Диспозиция на ипотечном рынке в США

Если обратиться к недвижимости, то нельзя рассматривать процентные ставки в отрыве от доходности актива. Допустим,

• В период с 1995 по 2000 года средние ставки по 30 летнему ипотечному кредиту в США были 7.5-7.8%, цены на недвижимости росли по 4-4.5% в год, темпы прироста ипотечного кредитования были 6.6-7% в год
• В период с 2000 по 2007 года средние ставки по кредиту равнялись 6.2-6.7%, цены росли по 7.5-8% в год, а ипотечный кредит рос на дикие 12% годовых (бум ипотечного кредитования)
• В кризис (с 2009 по 2012 года) средние ставки по кредиту опустились до 4.5%, сейчас 3.3-3.5%. Цены в среднем ежегодно снижаются на 3-3.5%, сейчас стабилизировались. Ипотечный кредит также сокращается в среднем по 2.5% в год. Темпы делевереджа сохраняются

Обратите внимание на графике, даже не смотря на падение ипотечных ставок с 6.5% в 2006 до текущих 3.5%, к росту спроса на недвижимость это не привело.

Доходность актива рассмотрю не по отношению к общей инфляции в экономике (CPI индекс), а к годовому изменению цен на недвижимость. Так вот.Если по последним данным цены не недвижимость за последний год стагнируют (возле нуля), а в некоторых районах даже растут, то выходит, что реальная процентная ставки по кредиту примерно 3%.

Согласно концепции Бен Бернанке, которая, кстати говоря, работала раньше, падение реальных процентных ставок по кредиту приводит к всплеску спроса на кредиты. Напомню, во время ипотечного бума цены росли до 8% в год, а кредиты были под 6-6.5%. С точки зрения спекуляций – это выгодно. Рентабельная операция.

Красная линия на графике это мой расчет реальных ставок по ипотечному кредиту относительно доходности актива (изменение цен на недвижимость) . Раньше это действительно работало. Но это не работает сейчас. Падение цен прекратилось, причем даже немного растут, но это не приводит к росту кредитования. Красная линяя поднялась на графике, синяя на дне.

В чем причина отсутствия спроса на кредиты?

1. Недвижимость долгое время была спекулятивным активом. Покупали для перепродажи. Сейчас этого нет.
2. Высокая обеспеченность жильем. Одна из самых высоких в мире. Нет острой жилищной проблемы. Многие семьи имеют дом по 200 метров.
3. Высокая стоимость обслуживания дома приводит к тому, что гораздо выгоднее снимать жилье в аренду, чем покупать собственное. В Америке высокая кочевая активность
4. К тому же высокая долговая нагрузка относительно фактических доходов, что накладывается на отсутствие значимых сбережений. Да, долговая нагрузка сократилась от максимумов, но все равно высока по историческим меркам. Не забывайте, что рядовой рабочий класс практически не имеет сбережений.
5. Депрессивный сентимент. В мозгу еще отчетлива видна картина, как представители банка приезжают забирать жилье за неуплату.
6. Стагнация в экономике. Нет возможностей для спекуляций. Наконец то начинаются работать реальные законы, когда спросом пользуется не то, что растет в цене, а то, что падает в цене. Падение цен повышает доступность товара. Рост цен приводит к потери платежеспособности. Рост цен на недвижимость лишал целые доходные кластеры населения возможности купить свой дом. Сейчас активизировать спрос можно не через рост, а через падение цен, повышая доступность

Так в чем проблема? Эти монетаристы, такие монетаристы, они совсем отмежевались от реального мира и могут манипулировать только виртуальными понятиями. Мир сильно изменился, а работают эти парни по старым законам. Да, теория, что от роста цен может расти кредитование раньше работала на 100%. Это я показал на графике. Но она не работает теперь.