XXI века, ответ будет отрицательным. Почему? Потому что ваш дом, это, в конечном счете, продукт, а продукты имеют верхнюю границу цены.
Для того чтобы понять это различие не требуется анализировать жилищный индекс Case-Shiller или сложные статистические данные. Предположим, что вы купили дом для одной семьи более десяти лет назад за $200 тыс. На пике пузыря на рынке недвижимости его цена достигла $500 тыс к вашей радости, затем вы его продали и вышли на пенсию в штате Флорида. Может цена дома еще вырасти? В случае с Apple цена акций может просто продолжать расти от большей прибыли и инноваций. Но так ли это в случае с недвижимостью?
Допустим, цены действительно продолжают расти. В конце концов, второй владелец продает дом еще одному покупателю десять лет спустя за $1 млн. Парень номер два также с миром выходит на пенсию. Каково же положение парня номер три? Если реальная зарплата не совершит невероятный скачок в тот же период времени, никто не сможет себе позволить этот дом в следующий раз. Средний американец, зарабатывающий $51тыс, не будет продавать такой дом для выхода на пенсию, вместо этого ему потребуется все время до выхода на пенсию, чтобы его себе позволить. Во многом такие «инвестиции» больше напоминают финансовую пирамиду. (Да, пирамиды работают. Для тех, кто заходит рано и выходит быстро - как показал недавний пузырь на рынке недвижимости). В конечном счете, есть верхняя граница цен на жилье - они не могут расти бесконечно.
То же можно сказать о любом продукте. Новейший iPod Touch по $300 позволяет своим изготовителям хорошо заработать, а по $10 тыс его вряд ли кто-то захочет купить. У домовладельца нет компании, которая может изобретать, сокращать расходы и выходить на новые рынки. У него, в конечном счете, есть продукт, который можно либо продать следующему пользователю или отдать в аренду следующему съемщику. Дома – это товар, созданный для конкретной цели – дать крышу над головой. Они не волшебные машинки по зарабатыванию денег. Предыдущие поколения понимали эту простую концепцию. Дом строили для того, чтобы в нем жить и защищаться от стихии или, что еще хуже, - от нищеты трущоб. Дома были не пенсионными планами, а долгосрочными товарами.
К сожалению, политики до сих пор считают дома инвестициями и всегда озабочены низкими ценами. Но разве полезно повторять еще один раунд игры в пирамиду? Предположим, что ФРС снова удастся раздуть цены на жилье. Будет еще один бум, на котором некоторые заработают огромные деньги. В конце концов, цены на жилье достигнут нереалистической верхней границы. Затем они опять рухнут и домовладельцы окажутся еще глубже под водой (стоимость их недвижимости будет меньше размера кредита на нее), чем сейчас. Естественно, банки снова примут удар как владельцы закладных. Пока реальные доходы следуют за ростом цен на жилье, то коррекция, в конечном итоге, все-таки произойдет.
Значит, я думаю, что текущий рынок недвижимости в порядке? Нет, конечно, я так не думаю, но толкать цены на дома обратно в пузырную стратосферу – это не решение. В идеале, я хотел бы видеть рост цен на жилье, но только в темпе роста реального благосостояния общества. За последние несколько десятилетий дома выросли в цене по хорошим и плохим причинам. С одной стороны, экономика росла. С другой - пузырь низких процентных ставок ФРС искусственно надул цены на жилье выше любых экономически обоснованных пределов.
Если американские компании, такие как Apple, способствуют экономическому процветанию, то разумно, что по мере роста общего благосостояния растут цены на недвижимость. Но рост этих цен на волне бумажных денег не делает нас мудрыми инвесторами, а участниками финансовой пирамиды, где кто-то другой останется в дураках. Это прозвучит привлекательно для тех, кто находится под водой по своей жилищным займам, но это не решение для экономики в целом и следующего покупателя.