Цена на недвижимость: вчера, сегодня, завтра

В 2006 году цена на недвижимость росла невероятными темпами, в 2009 году - падала. В 2010 году объемы строительства сокращаются, номинальный доход населения растет, объем денежной массы в стране растет, ипотечное кредитование восстанавливается, ставки по депозитным вкладам уже не столь привлекательны.

Алексей Астапов, заместитель Председателя Правления, Директор по привлечению капитала ОАО "УК "Арсагера"

Так что же будет с недвижимостью завтра?

Чтобы ответить на этот вопрос необходимо рассмотреть основные факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости.

Платежеспособный спрос или предложение недвижимости

В России самый низкий в Европе коэффициент жилой площади на одного человека.

К тому же, как показывают  исследования, 47% россиян вложили бы появившиеся у них дополнительные свободные средства в покупку недвижимости. 

Эти доводы говорят о том, что желание покупать недвижимость у населения огромно. Но то, что все хотят ездить на Bentley, не увеличивает объем продаж этих автомобилей. Поэтому в рамках данного фактора необходимо рассмотреть именно платежеспособный спрос или, говоря иначе, объем «новых денег», которые вливаются на рынок недвижимости. Речь идет именно о притоке денежных средств на рынок, то есть:

• человек продал квартиру за 1000 и купил на 1000 новую квартиру - объем «новых денег» равен 0
• продал квартиру за 1000 и уехал заграницу - объем «новых денег» - минус 1000
• скопил и/или взял в кредит 1000 и купил квартиру на первичном рынке - объем «новых денег» +1000
• скопил и/или взял в кредит 1000 и купил квартиру на вторичном рынке, а тот, кто продал квартиру, потратил деньги на другие нужды - объем «новых денег» равен 0
• скопил и/или взял в кредит 1000 и купил квартиру на вторичном рынке, а тот, кто продал квартиру, купил квартиру на первичном рынке за 800 - объем «новых денег» +800

«Новые деньги» - это те деньги, которые непосредственно пойдут на увеличение или уменьшение (если они с отрицательным знаком) объема продаж недвижимости. Естественно, что эти «новые деньги» распределяются между первичным и вторичным рынками жилья, то есть поглощают объем вновь построенного жилья (предложения на первичном рынке) и влияют на текущую цену жилья на вторичном рынке.

В зависимости от объема «новых денег» ситуация с ценами на жилье может развиваться по трем сценариям:

Сценарий 1. Объем «новых денег» РАВЕН объему предложения первичного рынка.

В этой ситуации количество «новых денег», потраченных на приобретение жилья, равно стоимости построенного жилья, оцененного по текущей стоимости. То есть спрос равен предложению, и цена в этом случае не изменится.

Сценарий 2. Объем «новых денег» МЕНЬШЕ объема предложения первичного рынка.

В этом случае объем строительства больше, чем рынок способен купить по текущим ценам. Можно предположить, что в такой ситуации застройщики будут снижать цену на жилье. Но только до уровня себестоимости. Ниже этой планки застройщик просто не может опустить цену на жилье, так как тогда он будет работать себе в убыток.

Снижение цен первичного рынка снизит и цены вторичного рынка.

Следует отметить, что этот сценарий, как правило, не бывает длительным по времени, потому что при сокращении рентабельности своей деятельности, застройщики через какое-то время, начнут сокращать объемы строительства. К примеру, в «умирающих» городах, строительство полностью отсутствует, потому что рентабельность деятельности застройщиков отрицательна.

Диаграммы ниже иллюстрируют ситуацию с недвижимостью, которая сложилась в России в последние годы. В 2008 году рост цен на недвижимость замедлился, а в 2009 году и вовсе наблюдалось снижение цен, что свидетельствует о снижении платежеспособного спроса. Это привело к тому, что в 2009 и 2010 годах объем ввода жилой недвижимости сократился.

Помимо сокращения объемов ввода в действие жилой недвижимости, следует обратить внимание и на то, что ежегодно происходит процесс старения жилого фонда и убыль жилья. Убыль жилья - это процесс сноса ветхого и аварийного жилья. Объемы ветхого жилищного фонда в России представлены на следующей диаграмме.

Сценарий 3. Объем «новых денег» БОЛЬШЕ объема предложения первичного рынка.

В этой ситуации объем вновь построенного жилья не способен удовлетворить спрос в виде «новых денег», и это выливается в повышение цен первичного и вторичного рынка. Это типичная ситуация, которая существовала в России с начала 90-х годов. То есть при текущей, очень плохой обеспеченности населения жильем, объем денег, который расходуется на приобретение жилья, целиком покрывает объем существующего ввода, а оставшаяся часть денег идет на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом соответственно повышаются цены вторичного, а за ним и первичного рынков.

Отдельно хотелось бы рассмотреть крайний случай, когда новое строительство отсутствует, то есть, ввода на первичном рынке нет. Если при этом «новые деньги» будут приходить на рынок жилья, то это неизбежно приведет к росту цен на вторичном рынке. Если же «новых денег» на рынке нет, то цена на жилье останется на том же уровне.

Источники формирования спроса на рынке недвижимости

Каким же образом появляются «новые деньги»?

Основные статьи, которые влияют на приток «новых денег» на рынок недвижимости это:

• Деньги, которые получены в виде кредитов и расходуются, в том числе, на приобретение недвижимости. Яркий пример - это ипотека. Если увеличивается объем ипотечного кредитования, то увеличивается и объем денег, которые приходят на рынок жилья;
• Приток частного капитала в страну. Приток частного капитала приводит к увеличению потребления и вложений, в т. ч. на рынке недвижимости;
• Доходы населения и та их часть, которая расходуется на приобретение жилья.

И если прогнозы по первым двум статьям осуществляются Центральным банком РФ, то доходы населения никто не прогнозирует. Аналитикам необходимо спрогнозировать не только совокупный доход населения, но и в каких пропорциях он будет потрачен. При этом весь совокупный доход населения распределяется следующим образом:

• Обязательные платежи и взносы,
• Покупка товаров и услуг,
• Остатки в виде наличных рублей,
• Приобретение наличной валюты,
• Банковские депозиты,
• Приобретение ценных бумаг и, в том числе, доли в бизнесе,
• Приобретение недвижимости.

Таким образом, точный прогноз каждого из этих пунктов, в совокупности с прогнозами по объему ипотечного кредитования и притоку частного капитала, позволит определить объем «новых денег» на рынке недвижимости и, соответственно, спрогнозировать цену на квадратные метры жилья.

В конце 2008 года аналитики компании «Арсагера» оптимистично прогнозировали быстрое восстановление рынка недвижимости, чего по факту не произошло. Связано это было с неверным определением одной из составляющих «новых денег», а именно уровнем банковских депозитов. Большая часть совокупного дохода населения в конце 2008 года и начале 2009 года «ушла» именно в банковские депозиты. Причины этому в большей степени ментальные - боязнь неизвестности, экономический спад и ожидание снижения цен на рынке недвижимости - все это привело к тому, что даже если человек и задумывался о приобретении недвижимости в тот момент, то все эти причины подвигли его отложить покупку, а имеющиеся сбережения направить в банк.

Свою роль в этом процессе сыграли и высокие ставки по депозитным вкладам. Если в сентябре 2009 года средневзвешенная ставка по депозитам составляла 10,8%, то в сентябре 2010 года уже лишь 5,7%. Учитывая, что средний срок по банковским вкладам 1-2 года, то сейчас перед вкладчиками встал вопрос о пролонгации вкладов или поиске более интересных инструментов инвестирования. К тому же многих опасений, связанных с экономическим кризисом, уже нет. Все это, в  конечном итоге, приведет к реализации в ближайшее время части отложенного спроса.

Что ожидает рынок недвижимости?

В России мощный базовый спрос на недвижимость. Это один из факторов, который позволяет говорить об ускорении притока «новых денег» на рынок недвижимости в случае увеличения доходов населения. Другим фактором может служить объем ипотечного кредитования, который растет в течение последнего года.

Кроме того, «переток» средств из депозитных вкладов, по оценкам компании «Арсагера», так же приведет к росту количества «новых денег».

В подтверждение этих слов приводятся расчеты компании по притоку «новых денег» на рынок недвижимости на примере Санкт-Петербурга.

Исходя из данных по притоку «новых денег» и прогноза по объему ввода жилья, в УК «Арсагера» составляется прогноз по стоимости квадратного метра недвижимости на первичном и вторичном рынках, с которым вы можете ознакомиться на данной странице.