Постепенный переход на эскроу-счета защитит от скачков цен на жилье

Пока не весь сектор функционирует по новым правилам, поэтому ценообразование на рынке недвижимости остается примерно таким же. Рынок недвижимости будет двигаться в сторону удорожания, но резких скачков цен на фоне перехода на эскроу-счета ожидать тоже не стоит, уверен эксперт РИСИ, кандидат экономических наук Михаил Беляев.

Влияние использования эскроу-счетов на стоимость жилья

Изменение законодательства об обязательном использовании эскроу-счетов практически не скорректировали стоимость первичного жилья. За месяц недвижимость подорожала в среднем по стране на 0,6% и на 1,1% цены выросли в Москве. Дальнейших скачков в обозримом будущем эксперты не ожидают, но застройщики ждут, что в ближайшей перспективе тенденция к повышению цен сохранится. 

«Небольшое повышение цен в результате перехода на эскроу-счета стало ожидаемым событием. Любое даже небольшое усложнение механизма приобретения жилья находит отображение в стоимости недвижимости. Но в случае с эскроу-счетами необходимость застройщиков пользоваться кредитными ресурсами вносит дополнительный вклад в повышение стоимости жилья.

Резкого скачка не произошло, потому что, во-первых, сыграли макроэкономические ограничители в виде покупательского спроса населения. А во-вторых, у населения нет уверенности, что наступил период стабильности. Рынок хотя и сдвинулся в сторону оживления, но не было ощущения, что всерьез и надолго. Кое-какие надежды сохраняются в связи со снижением ставки ЦБ.

Если к концу года еще пару раз удастся ее снизить на 0,25 п.п., то она немного оживит и кредитный рынок, и промышленность, и на заработке позитивно скажется. Пока рынок недвижимости будет двигаться в сторону удорожания, но резких скачков ожидать не стоит. Стоит учитывать и инфляционные моменты, квартиры входят в индекс инфляции, который находится на уровне 4-5% годовых», - отмечает в разговоре с ФБА «Экономика сегодня» Михаил Беляев.

Защита людей от потери жилья 

Как ранее объяснила нам генеральный директор компании «РД-Центр», эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова, переход на новый механизм финансирования в большей степени направлен на тех застройщиков, которые строили недобросовестно и не вводили в сроки жилье, а также не исполняли другие обязательства перед дольщиками.

Главная цель перехода на эскроу-счета позволит исключить недобросовестное поведение на рынке в максимальной степени. Эскроу-счета предоставляют гарантии при покупке квартиры, с 2020 года фактически сводя к нулю риски для граждан столкнуться с недостроем и потерять деньги.

«Механизм эскроу-счетов предназначен для защиты людей, которые хотят купить квартиру, но за любую защиту приходится платить. И тут надо смотреть, что важнее - купить жилье чуть дороже, но с гарантиями, или экономить, но продолжать сталкиваться с безобразиями и историями обманутых дольщиков. Эскроу-счета позволяю окончательно пресечь мошеннические схемы при покупке жилья», - добавляет Беляев.

Чуть ранее вице-премьер Виталий Мутко оценил общую площадь недостроенного жилья обманутых дольщиков по всей России на уровне около 14,4 млн квадратных метров, отметив, что проблема касается свыше 200 тысяч семей.

Проблема обманутых дольщиков и долгостроев получит окончательное решение, когда финансирование строительной отрасли перейдет исключительно на эскроу-счета, отмечают эксперты. Но переходный период предполагает достройку проблемных объектов, потому что государство хотело бы обнулить ситуацию с долгами, взаимными претензиями, долгостроями и проблемными объектами.

Динамика цен на рынке недвижимости

«Что касается стоимости строительства, то скорее всего, себестоимость для застройщиков радикально не изменится. Если мы смотрим на рынок в целом, то для ряда застройщиков продолжают действовать прежние правила по другим проектам. Эскроу-счета вводятся не по всем проектам. Для крупнейших девелоперов, которые формируют динамику цен на рынке, сохраняется отсрочка. Системообразующие компании в отрасли получили послабления при переходе на эскроу-счета.

Минстрой предлагает разрешить достраивать жилье по старым правилам, если строительные  готовность дома превышает 30%, а доля договоров заключена не менее чем на 10% от общей площади. Пока не весь сектор функционирует по новым правилам, поэтому ценообразование остается примерно таким же. На статистику лучше всего посмотреть через год.

Когда все условия на рынке для всех игроков станут примерно одинаковыми, многое будет зависеть от того, насколько сфера конкурента и какой запас маржи у игроков рынка. Если рентабельность гигантская, а платежеспособный спрос не растет, то тут цена не вырастет, а пойдет в счет маржи. Большую роль сыграет и ипотека. Если ставка продолжит снижаться, покупатели будут готовы платить деньги за жилье даже при небольшом его подорожании, так как ипотека станет дешевле», - объясняет портфельный менеджер компании «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.

Напомним, что с 2019 года в России заработала новая схема долевого финансирования строительства, согласно которой компания-застройщик не сможет получить деньги покупателей до тех пор, пока не сдаст объект. Деньги на эскроу-счетах будут храниться как в ячейке без начисления на них процентов до завершения строительства. Если же застройщик по каким-либо причинам не выполняет свои обязательства, то покупатель забирает свои средства со счета. В случае же отзыва лицензии у банка АСВ вернет покупателю сумму до 10 млн рублей