Продал лофт-квартиру

Можете меня поздравить, я её таки продал. Сегодня, час назад. Хотя настроение у меня не самое веселое и на это имеются свои причины.

Продал очень даже хорошо, полгода квартира стояла просто по сумасшедшей цене.




А потом ушла, очень красиво, со скидкой в 200 000 рублей. Больше всего меня удивила независимая оценка компании, которую предложил банк, так как квартиру у меня купили в ипотеку.
Она полгода стояла по цене 7 100 000 рублей, это при том, что она не в Москве, а в Одинцовском районе Московской области.

Признаться, такую оградительную цену я поставил специально, поскольку мне было жалко её продавать. Это одна из первых работ, с которой начался мой блог в ЖЖ, тогда у людей не укладывалось в голове, что можно просто отшлифовать бетон и оставить как есть.

Вот как квартира выглядела до ремонта: самая обычная панелька от компании СУ-155



Признаться, смелость поступка бодрила даже меня, но я верил, что всё будет замечательно.



Так оно и случилось.



Пространство получилось шикарное, оно даже опередило своё время.



Ко мне и сейчас очень часто обращаются за советами, как и что нужно сделать, чтобы такое повторить.



С первых же дней мы планировали её сдавать в аренду, чуть выше рынка.



В итоге каждый раз выстраивалась очередь, чтобы её снять.



Самый большой простой - месяц, когда я уехал в отпуск.



Как правило сдавалась она в первый день просмотра. У подъезда каждый раз выстраивалась очередь, а забирали её чаще с первого или максимум с третьего просмотра.

Сдавал её более 7 лет и перед продажей выглядела она примерно так:

Большая комната



Спальня




 

Коридор с бетонной картиной



Большой санузел



Малый санузел



Кухня





Балкон



Вид из окна



Так вот, когда окончательно принял решение с ней расстаться, сделал скидку и установил цену 6 900 000 рублей, покупатель даже не торговался, но были условия - деньги будут только в августе и это будет первоначальный платеж за ипотеку.

Переживал, что будут проблемы с оценкой, ведь рынок стартовал с отметки 5 млн рублей и заканчивался на 6,7 млн на аналогичные квартиры с отделкой разной степени сложности.

Но каким-то чудом оценщик, чьи контакты дали в банке, поставил 6 850 000 рублей, что для меня стало большой неожиданностью.

В итоге в июле месяце я в последний раз сдал эту квартиру за разницу между оценкой и моей ценой - 50 000 рублей и квартира продалась.


Ну и самое интересное, бюджет проекта:

Стоимость у застройщика - 3,4 млн рублей, но со сдачей объекта была большая задержка, потерял 3 года.

Ремонт и все затраты - 1,5 млн рублей.

Чистый доход с аренды за 7 лет - 2,2 млн рублей.

Доход с продажи - 6,9 млн рублей (налогом не облагается, так как в собственности боле 3-5 лет)

Инвестиция - 4,9 млн.

Общая капитализация - 9,1 млн рублей

Чистый доход за 10 лет - 4,2 млн рублей (86% от инвестиций) или 8,6% годовых.


ПыСы

Конечно 8,6% это мало, но тут были проблемы со сдачей дома, квартира покупалась на финише строительства, но внезапно у строительной компании возникли сложности.

С другой стороны надежные банки сегодня могут дать только 5%, а тут целая история, которая помогла мне продвинуть свой блог и получить очень положительный опыт.

Можно было бы заработать больше, если продавать через три года после получения свидетельства о собственности.

https://nemihail.livejournal.c...