|
Пусть 1 кв.метр стоит 6 тыс долл. Допустим, человек купил квартиру и решил сдавать неиспользуемое жилье в аренду. Площадь 50 метров. Вопрос. При какой цене аренды сделка имеет смысл?
6 * 50 = 300 тыс. Такую сумму в топ 5 российских банков можно положить на три года под 8-9% годовых в рублях с ежемесячной капитализацией процентов. Безрисковый и не облагаемый налогом доход с депозита составит от 745 тыс руб в год или 62 тыс руб в месяц.
Сдавая квартиру в аренду, то необходимо сделать минимальный первоначальный ремонт и меблировку. На 50 метров это около 30 тыс баксов. Так же принимать во внимание риски с невыплатами по аренде (полными или частичными), возможную потерю арендатора, трудозатраты по взысканию аренды, потенциальный риск с неплатежами по налогам от аренды (в случае серого договора), множество других факторов. Т.е. разумная премия к безрисковой депозитной ставке около 4 процентных пунктов.
А это значит, учитывая 8% по депозитам, доходность от аренды должна быть около 12% годовых. Учитывая затраты на квартиру и ремонт, то разумная отдача от инвестиций около 100 тыс руб в месяц. Минимальная граница 68 тыс руб при условии работы на благотворительность. Вопрос. Можно ли сдавать 50 метров в Москве за 70-100 тыс руб в месяц. Нет, максимум не более 40 тыс.
При текущей конъюнктуре, это предполагает по меньшей мере двукратный разрыв фактической цены на кв.метр от адекватной с точки зрения отдачи на капитал.
Надо принять во внимание налог на имущество + расходы на обслуживание квартиры. Если коммунальные платежи будет платить арендатор, то налоги собственник. Действующие с 2002 в Москве ставки налога на имущество физических лиц варьируются от 0,1 до 0,5% инвентаризационной стоимости. В случае данной квартиры 0.5%.
Правда эта модель не учитывает прирост рыночной стоимости недвижимости через 3 года. В текущих реалиях, 100% рост цены на квартиру через 3 года от текущей высокой базы невозможен.
Т.е. это показывает, что инвестиционная привлекательность покупки квартиры в Москве отсутствует в принципе. Положив сумму в 10 млн рублей в банк на 3 года под 8% с ежемесячной капитализацией. Через 3 года прирост капитала составит 27%, эффективная ставка 9% годовых. Без рисков, без просрочек платежей, без налогов.
Квартира в своей основе неликвид. Купив сейчас 50 метров по 6 тыс за 300 штук. Можно ли будет продать в 2015 за 390 штук? Издержки на работу с покупателями, риелторов, оформление документов, налоги и прочее. Сдавать в аренду безумие, т.к. имеет смысл лишь при 100 тыс в месяц. 40 тыс - работа себе в убыток.
по различным расчетам, перекупленность рынка (пузырь) по меньшей мере двукратная. Адекватная цена не более 4 тыс за квадрат (верхняя граница). При таких депозитных и облигационных ставках и уровне инфляции. Разумная цена с точки зрения покупательской способности относительно уровня доходов и доступности ипотеки составляет не более 2 тыс за квадрат.
Вывод: цены в Москве абсолютно безумны и не соответствуют реальной покупательской способности, что компенсируется лишь наращиванием кредитования и долговым рабством (пожизненным). Можете сказать спасибо банде озверевших чиновников. Если не ошибаюсь, в структуре цены на недвижимость, в Москве самая высокая доля, так называемой коррупционной составляющей, когда разрешительные документы стоят порой больше, чем все материалы и работа вместе взятые.
Вернуться назад
|