Президент Владимир Путин призвал обеспечить реальную ставку по ипотеке для семей с двумя и более детьми на уровне не выше шести процентов годовых. Эти цифры были названы на прошлой неделе во время встречи с главой банка ВТБ Андреем Костиным. Путин заявил, что и ВТБ, и другие банки должны обеспечить «чистую процентную ставку шесть процентов и ничего сверху не накручивать. Чтобы никаких навязанных услуг не было. Это принципиально».

Проблема стоимости ипотеки важна для президента — это ключевой фактор его майских указов в сфере жилья. Напомним, до 2024 года необходимо добиться улучшения жилищных условий не менее пяти миллионов семей ежегодно, а для этого создать возможности для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть ниже восьми процентов. При этом объем жилищного строительства должен быть не менее 120 млн кв. м в год. Стоящих перед огромной российской отраслью целей крайне тяжело достичь. «Некоторые говорят, что это невозможно. Но это говорят те, кто должен добиться результата. И пусть они так не думают, а пусть работают над исполнением. А если чувствуют, что не в состоянии исполнить, пусть тогда освободят свои места для тех, которые полны оптимизма и готовы к этой работе», — сказал президент.

Минстрой уже разработал паспорт проекта и сформировал ключевые цели. Однако очевидно, что при имеющихся вводных добиться исполнения указов президента будет очень сложно. Во-первых, стройка в России стагнирует третий год подряд. Во-вторых, в России введена новая система финансирования строительных работ с использованием эскроу-счетов, что приведет к удорожанию жилья. В-третьих, судя по опубликованным целевым показателям нацпроектов, Минстрой в планировании делает ставку на многоквартирные дома (МКД) и практически не замечает индивидуальное жилищное строительство. Кроме того, за рамками нацпроекта остается арендное жилье, которое также могло бы помочь в выполнении указов президента. 

Стройка заваливается три года

В тисках ипотеки

Российский рынок недвижимости столкнулся с затяжным торможением: уже третий год к ряду количество введенных площадей падает. Главная причина, конечно же, снижающиеся реальные доходы населения, однако вопрос этот не в ведении Минстроя, и поэтому на круглом столе от него постарались абстрагироваться и попытались взглянуть на отрасль изнутри.

2018 год стал переломным для рынка жилья. Он окончательно впал в зависимость от ипотеки: более 60% квартир в новостройках и 50% на вторичном рынке стали приобретаться с ее помощью. Этому способствовали как стабильные цены на недвижимость, так и относительно низкие ставки по кредитам. В прошлом году средняя ставка впервые опустилась ниже 10%, и рынок буквально взорвался. По данным ЦБ, количество выданных кредитов увеличилось на 35%. Однако вряд ли этот бурный рост продолжится. На рынке ипотеки крайне высокая эластичность спроса. Так, по расчетам аналитиков Сбербанка, изменение ипотечной ставки на один процентный пункт изменяет спрос на такие кредиты на 20%, — а в последние месяцы стоимость ипотечных кредитов пошла вверх, что сразу сказалось на рынке. В 2019 году выдача ипотечных кредитов может упасть на 20%. Объясняется это тем, что две трети домохозяйств, планирующих приобрести жилье в ипотеку, откажутся от своих намерений, если средняя ставка по ипотеке поднимется выше 11%. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного агентством недвижимости «Бон тон» в феврале 2019 года. А по прогнозам аналитиков, в первом полугодии этого года ставки по ипотеке вновь выйдут на двузначные значения и превысят 10%.

Давит на рынок недвижимости и повышение средней стоимости новостроек (или первичной недвижимости) в городах-миллионниках — на 6% только за февраль 2019 года. Одна из очевидных причин — повышение НДС, вторая — переход отрасли с середины года на новую систему финансирования. Строители уже сейчас начинают перекладывать фондирование в стоимость квадратного метра. Проблема старой системы — «обманутые дольщики». По данным Минстроя, таковых сейчас около двухсот тысяч семей, и все они ждут своих квартир. Этой проблемой вынуждено заниматься государство, и оно решило полностью пересмотреть правила застройки.

Структура стоимости квадратного метра

Не хрущевкой единой

Если смотреть на проблему узко, с точки зрения домохозяйств и их способности выплачивать ипотечные взносы, банков, которые выдают кредиты и обеспокоены их возвратностью, строителей, которые вынуждены менять свои маркетинговые программы и судорожно искать финансирование под новое строительство, то задача выйти на ежегодные 120 млн кв. м нового жилья к 2024 году не будет решена.

Нужно понимать, что дом строится не один день, часто цикл строительства затягивается на два-три года, а это значит, что те самые 120 млн кв. м жилья должны быть заложены уже через три года, чтобы через пять лет обеспечить реализацию президентского нацпроекта. Чтобы мы получили 80 млн кв. м в МКД и 40 млн кв. м в ИЖС, рынок первичной недвижимости в МКД должен расти на 10% ежегодно, а ИЖС — на 3%. При этом сегодня первый сокращается, а второй стоит на месте. Выйти на такие темпы без экстраординарных мер невозможно, это очевидно уже сейчас.

Однако если посмотреть на проблему широко, то задача помочь пяти миллионам семей ежегодно улучшать свои жилищные условия решаема, даже без кардинального роста доходов населения. Но для этого требуются принципиально иные подходы к жилищной политике.

Начнем с предложения. Что касается выхода на 120 млн кв. м новостроек в год, то тут, во-первых, нужно отказаться от цели возводить 80 млн кв. м недвижимости в форме МКД, а искать пути повышения доступности индивидуального жилищного строительства, которое может вырасти с текущих 32,5 млн кв. м до 50 млн (ежегодные темпы роста 7,5%), и арендного социального жилья, которое может дать еще 10–15 млн кв. м ежегодно. В итоге на МКД по ипотеке останется 55–60 млн кв. м (ежегодные темпы роста — 5–6%) — такие масштабы рынок способен как построить, так и выкупить, не обвалив стоимость.

У каждого вида жилья появится своя целевая группа: ИЖС — для домохозяйств с доходом выше среднего в агломерациях и для семей со средним доходом в сельской местности, МКД — для горожан со средним доходом и немного ниже, арендное жилье — для тех семей, которые не могут позволить себе ипотеку, либо как спецпрограмма для отдаленных территорий — Дальнего Востока и Арктики, где доступное жилье (а не пресловутый гектар в тайге) может стать стимулом для переезда семьи.

Переходим к спросу. Из чего складывается стоимость жилья в стране и можно ли сделать ее ниже?

За три года ипотека заметно подешевела

Не так страшна стройка, как налоги и кредит

Если посмотреть видеоролики о строительстве в Китае, можно лишь подивиться тому, как многоэтажки возводятся за считанные дни, а небоскребы — за недели. Все дело в том, что быстрое возведение недвижимости позволяет экономить на дорогом проектном финансировании (оно везде дороже, нежели залоговое кредитование), оборудовании (оно не простаивает и работает круглосуточно), оптимальной логистике, оптовых закупках, хранении. Все это вкупе дает эффект конвейера Генри Форда.

В России же стройка — процесс, длящийся очень долго, и это не конвейер, а скорее кустарное механизированное производство. Срок строительства коробки здания — год-полтора, еще такое же время может занять подготовка сметной и проектной документации, межевание, получение разрешений на строительство, подключение к внешним сетям и сдача объекта в эксплуатацию. Нельзя сказать, что Минстрой ничего не делает, чтобы ускорить бюрократическую машину, однако пока видеороликов о скоростном строительстве из России нет, да и зависит процесс согласования от местных властей, а не от федеральных.

«Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4–55,9 тысячи рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», — говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год.

В структуре затрат 50% приходится на саму стройку, еще 50% — на сопутствующие затраты. Например, в Москве и Подмосковье, по данным KPMG, строительно-монтажные работы занимают немногим более половины, остальное — земля, инфраструктура, проектирование, подготовка площадки и благоустройство территории (см. график 2).

Однако кроме непосредственно строительства есть еще и налоговое бремя. ФНС России еще в 2007 году выпустила приказ о выездных проверках: строительная компания должна платить налогов не менее 10,4% от выручки и отчислять не менее 4,3% в фонды, иначе она становится подозрительной и возникают основания для выездной проверки. Рентабельность продаж у строительной компании должна быть не менее 7,2%. В итоге получается, что в каждом квадратном метре нового жилья «сидит» около 15% налогов и взносов, которые платит строитель. Кроме того, НДС и другие налоги и взносы заложены в стройматериалах, работах и услугах, которые включены в себестоимость жилья. Будем считать, что это еще около 15% в конечной стоимости жилья.

Нужно понимать, что строители часто прибегают к финансированию со стороны банков, а с 1 июля будут это делать всегда. Учитывая сроки строительства недвижимости и реальные процентные ставки на рынке, легко подсчитать, что банки добавляют к стоимости жилья не меньше налоговой. Но каждая стройка уникальна, где-то дольщиков больше, у кого-то есть свой оборотный капитал и кредит от поставщиков, у кого-то этого нет. Кроме того, привлечение финансирования для строительства идет по мере возведения здания, поэтому возьмем цифру 10% от совокупных затрат застройщика в виде платы банкам за проектное кредитование.

В итоге можно рассчитать примерную структуру стоимости возведения жилья в России. 30% заберет государство в виде налогов, еще 30% уйдет банкам, муниципалитетам и ресурсникам — за землю и инфраструктуру (дороги, сети), и лишь 30% — это сама стройка. Ну и 10% — прибыль застройщика. Цифры эти актуальны для жилья экономкласса, для бизнес-класса будет несколько другая экономика, но там и другие цены на недвижимость.

Средняя цена недвижимости на рынке в стране на текущей момент — 68,9 тыс. рублей за «квадрат» (данные из паспорта нацпроектов). Значит, возведение коробки здания (без налогов, банков, земли и инфраструктры) стоит от 20 до 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Если смотреть с точки зрения правительства и проблемы доступности жилья для населения, то это нонсенс: в стоимости недвижимости самого строительства только треть. Здесь есть место для работы как Минстроя, так и строителей, и региональных властей: от кардинального сокращения сроков самой стройки до подготовки земли и документации муниципалитетами, снижения налоговой нагрузки на отрасль, привлечения специального дешевого банковского кредита и т. п. С этой точки зрения у Минстроя есть административный и законотворческий ресурс пусть не для снижения стоимости квадратного метра на первичном рынке, но хотя бы его удержания на текущем уровне за счет сокращения временных и финансовых издержек отрасли. Оговоримся, что снижать цены на недвижимость не самый лучший вариант, это может аукнуться большими проблемами для всей экономики, аналогично кризису 2007 года в США (из-за снижения залогов и т. д.). Однако если квадратный метр через пять-шесть лет будет стоить столько же, сколько и сейчас, то инфляция сделает свое дело: в реальных ценах он подешевеет на 20–25%.

Беря ипотеку, семья обеспечивает прибыль банкам, налоги и плату за землю

Эластичность спроса

Но вернемся к рыночным реалиям. Цены на вторичном рынке недвижимости в России стабильны с лета 2015 года, и здесь главным фактором, определяющим спрос на недвижимость, остается ипотека — затраты застройщиков тут значения не имеют. Доступность ипотеки с понижением ставки заметно возросла. Однако банки неохотно снижают стоимость кредитования: в конце февраля 2019 года Владимир Путин даже поручил правительству и Центробанку снизить ставку по ипотеке до 8% годовых. Учитывая, что сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 9,66% годовых, столь существенное снижение — на 1,6 п. п. — цены жилищного кредита может расширить потенциальный спрос еще на 30%, если ориентироваться на эластичность, рассчитанную Сбербанком.

Такую эластичность подтверждают и наши расчеты. Например, средняя ставка по ипотеке в 2016 году была 12,6%, а количество выданных займов составило 864 тыс. В 2018 году средняя ставка была уже 9,6%, а количество выданных кредитов возросло до 1476 тыс. (в том числе 222 тыс. рефинансированных). То есть рост на 75% за два года, или на 20% на каждый сниженный процентный пункт стоимости ипотеки. У такой эластичности есть обоснование: снижение стоимости кредита уменьшает сумму платежа по нему, и ипотека становится доступнее для большего числа домохозяйств. Снижение ставки на 1 п. п. (при 15–20 годах ипотеки) ведет к снижению аннуитетного платежа на 5–6%. То есть эластичность спроса по цене находится между тремя и четырьмя к одному. Снижение стоимости платежа за квартиру на 1% увеличивает спрос на 3–4%.

Кстати, имея такую эластичность спроса по цене и по ипотечной ставке, можно рассчитать и налоговые стимулы для строителей, и (что, возможно, еще интереснее) использовать налоги от строительства недвижимости для субсидирования ипотечной ставки до нужных значений, вплоть до отрицательной, что автоматически вызовет рост покупок жилья, а значит, и рост налоговых поступлений. Так, если при снижении стоимости жилья на 1% (чего можно достичь, уменьшая налоговую нагрузку на 3 п. п.) количество покупаемого жилья будет увеличиваться на 3–4%, налогооблагаемая база будет расти, и поступления налогов в конечном счете не сократятся, а, скорее, вырастут. Аналогичная ситуация будет и в случае, если налоги от продаж недвижимости будут напрямую использоваться для снижения ставки по ипотеке. То есть механизм стимулирования спроса находится, и это отлично, внутри самого рынка недвижимости.

В прошлом году на рынке было куплено в ипотеку порядка 1,25 млн квартир. Но это только половина рынка. Еще такой же объем недвижимости поменял собственника без кредитов. Мы не можем выяснить, вела ли каждая из таких сделок к улучшению жилищных условий, тем не менее порядок цифр известен. Для того чтобы выполнить указы президента, рынку в количестве сделок необходимо как минимум удвоиться.

Если цены на недвижимость будут оставаться на текущих уровнях еще шесть лет, а ставка на ипотеку снизится до 8%, это даст рост спроса на 60–70% за счет ценовых факторов и еще на 30% — за счет цены кредита. Однако это идеальная модель рынка, безграничного, где каждое домохозяйство желает взять ипотеку, у каждой семьи есть сумма на первоначальный взнос и все они хотят улучшить свои жилищные условия. А строители строят однотипные индустриальные многоэтажки, осваивая пригороды и заселяя по пять миллионов домохозяйств ежегодно, они не поднимают цены, а банки выдают кредит всем желающим.

Понижение цены на ипотеки делает ее доступной для большинства домохозяйств

Ипотека для всех

В мире средний платеж по ипотеке — 30–40% дохода семьи, что позволяет более или менее комфортно жить. В истории США и Европы ипотечные ставки не всегда были низкими, но доступность жилья и ипотеки обеспечивалась сравнением располагаемого дохода и предполагаемого платежа. Аналогичная ситуация складывается и в России.

Росстат делит население по доходам на восемь различных групп (см. график 5), и еще два-три года назад при покупке квартиры в 54 кв. м по цене 68,9 тыс. рублей за квадратный метр квартира обходилась в 3720 тыс. рублей. Ипотечник вносил первоначальный взнос в размере 20% от стоимости недвижимости (720 тыс. рублей в нашем примере) и получал кредит на сумму три миллиона рублей. Его ежемесячный платеж составлял порядка 35 тыс. рублей, и такой платеж мог позволить себе лишь верхний квинтиль (20% самых богатых домохозяйств), или лишь восемь миллионов из 40,5 млн российских семей. Существенное снижение стоимости займа сделало ипотеку доступной для второго квинтиля. Так, по данным Института экономики города (ИЭГ), сейчас ипотеку могут себе позволить 47% российских домохозяйств. ИЭГ считает доступность ипотеки в региональном разрезе, учитывая доходы семей в каждом конкретном регионе и стоимость недвижимости в нем.

Эти цифры подтверждаются и нашими расчетами, которые делались на основании среднероссийских показателей. Мы исходили из того, что семья берет кредит в размере трех миллионов рублей на покупку квартиры площадью 54 кв. м. Случившееся в 2017–2018 годах снижение платежа по ипотечному кредиту сделало покупку квартиры доступной для самой массовой по доходам группы россиян — той, где доходы составляют 27–45 тыс. рублей на работающего. Таких домохозяйств в стране около четверти, и во многом именно они обеспечили прошлогодний взрывной спрос на ипотеку. Однако, по нашему мнению, сейчас у страны есть шанс сделать недвижимость доступной не только богатым и верхнему среднему классу, но и нижнему среднему классу, а для этого необходимо открыть доступ к ипотеке третьему — среднему по доходам квинтилю. Для этого требуются действительно экстраординарные меры.

«Мы проанализировали портфель, который относится к доступному жилью — от 30 тысяч до 50 тысяч рублей за квадратный метр. Просрочка по таким ипотечным портфелям ниже половины процента от общей суммы. Это один из самых надежных портфелей в нашей стране. Мы неоднократно делали предложение, чтобы Центральный банк начал брать в залог такой ипотечный портфель у коммерческих банков и выдавать им под такой залог деньги по ставке один процент годовых, с оговоренными условиями, что сами банки могут набавить свои два процента, чтобы к нашему покупателю перешла трехпроцентная ипотека», — предложил идею решения проблемы председатель Совета директоров корпорации «Кошелев» Владимир Кошелев.

Семнадцать лет до Европы

Все вышесказанное касается расширения имеющегося спроса: сейчас покупают квартиру ежегодно два с половиной миллиона семей, а должно пять миллионов. Но дело не только в количестве: «улучшение жилищных условий» — важнейший пункт майского указа, и упирается этот пункт в размер и качество приобретаемого жилья.

Около 45% российских семей хотят улучшить жилищные условия, в первую очередь переехать в квартиру побольше, говорят социологические исследования, проведенные «Дом.РФ». Это естественно: сейчас обеспеченность в России жильем составляет лишь 24,5 кв. м для городского населения и 26 кв. м — для сельского. По обеспеченности жильем Россия серьезно отстает от развитых стран Европы, где на одного человека приходится в среднем от 40 кв. м жилья, и США и Канады, где этот показатель выше 70 кв. м. Даже в густонаселенном Китае он уже выше — 27 кв. м. Кроме того, есть огромная часть населения, проживающая вообще без базовых удобств, например без туалета в доме, — так продолжают жить 13,8% россиян. По этому показателю из включенных в рейтинг ОЭСР стран Россия проигрывает только ЮАР (37%).

И самое неприятное, что тот ипотечный бум, который наблюдается в последнее время, не приводит к реальному изменению структуры жилищного фонда и качественному изменению жизни россиян. Средний ипотечный кредит, который берут россияне, составляет лишь два миллиона рублей — вместе с первоначальным взносом этих денег хватает на небольшую квартиру, а квартира побольше мало кому по карману. Недаром средний размер построенных квартир с 2010 года уменьшается. По данным Росстата, в 2010 году он составлял 81,5 кв. м, а в 2015-м — уже 71,4 кв. м. А в 2018 году средняя площадь квартир составила 52 кв. м, говорят данные компании «Миэль-новостройки». Соответственно, чаще всего расходятся квартиры площадью 30–40 кв. м — однокомнатные, реже двухкомнатные.

Получается, что стройкомплекс производит все больше маленьких квартир — и это тупиковый путь. Чтобы выйти на европейские показатели обеспеченности квадратными метрами, квартиры должны быть много большей размерности. На семью из трех человек — 120 кв. м, на семью из четырех человек — 160 кв. м. Для России сегодня это бизнес-сегмент и элитная недвижимость. Строительному комплексу придется в течение семнадцати лет строить по 120 млн кв. м, чтобы догнать Германию или Францию.

Именно поэтому правительству необходимо подходить к решению жилищной проблемы комплексно: удерживать стоимость квадратного метра на текущих уровнях, а кроме того, максимально удешевлять ипотеку, чтобы россияне могли покупать не просто больше квартир, а квартиры большей площади и лучшего качества. Если пять миллионов семей ежегодно будут покупать квартиры площадью хотя бы 50–60 кв. м, то им понадобится не только 120 млн кв. м нового жилья, но и 130–180 кв. м старого фонда. Это должен быть качественно новый спрос, которому строительный сектор сможет предложить жилье по адекватной цене.

Свой дом — реальность

Важным итогом послания Владимира Путина для рынка недвижимости может стать поддержка индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В последние годы частное домостроение вышло на плато, но этот рынок можно оживить. Так, Владимир Путин обратился к правительству РФ и Центробанку с просьбой разработать удобные и доступные финансовые инструменты для поддержки строительства индивидуального жилья, при этом указав, что сейчас эта сфера не охвачена ипотекой. Во всяком случае, такие кредиты сейчас оказываются значительно дороже (на 1–2 п. п.) по сравнению с кредитами на обычные квартиры. А кроме того, требуется первоначальный взнос 30–35%. Учитывая среднюю стоимость строительства полноценного дома в России от пяти до восьми миллионов рублей, такие кредиты могут позволить себе очень не многие россияне. Кроме того, сами банки неохотно кредитуют индивидуальные дома: такая недвижимость считается намного менее ликвидным активом, чем отдельная квартира.

Если правительство поддержит такое строительство, на рынке могут появиться как агенты — в виде жилищно-строительных кооперативов, так и инструменты стандартизированного финансирования для ИЖС — эскроу-счета, и банковские продукты в виде ипотеки. Такой рынок при правильной настройке может продемонстрировать существенный рост и прибавить до 50% за пять-шесть лет.

Не забыть об аренде

Теме социального арендного жилья не один год, однако в России этого рынка практически нет. Арендное жилье делится на два типа: рыночное (коммерческое) арендное жилье во владении у частных организаций и физических лиц и некоммерческое (социальное) арендное жилье, которое предоставляется отдельным категориям лиц.

Социальное арендное жилье в России находится в муниципальной собственности и сдается по договору социального найма (около 12,7% всего жилищного фонда), а кроме того, есть специализированное жилье (около 1,5% жилищного фонда), которое по основным характеристикам близко к сектору социального жилья (общежитие, служебное жилье, маневренный жилищный фонд). Жилье социального найма в основном построено в советское время, и его доля очень мала, новые «доходные дома» практически не строятся. Однако такой фонд крайне нужен.

На конец 2017 года в России было 24 млн кв. м аварийного жилья, кроме того, есть еще огромный запас ветхого жилья, это около 66 млн кв. м. В итоге сейчас перед государством стоит задача расселить около 90 млн кв. м недвижимости, и эта проблема касается примерно полутора миллионов российских семей. И один из способов решения этой проблемы — введение фонда жилья социального найма. Чтобы за десять лет решить накопившиеся проблемы, необходимо строить 9–10 млн кв. м недвижимости для людей, не способных по тем или иным причинам заработать на ипотеку. Это могут быть пенсионеры, многодетные семьи, инвалиды, матери-одиночки. Чтобы этот механизм заработал, необходимо создать экономически обоснованный масштабный рынок арендного жилья. Так, Владимир Путин в послании Федеральному собранию заявил о необходимости освободить от уплаты налогов на прибыль и добавленную стоимость застройщиков, которые возводят и безвозмездно передают социальные объекты государству и муниципалитетам. Однако стоило бы расширить льготы и на возмездную передачу социальных объектов, освободив их строительство от налогов. По оценкам экспертов, это дало бы экономию до 13% для строителей. В число таких соцобъектов может быть включено и жилье для социального найма.

Кроме того, если бы объекты недвижимости для аренды финансировались не с привлечением банковского кредита, а за счет проектного финансирования из бюджета, это дало бы экономию еще 10%. Кстати, выделять землю муниципалитет для таких домов также мог бы бесплатно. Если строитель может получить налоговые и финансовые льготы, то стоимость квадратного метра для муниципалитета, приобретающего жилье, может составить половину от минстроевских 68,9 тыс. рублей, то есть 30–35 тыс. рублей за «квадрат». Говоря о готовой квартире в 54 кв. м, мы получим цену 1620–1850 тыс. рублей. Исходя из срока службы квартиры 25 лет, в социальный наем ее могли бы сдавать по 5400–6200 в месяц.