Чему Нью-Йорк может поучиться у Северной Дакоты (Bloomberg (США))

Мэтью Иглесиас

Уровень безработицы в США составляет 8,3 процента. Однако в Северной Дакоте он составлял в декабре – последний месяц, за который имеются данные, – только 3,3 процента. Но в том, почему Северная Дакота быстро развивается, нет никакой тайны: там нашли нефть!

С начала 2008 года добыча возросла более чем в четыре раза и не показывает признаков замедления. А там, где возникает нефтяной бум, за ним следует бум рабочих мест.

Само собой разумеется, рынок рабочей силы Северной Дакоты всё ещё относительно крошечный. Остальные безработные американцы не могут просто так взять и перебраться туда. Помимо прочего, у людей имеется множество вполне уважительных причин не желать переезжать в Северную Дакоту – члены семьи, труд которых регулируется местными нормативными актами, или вопросы, связанные со школой, "скрытая" ипотека, или попросту тот факт, что в Северной Дакоте холодно и это глухомань. Тем не менее, не так много людей должны переехать туда для того, чтобы сузить разрыв между показателями национальной и региональной безработицы.

Так почему же они этого не делают? Главная причина – стоимость жилья. Так много людей уже перебрались в Северную Дакоту, что попросту не хватает места для их размещения. Просматривая недавно "Craigslist"*, я увидел объявление с предложением арендовать трейлер размером 27 квадратных футов за $ 1 800 в месяц. Настоящий дом в Майноте с двумя спальнями площадью 1 400 квадратных футов может быть вашим за $ 3 900 в месяц. "Уолл-Март" в Виллистоне недавно объявил, что больше не будет разрешать людям ночевать** на автостоянке.

Мест нет!

Короче говоря, Северная Дакота переполнена. Возможно, это крупный штат, но предложение на рынке доступного жилья слишком мало.

В то время как острый жилищный кризис в Северной Дакоте буквально загипнотизировал национальные средства массовой информации, долгоиграющая история жилищного кризиса на побережье в основном была проигнорирована. Рассмотрим этот поразительный вывод из переписи 2010 года: Из 10 графств, в которых за прошедшее время прибавилось население, абсолютно нулевой прирост был зафиксирован в одном из 10 самых богатых американских мегаполисов. В Фениксе, муниципальном статистическом районе***, центре одного из самых быстрорастущих графств в стране, доход домохозяйств, – по данным из отчёта Брукингского института "Ситуация в крупных городах Америки", – ниже среднего по стране.

Происходит что-то странное. Люди пересекают американо-мексиканскую границу незаконно, чтобы воспользоваться более высокой заработной платой в США. По логике, люди должны переезжать в округ Фэрфакс в Вирджинии (средний доход домохозяйств: $ 105 416), а не Аризону, графство Марикопа ($ 55 054). В конце концов, незначительные правовые, языковые и материальные барьеры, связанные с переездом из Феникса в Северную Вирджинию, едва ли можно сравнить с теми, что приходится преодолевать при переезде из Мексики в США.

Проблема – жилье. Недвижимость в Фениксе дешевле, чем недвижимость на побережье или в Северной Вирджинии, или, если на то пошло, в прибрежной Калифорнии. В апреле 2007 года, по данным сайта недвижимости Zillow.com , в среднем по стране цена продажи дома составила $ 135 за квадратный фут,. В том же месяце цена в пригороде Феникса составляла $ 161 за квадратный фут. К апрелю 2011 года общенациональные цены снизились до $ 105 за квадратный фут, а в Фениксе – до $ 80. Аналогичный показатель в апреле 2007 года в Лос-Анджелесе, напротив, был $ 395, а в Сан-Франциско он составил ошеломительные $ 449. К апрелю 2011 года цены упали в обеих областях, но всё же оставались более чем в два раза превышающими средний уровень по стране.

И такая картина – по всему рынку недвижимости. Муниципальные статистические районы с высоким уровнем доходов, такие как Нью-Йорк, Сан-Хосе (Калифорния), Бостон и Вашингтон, – все отличаются ценами на недвижимость, значительно превышающими средние по стране, в то время как в быстрорастущих муниципальных районах – таких, как Роли (Северная Каролина), Лас-Вегасе и даже в округе Риверсайд в Южной Калифорнии, цены на недвижимость находятся на общенациональном уровне или ниже среднего по стране.

Спрос и предложение

Другими словами, повсюду снова и снова повторяется "Северная Дакота". Но есть существенное отличие. В Северной Дакоте оказалось недостаточно жилья, потому что нефтяной бум оказался настолько быстрым и неожиданным. Спрос вырос, и предложение за ним не поспевало. В крупных прибрежных городских районах, напротив, спрос на жилье оставался высоким на протяжении десятилетий.

Расходы на жилье высоки, а предложение на рынке жилья недостаточно не потому, что никто не хочет строить, а потому, что получение нормативных разрешений чрезвычайно затруднено. Земля возле крупных городов очень дорога. Логичным решением является строительство многоквартирных жилых домов – с развертыванием передовых лифтовых технологий, если это необходимо, – для того, чтобы разместить большое количество людей при нехватке земель.

Тем не менее, по всем дорогостоящим прибрежным районам, районируя ограничения, обычно выдают разрешения на односемейные коттеджи, здания быстрой постройки, щедро предоставляя парковки, уменьшая количество домов в серии, используя и другие барьеры для уплотнения застройки.

Старейшие города на Восточном побережье изобилуют микрорайонами – Джорджтаун в Вашингтоне, например, – которые застроены настолько плотно и разнообразно (в плане жилья, по крайней мере), что, если бы их строили сегодня, это было бы незаконным. Между тем в пригородах повышенный спрос обычно приводит к росту цен, но не обязательно к более плотной застройке.

Схлопывание пузыря на рынке недвижимости даёт нам хорошую возможность пересмотреть убеждение, что дорогие дома – это хорошо. Дорогая земля – это, конечно, благо для тех, кто ей владеет. Но дефицитное – а, следовательно, дорогое – жильё ограничивает возможности. В экономике, где производство продаваемых товаров может находиться за рубежом или всё больше осуществляться машинами, доступ к рынкам труда с высокой заработной платой и высокой производительностью труда в богатейших американских городах становится более важным, чем когда-либо.

Это означает строительство домов в местах, где спрос наиболее высок, а дома – наиболее дороги. Ослабление законодательных ограничений плотности застройки стало бы мощным краткосрочным импульсом для отрасли, которая по-прежнему страдает от массовой безработицы строителей. Что ещё более важно – строительный бум в дорогих муниципальных районах с высоким уровнем доходов заложил бы основу для повышения зарплаты и улучшения жизненных стандартов в ближайшие десятилетия.

Платить арендную плату как на Манхэттене, чтобы жить в трейлере в Северной Дакоте – звучит абсурдно. Однако, что на самом деле является безумием – то, что настолько дорого жить в первую очередь в Нью-Йорке.

(Мэтью Иглесиас, который пишет о бизнесе и экономике для "Slate", является автором книги "Арендная плата чертовски высока". Высказанное мнение – его собственное).

Примечания переводчика:

 * – сайт "Craigslist", электронная доска объявлений со всеми вытекающими отсюда последствиями. Размещать объявления здесь можно бесплатно, не считая нескольких городов для предложений о работе и недвижимости. Указанные в объявлениях площади: 27 кв. футов = 2, 50 кв. метра, 1 400 кв. футов = 130,06 кв. метра.

** – в оригинале использовано словечко squat – незаконное вселение в пустой дом или квартиру группы бездомных людей. Имеются и другие значения этого слова – в прямом смысле – присесть на корточки, но в переносном – сходить на горшок (по большому).

*** – metropolitan statistical area (MSA), так же – metro area, муниципальный статистический район. Термин, используемый в США для обозначения города и прилегающих к нему территорий, где в центре проживает не менее 50 тыс человек, а общая численность превышает 100 тыс; считается, что потребители данной области однородны по социально-экономическому признаку.

 Оригинал статьи