Михаил Хазин: К проколу пузыря китайской недвижимости

Родился в 1962 г. В Москве. Окончил Механико-математический факультет МГУ. Экономист, публицист. Президент компании экспертного консультирования «Неокон». В 1997 – 2001 гг. совместно с Олегом Григорьевым и Андреем Кобяковым разработал теорию современного экономического кризиса.

Я уже много раз говорил о том, что Китай ждут серьезные проблемы, поскольку сегодня США и Китай являются двумя сторонами одной монеты – падение одного неминуемо повлечет падение другого. Это не значит, разумеется, что Китай исчезнет с карты мира, как думают некоторые, но решение этих проблем будет стоить очень дорого. И для примера рассмотрим рынок недвижимости, поскольку он наиболее типичный пример.

Последние 10 лет рост этого рынка в Китае был колоссальным, подчас – в несколько раз за год. Крупнейшие мировые институциональные инвесторы скупали китайскую недвижимость "на все деньги". Разумеется, после начала кризиса осенью 2008 г. пузырь начал сдуваться, но тут правительство Китая, во-первых, стало активно стимулировать внутренний спрос, а, во-вторых, ввело жесткие меры по ограничения спекулятивного спроса и выводу денег с этого рынка. Тем не менее, инвесторы начали уходить с рынка, а, главное, перестали вводить в пирамиду новые деньги. А любая пирамида живет только до тех пор, пока приток денег опережает отток.

Эти меры какое-то время давали эффект. Правительство агитировало население покупать жилье по повышенным ценам – а дешевые ипотечные кредиты на первое жилье позволяло следовать этим рекменлациям. И, до поры до времени, эффект был очевиден: с 2010 г. рынок упал лишь на 30% - довольно незначительная цифра, для сравнения, рынок недвижимости Дубая только за 6 месяцев 2009 года рухнул на 70%.

Но уже в прошлом году продажи жилья росли минимальными темпами за последние 3 года, по итогам 2011 г. сумма сделок увеличилась лишь на 10%. А в конце года ситуация стала быстро ухудшаться. К концу года цены на жилье в Китае падали четвертый месяц подряд, что неудивительно, напомним, что в «пике» цен средняя стоимость 1 кв.м в современных новостройках составляла 22,5 тыс. юаней, или 3,5 тыс. долларов. Напомним при этом, что уровень бедности в Китае определяется доходом в 1 доллар в день, и ниже этого уровня живет более 100 миллионов человек! А за последнее время в Пекине цены на новое жилье упали на 11%. По данным Национальной ассоциации недвижимости, средняя цена 1 кв. м в новой квартире в Пекине снизилась до 13 тыс. юаней. В последнем квартале 2011 г. рост цен на землю под строительство жилья остановился. Сейчас 1 кв. м земли стоит меньше 500 долларов.

Таким образом, внутреннего спроса (напомним, активно стимулированного) хватило меньше, чем на 3 года. Жители страны купили все, что могли, и даже больше, чем могли себе позволить, а интерес зарубежных инвесторов к недвижимости Китая так и не вернулся. Неудивительно, ведь власти продолжают ужесточать правила игры, что только ухудшает условия для иностранных инвесторов. Но правила игры уже диктуются внутренними условиями.

В общем, источников поддержания «пузыря» больше нет, и, соответственно, прогнозы на этот год неутешительные. Эксперты ожидают еще примерно 30%-го падения рынка жилья, что соответствует 70%-му падению рынка с максимума. Сильнейший кризис в этом году грозит даже рынку недвижимости Гонконга – крупнейшему деловому и финансовому центру и одной из самых популярных "тихих гаваней" для иностранных денег. Собственно, можно было бы не сомневаться в этих оценках – эксперты на то и эксперты, что достаточно хорошо умеют оценивать развитие текущих тенденций. Но есть один принципиальный вопрос: куда выводить деньги?

Часть экспертов называют при этом рынок США, особенно с учетом того, что официальные лиц этой страны все время говорят о «конце кризиса». Но мы-то понимаем, что такое развитие событий исключено, просто потому, что переход к росту рынка недвижимости возможен только после того, как будут ликвидированы структурные диспропорции в экономике, а это еще годы и, самое главное, годы падения частного спроса. Да, конечно, у инвесторов денег не просто много, а очень много, но вкладывать их в рынок, не обеспеченный конечным спросом – это дело сложное и рискованное.

Я уже неоднократно писал о том, что нынешний кризис принципиально изменит всю инвестиционную модель и вложения в активы с максимальной прибылью уступят свое место вложениям в активы, сохраняющие свою ценность на многие годы и обеспечивающие рост доли рынка. Беда только в том, что нынешние инвесторы сделали свои капиталы в старой модели, ничего другого они не видели и для них смена парадигмы поведения в отношении активов – вещь почти невозможная. А значит, американский рынок им еще очень долго нравиться не будет.

А альтернативных рынков недвижимости практически нет. Все остальное и близко не подходит по масштабам, кроме того, все эти рынки тоже падают. И в такой ситуации, скорее всего, резкого обвала китайского рынка не будет. Хотя многие эксперты, в том числе и китайские, и предсказывают его в наступившем году. Но, в целом, рынок недвижимости будет падать довольно существенно, вместе с китайской экономикой.

Вообще, опыт последних лет показал, что заместить внешний (в первую очередь, американский) спрос внутренним у Китая не получилось. Собственно, тем, кто смотрит на экономику не с точки зрения финансовых потоков, а изучает межотраслевые балансы, это было очевидно с самого начала, но сегодня это уже стало очевидным фактом. Однако те, кто вначале не верил в спад Китая, сегодня начали говорить о «катастрофическом» сценарии.

Вот тут позвольте не поверить. Дело в том, что, в отличие от США, в которых большую часть экономики составляют вполне виртуальные финансовые услуги, которые могут быть ликвидированы без каких бы то ни было последствия для всей остальной экономики (ну, разве что, стимулирование спроса станет затруднительным), в Китае, все-таки, пока доминирует реальный сектор. Да, с точки зрения равновесной мировой экономики, в которой ликвидированы диспропорции между чрезмерным спросом и реальными доходами населения, этот сектор все равно избыточен, но его сокращение, во-первых, может быть значительно более медленным, чем финансового в США, а, во-вторых, у него и пределы прочности много выше.

Это значит, что хотя США и Китай будут падать вместе, но падение первых будет куда более резким и катастрофичным. А вот у Китая будет достаточно много времени, чтобы максимально компенсировать свои проблемы и можно не сомневаться, что, скорее всего, самый эффективный сегодня в мире государственный аппарат максимально качественно использует это преимущество.

Ну, а что будет дальше – пока не очень понятно. Масштаб кризиса мировой экономики будет столь высок, что аналогов в истории не было, а значит – делать далеко идущие выводы пока рано.