Принято считать, что ипотека - это антисоветское, буржуазное явление, и поэтому в СССР она существовать не могла. Да и откуда ей там было взяться, если сам советский строй отвергал как таковую частную собственность во всех ее проявлениях. А уж о том, чтобы иметь в частной собственности жилье в стране, в которой на протяжении всей истории ее существования жилищный вопрос был самым актуальным, и речи быть не могло. Тем не менее, нечто похожее на ипотеку было и в Советском Союзе. Просто называлось оно иначе.
В 20-х гг. прошлого века молодое советское правительство столкнулось с острой нехваткой жилого фонда: то, что досталось в наследство от старого, как тогда принято было говорить, режима, было в плачевном состоянии и в малых квадратных метрах. Бывшие господские дома не подходили для организации в них многоквартирных домов для рабочих, а имевшиеся в наличии рабочие бараки никак не увязывались с представлениями о новой светлой эпохе социализма-коммунизма.
Особенно остро нехватка жилого фонда ощущалась в городах и рабочих поселках, возводимых предприятиями промышленности, транспорта и связи.
В то же время советское правительство в лице Совета Народных Комиссаров и Центрального Исполнительного Комитета было уверенно, что рост реальной заработной платы в промышленных городах и рабочих поселках вкупе с удешевлением строительного кредита и самого строительства позволит решить эту проблему путем увеличения удельного веса частной кооперации. Ведь в этом случае строительство могло вестись не только и не столько за счет бюджетных средств, сколько за счет накоплений самих рабочих и служащих.
Более того, в целях ускорения темпа жилищного строительства и расширения жилой площади советское руководство готово было стимулировать развитие не только общегражданской кооперации, но привлечение крупного частного капитала.
Здесь стоит оговориться, что в 20-х годах в Советском Союзе предусматривалось существование двух видов строительных (в данном случае речь не идет об арендных кооперативах) кооперативов: это так называемые общегражданские и рабочие жилищно-строительные кооперативы. И если рабочие кооперативы и так пользовались поддержкой государства, то стимулирование развития общегражданских строительных кооперативов можно приравнять в какой-то степени к стимулированию частного капитала.
Как видно из названия, основным отличием рабочих кооперативов от общегражданских был их членский состав.
Членами рабочих кооперативов могли быть рабочие и служащие профессиональных, партийных и кооперативных учреждений и предприятий, а также государственных органов. Кроме того, в состав рабочих кооперативов могли входить и безработные рабочие, и инвалиды войны и труда.
Что касается общегражданских строительных кооперативов, то их членами могли стать все законопослушные советские граждане, достигшие 18 лет и не лишенные по суду гражданских имущественных прав, а также любые юридические лица в пределах предоставленных им прав.
То есть, взяв курс на стимулирование развития общегражданской кооперации, советское правительство фактически решило поддержать частный капитал в деле возведения новых домов и реконструкции уже имеющегося жилищного фонда.
Предполагалось, что недостаток средств для строительства кооперативов и частных граждан восполнит Центральный Банк Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства. Этот банк занимался льготным кредитованием индивидуальных застройщиков из рабочих, которые осуществляли строительство на коллективных началах. В нем же был сосредоточен учет средств, поступающих на финансирование жилищного строительства, как целевых, так и в качестве возвратных ассигнований по бюджету.
А вот обязательное хранение собственных средств жилищной кооперации предполагалось на текущих счетах в городских и коммунальных банках. В случае отсутствия последних денежные средства жилищной кооперации подлежало хранить в отделениях Государственного Банка Союза ССР и в государственных трудовых сберегательных кассах.
Для Центрального Банка Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства был установлен лимит: не менее 15% от общей суммы кредитов, отпускаемых этим банком, должны были составлять кредиты на строительство, предоставляемые на льготных условиях кооперативам и частным гражданам.
Каковы же были основные черты так называемой советской ипотеки 20-х годов прошлого века?
Во-первых, стоимость возведения единицы жилой площади, исходя из которой и высчитывался размер кредитования, определялась правительством каждой взятой в отдельности республики. Однако на уровне Центрального Исполнительного Комитета было закреплено положение о том, что при установлении лимита стоимости правительствам надлежит исходить из того, что стоимость единицы жилой площади не только не должна повышаться, но, более того, из года в год она должна снижаться по сравнению с прошлым годом не менее чем на 15%.
Во-вторых, процент по ссудам, отпускаемым на рабочее жилищное строительство, не должен был превышать 1% в год. Это отнюдь не означает, что по всем выдаваемым ссудам процент был одинаков и составлял 1%. Это была лишь максимальная граница. Судя по документам тех лет, размер процентов по ссудам составлял от ¼% до 1%.
В-третьих, система погашения и оплаты процентами ссуд предусматривала уменьшенные платежи в первые годы и постепенное их увеличение в последующие годы. Причем такое увеличение ставилось в прямую зависимость от роста заработной платы ссудополучателя и общего повышения жизненного уровня рабочих в целом. Также на размер платежей должно было повлиять удешевление строительства и эксплуатации домой по стране, что, как видно из актов правительства тех лет, не ставилось под сомнение.
Первые три года после готовности дома к заселению ссудополучатели могли уплачивать только проценты по ссуде, без погашения основного долга.
При этом при разработке системы погашения и оплаты процентами ссуд Центральному Банку Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства надлежало исходить из того, что для домов из различных материалов был установлен разных срок выдаваемых ссуд. Так, для домов из камня такой срок составлял 60 лет, а для деревянных домов - 45 лет.
В-четвертых, гражданин, приобретший жилое помещение на выше оговоренных условиях, имел право обмена помещениями, но в пределах одного города и пригородных районов. Исключение составляли лишь случаи обмена между работниками государственных предприятий и учреждений в связи с перемещением их по работе.
Таковы были основные черты ипотеки в 20-х годах прошлого века. Однако начинаниям советского правительства не суждено было получить продолжение. После усиления тоталитарного режима и сворачивания НЭПа льготное, да и вообще какое-либо кредитование частного капитала с целью жилищного строительства было свернуто. Наступило время, когда частная собственность не признавалась в Советском Союзе ни в каких ее проявлениях. Больше всего тогдашнее советское правительство раздражало положение дел, при котором жилищный фонд, построенный строительной кооперацией с использованием ссуд, выдаваемых государственным банком, оказался фактически превращен в личную собственность отдельных членов строительных кооперативов. Усиливал это раздражение тот факт, что менее чем за 10 лет существования строительных кооперативов Центральным Банком Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства было выдано ссуд на общую сумму 1,5 миллиарда рублей. При этом размер ссуд в основном составлял 80-90, а иногда и свыше 90% от стоимости строительства. То есть советские граждане недолгое время действительно имели возможность получить в личную собственность новое жилье при незначительном вложении собственных средств. Это, конечно, шло в разрез с тогдашними представлениями о коммунизме.
Поэтому весь жилой фонд теперь признавался «всенародным достоянием», то есть переходил в государственную собственность; рабочие и общегражданские кооперативы считались «формальными и бесполезными объединениями», а дома, принадлежащие жилищно-строительной кооперации, оказывается, находились «в крайне неудовлетворительном состоянии».
Все нормативные акты в жилищной сфере, принятые в 20-х годах, были признаны препятствующими оздоровлению жилищного хозяйства, а их инициаторы получили соответствующие сроки для анализа совершенных ошибок.
Теперь все усилия советских властей были брошены на ликвидацию последствий политики развития жилищной кооперации и льготного кредитования строительства.
В 1937 году были упразднены жилищно-строительные кооперативы. Дома, построенные и только еще строящиеся строительными кооперативами, передавались в ведение местных советов, за небольшим исключением. Строительный кооператив мог сохранить в своем распоряжении построенный им дом, только если в течение шести месяцев с момента издания соответствующего постановления Совета Народных Комиссаров СССР полностью погасит полученную от государства ссуду. Очевидно, что выполнение данного условия было крайне проблематично, учитывая, что, как отмечалось выше, размер ссуд, как правило, составлял 90%.
Таким образом, строительные кооперативы изначально были поставлены в положение, при котором принадлежащие им дома априори передавались в государственную собственность.
Впредь строительство домов должно было осуществляться целиком и полностью за счет собственных средств граждан. Понятно, что в те годы такими средствами обладала лишь очень маленькая группа лиц, и те скрывали это от скорого на «справедливость» государства. Поэтому такая политика могла способствовать лишь одному - окончательному завершению частного строительства.
В те же годы появился институт, который составлял основу советской жилищной политики вплоть до распада СССР, - так называемые ордера на жилые помещения. Ордера выдавались исключительно по распоряжению жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного совета. Ордер давал право его владельцу жить (то есть пользоваться) в доме, но не распоряжаться им. Квартиры и дома теперь передавались рабочих и служащим в безвозмездное, срочное (на срок не свыше 5 лет), с правом продления пользование, а не в собственность.
Члены бывших строительных кооперативов сохраняли за собой занимаемую ими жилую площадь, но только на началах арендных договоров. Причем размер этой площади не мог превышать установленных жилищных норм. При образовании излишка и при незаселении кого-либо съемщиком на этот излишек по своему усмотрению в течение трех месяцев после соответствующего предупреждения со стороны жилищного управления местные советы могли использовать этот излишек по собственному усмотрению (например, заселить постороннего человека).
Так в 30-х годах были полностью уничтожены все проявления строительной кооперации и строительного кредитования граждан. Лишь в период «оттепели», в начале 60-х годов, советское правительство вернулось к идее стимулирования привлечения в строительство частного капитала с поддержкой со стороны государства. Но это были слабые попытки возродить строительную кооперацию, речь о льготном кредитовании советских граждан в сфере индивидуального жилищного строительства не шла. И лишь на закате СССР, в 1988 году, появилось постановление Совета Министров СССР «О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства», которое корректировалось вплоть до окончания истории Советского Союза.
Что же гарантировало советским гражданам данное постановление?
Право кредитовать население в рамках индивидуального жилищного строительства получил Сбербанк. При этом порядок кредитования зависел от места проживания потенциального заемщика.
Гражданам, проживающим в сельской местности, кредит предоставлялся на строительство индивидуальных жилых домов с надворными постройками в размере до 20 тысяч рублей. Срок кредита составлял 50 лет. Если же данная категория граждан предполагала использовать ссуду на реконструкцию и капитальный ремонт дома, присоединение его к инженерным сетям, либо на строительство надворных построек для содержания скота и птицы и хранения сельскохозяйственной продукции, то размер кредита ограничивался 4 тысячами рублей на срок до 10 лет.
В обоих случаях погашение кредита начиналось с третьего года после получения ссуды.
Если же речь шла о гражданах, проживающих в городах и поселках городского типа, то на строительство дома размер кредита также был ограничен 20 тысячами рублей с погашением в течение 25 лет, начиная с третьего года после получения ссуды, а на капитальный ремонт и прочие виды работ - 3 тысячами с погашением в течение 10 лет, также начиная с третьего года после получения ссуды.
Городские жители также получали право использования государственных средств для улучшения жилищных условий. Так, на покупку у граждан индивидуальных жилых домов с надворными постройками кредит выдавался в размере балансовой (остаточной) стоимости строений, но не более 20 тысяч рублей, на срок до 25 лет, с погашением со следующего года после получения ссуды. На приобретение оборудования для инженерного обустройства индивидуального жилого дома - в размере до 1 тысячи рублей с погашением в течение 3 лет.
За пользование выше перечисленными кредитами сельские жители уплачивали Сбербанку 2% годовых, а городские жители - 3% годовых. Льготы были предоставлены инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, семьям погибших военнослужащих и приравненным к ним лицам. Эти категории получали беспроцентные ссуды. Кроме того, они, а также многодетные семьи начинали гасить полученные ссуды, начиная с пятого года после их получения.
Такой небольшой процент был не единственным стимулом для граждан. Задолженность по ссуде могла быть погашена и за счет средств фонда социального развития предприятия ссудополучателя. Для этого необходимо было иметь соответствующий стаж работы.
При стаже свыше 5 лет погашено за счет средств фонда могло быть до 10 процентов, свыше 10 лет - до 30 процентов, и свыше 15 лет - до 50 процентов долга.
Естественно, что погашение за счет средств фонда социального развития предприятия осуществлялось только в отношении добросовестных и безупречных работников.
Как видно, условия кредитования индивидуального жилищного строительства на закате СССР по сравнению с нынешними были, мягко говоря, более приемлемыми. К сожалению, дальнейшего развития данная система не получила. Советский Союз перестал существовать, в первые годы нового российского государства правительство занималось другими, как ему казалось, более важными делами. Лишь спустя десять лет после принятия рассмотренного выше постановления Совета Министров СССР в РФ был принят закон «Об ипотеке».
Ипотека в нашей стране то появлялась, то исчезала, так и не получив равномерного развития, как это произошло в развитых странах мира. Возможно, в этом и кроется основная причина недоразвитости этого института у нас в стране. Остается надеяться, что очередное ее затухание на волне мирового кризиса не приведет к тому, что она на какое-то время прекратит существование в принципе. Ведь, несмотря на различное отношение к ипотеке со стороны разных слоев общества, другого более действенного института решения жилищных проблем пока не существует.