Коммерческая недвижимость потянет на дно американские банки

Американской экономике угрожает очередной кризис, утверждают авторы доклада надзорной комиссии конгресса США. Как и несколько лет назад, источником всех бед станет рынок недвижимости, правда, на этот раз обрушить финансовую систему крупнейшей мировой экономики угрожает не жилая, а коммерческая недвижимость. По мнению экспертов, новая волна кризиса может принести банковскому сектору убытки в размере до 300 млрд долл.

Американским монетарным властям стоит начать готовиться к целой волне банкротств национальных банков, уверены специалисты надзорной комиссии конгресса — органа, следящего за ходом программы по спасению проблемных банков (TARP). По их мнению, продолжающие свое падение цены на коммерческую недвижимость приведут к череде дефолтов по банковским кредитам. В связи с устойчивым ростом стоимости квадратного метра в докризисный период национальные банки очень охотно кредитовали бизнес и частных лиц под покупку коммерческой недвижимости, однако с начала 2007 года ее стоимость упала в среднем на 40%, сделав выплаты по ранее взятым кредитам экономически нецелесообразными.

В отличие от ипотечных кредитов на покупку жилья займы на приобретение недвижимости выдаются сроком не более чем на десять лет, чаще всего этот период составляет три-пять лет. Причем большую часть средств заемщик обычно выплачивает в последние годы срока займа. По подсчетам комиссии, в период с 2010 по 2014 год в США истекает срок выплаты по займам на покупку коммерческой недвижимости объемом около 1,4 трлн долл., причем около половины этих активов находится на данный момент, как говорится, «под водой». Это означает, что текущая стоимость кредита, взятого на покупку недвижимости, превышает ее рыночную стоимость, то есть владельцу проще отказаться от выплат, чем пытаться сохранить недвижимость за собой. По-прежнему тяжелая ситуация на кредитных рынках сильно подрывает возможности для рефинансирования, поэтому значительная часть «подводного» жилья, скорее всего, перейдет в руки банков.

Такая статистика, уверены эксперты, способна привести к масштабным убыткам банковского сектора — приблизительный объем потерь может составить до 300 млрд долл. Исследование показало, что под угрозу банкротства попадают порядка 3 тыс. американских банков — размер их кредитных портфелей в секторе недвижимости как минимум в три раза превышает совокупный объем капитала организаций.

В рамках предотвращения надвигающейся угрозы комиссия даже предложила правительству подвергнуть тысячи национальных банков стресс-тестам, подобно тому, как власти поступили в 2009 году в отношении 19 крупнейших кредитных организаций США, однако эта идея ввиду своей трудоемкости была отвергнута министром финансов Тимоти Гайтнером. К числу других потенциально действенных мер эксперты комиссии отнесли предоставление сектору государственных кредитов и гарантий по обязательствам.

Тем не менее аналитики уверены, что грядущая волна неплатежей не станет такой же разрушительной, как несколько лет назад. «Проблемы дефолтов по кредитам на покупку коммерческой недвижимости в первую очередь коснутся небольших банков, основные игроки банковского сектора останутся в стороне. Поскольку все уже предупреждены о проблеме и прекрасно понимают ее последствия, банки обязательно начнут формировать резервы против убытков будущих периодов, что негативно скажется лишь на их возможности кредитовать экономику», — уверен аналитик IHS Global Insight Патрик Ньюпорт. По его мнению, существенным барьером на пути распространения негативных последствий станет то, что займы на покупку коммерческой недвижимости не секьюритизировались так активно, как это происходило в жилом секторе. Таким образом, экономике удастся избежать «эффекта домино».