Шаткость многоквартирных пирамид

Источники финансирования строительной отрасли искали участники заседания Международного клуба «ИНТЕГРАЦИЯ» в рамках VII бизнес-форума. 
В режиме открытого диалога ведущие эксперты финансово-банковской и строительной сферы совместно с представителями законодательной и исполнительной власти обсудили наиболее острые вопросы, связанные с принятием оптимальных государственных мер в отношении строительной отрасли, которая переживает нелучшие времена.

По мнению Ирины Радченко, председателя Международного клуба «ИНТЕГРАЦИЯ», «рынок продажи новостроек отличается, например, от рынка производства телевизоров и автомобилей тем, что лишнюю технику можно хранить на складе и даже автомобильный контейнер можно остановить, пока не восстановится покупательский спрос. Со стройкой такой номер не пройдет. Если застройщик уже вышел на строительную площадку, собрал деньги части дольщиков, он не может построить три этажа и сказать: ну а теперь – до лучших времен. Так как до 70% средств на строительство многоквартирного дома собирается с будущих жильцов, то такая пирамида быстро рушится, как только заканчивается приток новых «вкладчиков».

Одним словом, зависимость от денег дольщиков – это родовая травма рынка строительства жилья. И заседание было посвящено тому, как можно в условиях российской экономики и законодательства изменить ситуацию.

Александр Синельников, председатель АКБ «Стандарт-Кредит», считает долевое строительство преступной альтернативой банковскому кредитованию: «В банк сначала приходят застройщики и пытаются убедить его выдать кредит на строительство. Банк оценивает финансовое состояние застройщика как неудовлетворительное и отказывает ему. Затем за кредитом приходят потенциальные заемщики, которые хотят приобрести квартиры в строящемся доме. Банк им тоже отказывает, квалифицируя их как ненадежных плательщиков. А потом они вместе – застройщики и будущие собственники жилья – уходят из банка, встречаются на улице и оформляют свои отношения по договору долевого строительства. И вот этот договор периодически порождает «волны обманутых дольщиков», проблемы которых решаются за счет бюджетных средств».

На заседании были рассмотрены поправки, внесенные недавно в ФЗ № «214». Как объяснил Олег Бетин, заместитель министра по строительству и развитию ЖКХ, отчисления в государственный компенсационный фонд в размере 1% от стоимости строительства – это альтернатива страхованию, а не дополнительный сбор.

Федор Сапронов, генеральный директор «Ай Би Джи кэпитал», считает, что смена курса в области страхования «долевки» преждевременна, так как прошло еще слишком мало времени, чтобы страховые компании и ОВС застройщиков могли проявить себя. Основная проблема рынка – отсутствие возможности перестрахования, которую новые поправки, увы, не решают.

Владимир Гамза, председатель Комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям, считает, что «законодатель продолжает усложнять закон, вместо того чтобы его упростить. Мы создали уникальный вариант проектного финансирования. И вместо того чтобы довести его до нормального закона, мы продолжаем пристраивать к этому велосипеду крылья, парашюты... Основная сложность в жилищном и долевом строительстве такая: застройщик, чтобы решить накопившиеся у него проблемы, затевает строительство нового дома, собирает деньги с дольщиков, закрывает свои предыдущие проблемы и тем самым начинает выстраивать пирамиду. Закон о проектном финансировании лишает любого застройщика такой возможности». 

Николай Остарков, вице-президент «Деловой России», считает, что альтернативы ФЗ «214» на данный момент нет. В то время как депутат ГД РФ Иван Грачев считает и поправки в закон ФЗ № 214, и сам закон бесполезными. «Необходимо создавать условия для накопления гражданами средств, направленных в будущем на покупку жилья в новых домах, как это делается в Восточной Европе и Германии с помощью механизма стройсберкасс». А для тех, кто хочет приобрести готовое жилье – есть все необходимое: и закон о регистрации прав на недвижимое имущество, и закон об ипотеке.

Мартин Шаффер, управляющий делами PPF Advisory, продолжил тему, рассказав об опыте Чехии: «Любой гражданин Чехии с рождением ребенка может делать небольшие ежегодные отчисления на специальный счет. По достижении совершеннолетия молодые люди, получив от государства компенсацию до 30% от стоимости жилья, могут либо сразу купить квартиру, либо взять ее в ипотеку. Больше половины граждан уже решили свои жилищные проблемы с помощью этого механизма».

Любовь Цветкова, президент Московской ассоциации инвесторов, высказала мнение, что строителям нет особой разницы, по какому закону работать. Если будет принят закон о стройсберкассах, который позволит гражданам выходить на рынок жилья, то это будет еще одной возможностью для большой категории граждан решать свои жилищные проблемы, а застройщикам строить и продавать больше жилья.

Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора «ЦНЭС», призвал частных инвесторов, которые видели раньше в покупке квадратных метров в новостройках способ заработка, объединяться вокруг профессионалов, которые смогут оценить все риски инвестиций и снизить их до минимума.

Несмотря на обилие тем и разные подходы, участники заседания пришли к выводу, что в будущем необходимо продолжить подобные обсуждения с тем, чтобы выработать единую консолидированную позицию профессионалов финансового и строительного рынка.

integroclub.ru