Глава Минстроя Михаил Мень заявил в начале августа — на строительство инфраструктуры в проектах комплексного освоения территории (КОТ) из федерального бюджета будет выделено в 2017 году 20 млрд рублей. По мнению министра, это позволит увеличить объем ввода жилья, а также создать комфортную среду проживания. Аналитики рынка отреагировали однозначно: это слишком маленькая сумма, только инженерная подготовка одной крупной площадки стоит несколько миллиардов. А их в России десятки. И мы были бы готовы полностью согласиться с такой точкой зрения, если бы не одно но: для большинства городов КОТ — вчерашний (и, если повезет, послезавтрашний) день планировочной практики.

КОТ шоковой заморозки

Два года назад мы впервые попытались как можно четче сформулировать видение проектов КОТ (подробнее см. «Дом труба шатал», «Э-У» № 33 — 34 от 18.08.2014). Если кратко, комплексное освоение фактически предполагает создание «города в городе», устойчивого поселения, насыщенного множеством функций (в том числе рабочими местами) и взаимосвязанного с окружающим пространством. То есть в приоритете качество среды, а не количественные характеристики. Вооружившись собственной трактовкой, мы составили перечень проектов КОТ, реализуемых на Урале. В 2014-м их оказалось более 40.

В этом году мы решили повторить опыт. Причина любопытства проста: в сложных экономических условиях девелоперы обычно замораживают масштабные проекты (так было в 2008 — 2009 годах, когда на территории России из двух десятков КОТ до стадии реализации добрался только екатеринбургский «Академический»).

Хорошая новость — существенного провала не случилось. КОТ на Урале по-прежнему около четырех десятков, и 25 из них находятся в стадии реализации (суммарная планируемая площадь жилья — 25,5 млн кв. метров, объем задействованных площадок — 7,2 тыс. га). 

Плохая новость — ряд КОТ испытывают серьезные проблемы. Остановимся на четырех проектах. Первый — многострадальный «Истокский» (Екатеринбург, планируемая жилая площадь — 4,5 млн кв. метров). Район на восточной окраине города был спроектирован в 2009-м (очевидно, в надежде на быстрое посткризисное восстановление). Освоение бывших сельхозземель, принадлежащих Главсред­уралстрою, началось с поселка Южный. Проект реализовывал Центр малоэтажного строительства (ЦМС, «дочка» Корпорации развития Среднего Урала). Он за 1 млн рублей получил в аренду 200 га, а взамен обещал провести к району канализационный коллектор. Однако обязательства ЦМС не выполнил, а в 2016-м структура была признана банкротом.

Администрация Екатеринбурга к «Истокскому» теплых чувств не испытывала. Менеджмент Главсредуралстроя не раз жаловался областным чиновникам на затягивание согласовательных процедур (например, скорректированный проект планировки района городские власти утверждали почти полтора года, да так и не утвердили).

Надежда на реинкарнацию мегапроекта появилась с приходом на площадку нового инвестора — московской группы «МонАрх». По ее заказу УралНИИпроект разработал новую градостроительную концепцию района, ее утвердили в конце 2015-го. Компания даже начала возводить комплекс «Истокская легенда». Однако в мае девелопер заморозил стройку, оставив пустые коробки (около 80 тыс. кв. метров). Итог плачевен: у района нет ни сетей, ни дорог, ни социальной инфраструктуры, ни надежд на бюджетное финансирование этих объектов.

Второй проблемный проект — район «Академ Riverside» (Челябинск, около 1 млн кв. метров жилья). Начинал этот проект некогда могучий девелопер «Гринфлайт» (его успехи связывают с бывшим губернатором Челябинской области Михаилом Юревичем). В 2014-м после смены главы региона у компании начались серьезные проблемы. Ее завалили исками дольщики, недовольные задержками сроков сдачи домов. В начале 2016-го стало понятно, что менеджмент «Гринфлайта» с кризисом не совладал. Компанию хотел купить бывший вице-губернатор Южного Урала Алексей Овакимян, но СМП Банк (основной кредитор застройщика) сделку не согласовал.

В мае деятельностью «Гринфлайта» заинтересовалась прокуратура. Силовики обнаружили хищение 6 млрд рублей, переданных компании дольщиками. К тому моменту в пассиве застройщика было 29 замороженных домов в «Академ Riverside», 4,6 тыс. жаждущих жилья дольщиков и миллиардный долг. Спасти положение глава Челябинской области Борис Дубровский предложил Олегу Лакницкому — владельцу компании «Магнитострой» (Магнитогорск). По неофициальной информации, тот приобрел «Гринфлайт» за символический 1 рубль. В возобновление стройки уже вложено около 100 млн рублей.  

Третья история — район «Александровский» (Нижний Тагил, 307 тыс. кв. метров). Пару лет назад это был чуть ли не главный инвестпроект города. Реализовывать его должна была компания «АС-Строй» («дочка» азербайджанской AS Group Investment). За счет областного бюджета на пустыре провели инженерные коммуникации. Первые объекты должны были быть сданы к концу 2015-го. Ни одного дома так и не построено.

Летом 2015 года «АС-Строй» сменил собственников. По 35,5% долей разделили генеральный директор компании Андрей Патраков и Фикрет Акберов, еще 29% получила «Метко Индастриз Рус». По неофициальной информации, решение оставить проект менеджмент AS Group принял по трем причинам: незнание российских СНИП, резкое снижение цен на нефть и несоответствие ресурсов инженерных сетей задумкам застройщика. Вероятно, «Александровского» в том виде, в каком он проектировался, уже не будет.

И, наконец, последний проект — застройка территории бывшего аэропорта Бахаревка (Пермь, 400 тыс. кв. метров). Участок в 129 га был приобретен структурами столичной группы «ПИК» еще в 2007 году. Компания планировала построить почти миллион метров жилья. Однако сначала кризис, а потом изменившаяся градостроительная концепция сделали освоение территории практически невозможным. К идее реализации проекта КОТ группа «ПИК» вернулась в 2012-м после смены губернатора Прикамья. Девелопер инициировал внесение изменений в генплан, настаивая на массовой жилой застройке Бахаревки. Вокруг предложения велись ожесточенные споры: главный аргумент против состоял в необходимости вложить из бюджета в инфраструктуру района около 15 млрд рублей. Тем не менее в начале 2014-го поправки были приняты. Но осенью того же года группа «ПИК» уведомила администрацию Перми об отказе от проекта.   

В конце 2015-го часть земли (39 га) московский девелопер продал совладельцу Треста № 14 Владимиру Мачехину (об этом стало известно только летом 2016-го). Новый собственник занимается участком «не торопясь». Главный вопрос, очевидно, — инфраструктура.

Как и два года назад, самой богатой на КОТ является Екатеринбургская агломерация: здесь реализуется семь проектов суммарной перспективной жилой площадью более 17 млн кв. метров (из них 9 миллионов приходится на «Академический»). Еще шесть площадок готовятся к освоению.

Вторая по числу КОТ — Уфа и прилегающий к ней Уфимский район. Здесь реализуется также семь проектов (3,3 млн кв. метров жилья). В планах — еще два. Внимательного читателя наверняка заинтересует, почему при одинаковом числе проектов по жилой площади Екатеринбург опережает столицу Башкирии почти в шесть раз. Несмотря на цифровой характер, это вопрос сущностный, он касается идеологии и парадигмы городского развития.

Внутрь

В Уфе подавляющее число проектов КОТ, по сути, предполагают возведение загородной недвижимости. Ни о каком многоэтажном освоении чистого поля речи в столице Башкирии не идет уже несколько лет. Хотя в начале 2000-х позиция была обратной: на волне роста экономики власти стремились выйти за реку и инициировать освоение территории Зауфимья.

— Активное развитие за рекой было заложено в генплане 1996 года. Предполагался значительный рост населения, а экологическая ситуация в городе оценивалась как неблагоприятная, — вспоминал в недавнем интервью первый замглавы администрации Уфы Александр Филиппов. — Фактически планировалось создание параллельного города для расселения людей с полуострова. Однако такой подход требует создания инженерно-транспортной инфраструктуры «с нуля», что не только крайне сложно для городского бюджета, но и влечет повышение расходов граждан, так как плотность населения значительно ниже, чем на полуострове.

Три года назад на форуме «Urban­Байрам» была принята концепция компактного города. Она не отменяет, но резко ограничивает строительство на окраинах. По результатам обследования Уфимского полуострова (здесь живет 83% горожан) выяснилось, что средний показатель плотности его застройки равен 0,55 (то есть на 1 га земли располагается 5,5 тыс. кв. метров недвижимости). Это в три-четыре раза меньше, чем в среднестатистическом европейском городе. Оказалось, что до 2030 года Уфа может прирастать фондом исключительно за счет уплотнения своей центральной части. В итоге акцент сместился от КОТ к развитию застроенных территорий.

Уфа — не первый город Урала, заговоривший о компактном развитии и необходимости соотносить желания девелоперов с возможностями бюджетного финансирования инфраструктуры. Пионером была Пермь. Подготовку революционного мастер-плана (его создавала голландская KCAP), а затем и принятие на его основе нового генплана лоббировал губернатор Прикамья Олег Чиркунов. Но личная заинтересованность главы региона сыграла с документом злую шутку: после смены власти из него были вымараны практически все передовые идеи.

Мысль об опасности активного развития окраин и деградации центра медленно, но верно расползается по другим городам. Показательный пример — Екатеринбург. Последние 20 лет он только и думал, что о масштабном расширении — отсюда мегапроекты «Академический», «Истокский», «Солнечный». Не последнюю роль в этом процессе играл экс-главный архитектор Михаил Вяткин. Но в 2014-м он покинул пост, а в 2015-м, на выставке Иннопром выступил с удивительной программной речью, признавшись, что после увольнения у него будто глаза открылись:

— Площадь Екатеринбурга — 114 тыс. га. Я почти два десятка лет возглавлял департамент архитектуры и всегда считал, что городу не хватает территории для развития. Мы на каждом совещании просили дать нам новых земель. В 2004 году это случилось, но мы получили в основном леса и водное пространство. Я убежден, что мы не должны развивать город за счет будущих поколений, вырубая леса, загрязняя воздух и воду. Именно поэтому я считаю, что нужно ограничить развитие вширь. Наша цель — компактный, высокоплотный город. Расползание же только увеличивает расходы на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. Нам нужно очень крепко подумать над вопросом о том, сколько строить жилья в Екатеринбурге. Погоня за квадратными метрами ни к чему хорошему не приведет […] Единственно верный путь — уплотнительная застройка. В итоге мы получим положительный экономический эффект.

На последней пресс-конференции глава крупнейшей строительной компании Свердловской области Атомстройкомплекс Валерий Ананьев заявил: «Земли в городе более чем достаточно. Другое дело, что она занята морально и физически устаревшими постройками. Сегодня мы в первую очередь должны говорить о развитии застроенных территорий, сносе ветхого и аварийного жилья, а потом и пятиэтажных хрущевок, которые формируют некомфортную среду» (подробнее см. «Суперценность», «Э-У» № 31 — 33 от 15.08.2016).

Наконец, в начале августа замглавы администрации Екатеринбурга по капстроительству Алексей Белышев сделал знаковое заявление:

— Конечно, мы хотим оставить Екатеринбург компактным. Просто уходить в чистое поле и штамповать новые районы неэффективно: это неудобно для жителей и  экономически нецелесообразно. За счет компактности сохраняется плечо доступности, есть возможность применить более качественные инженерные решения и более рационально распределить необходимые для комфортной жизни горожанина объекты — больницы, учреждения культуры, школы. […] Обслуживание городских территорий, «размазанных» по плоскости, просто-напросто дорого, что уже давно доказал опыт одноэтажной Америки.

Два ключевых направления редевелопмента в Екатеринбурге — освоение площадок с индивидуальным жильем (некоторые из них находятся удивительно близко к центру) и джентрификация (ревитализация промзон).  

Таким образом, новые КОТ в их классическом понимании (возведение многофункциональных городов-спутников в чистом поле) для уральских муниципалитетов сегодня не являются первоочередной задачей. Необходимость в них может появиться только в случае реализации одного (кажущегося фантастическим) сценария — резкого прироста населения, не важно, естественного или миграционного.