Долларовая ипотека под 18% годовых

На прикреплённой к статье фотографии вы можете наблюдать самый дешёвый дом в Сан-Франциско. Этот дощатый сарайчик 1906 года постройки с закрытыми двойной решёткой окнами продаётся за 350 тысяч долларов — примерно за 21 млн рублей по нынешнему курсу.

Счастливому покупателю особняка придётся также раскошелиться на приведение дома в порядок — агент по недвижимости сообщает, что ванна не работает, кухня требует ремонта, а некоторые участки пола «ослабли» и нуждаются в усилении:

http://fortune.com/2015/09/25/san-francisco-cheapest-home/

Площадь дома невелика, всего лишь около 70 квадратных метров. Но, с другой стороны, глупо требовать большего от деревянной будки, которая изначально проектировалась как убежище на случай землетрясений...

Американцы не за один день докатились до такой жизни. Цены на недвижимость в США очень долго держались на относительно разумном уровне, резкий рост начался только после бума доткомов, приблизительно 15 лет назад.

Вот свежий индекс Кейса-Шиллера, при помощи которого принято измерять уровень цен на американские дома. Индекс показывает, как менялась цена некого минимального дома, который в 1890 году стоил бы 110 тысяч долларов — с учётом инфляции, разумеется:



Как видите, после того как американцы вышли из Великой депрессии через Вторую мировую войну, цены на условный минимальный дом почти полвека держались в довольно узком диапазоне от 110 до 140 тысяч долларов. В начале нулевых годов однако цены резко рванули вверх — и к 2006 году минимальный дом стоил уже 220 тысяч.

Что произошло? Может быть, и зарплаты у американцев тоже выросли?

Никак нет. В 2006 году средний доход домохозяйства составлял 55 тысяч долларов в год. Это лишь немногим выше 52 тысяч долларов, которые средняя семья получала в 1989 году. Начиная приблизительно с середины 1980-х годов доходы американцев стоят на месте. Похоже, пик «американской мечты» Соединённые Штаты прошли ещё 30 лет назад:

http://www.davemanuel.com/median-household-income.php

В нулевых годах изменились вовсе не доходы американцев. Изменились ставки по ипотеке. Ещё в начале восьмидесятых годов американцы брали ипотеку под 12-18 процентов годовых. К 2000 году ипотека постепенно снизилась до 7-9 процентов. А после 2000 года ставка по ипотеке резко пошла вниз, достигнув уровня в 6% к 2003 году, и опустившись до 4% настоящему времени:



http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.htm

Банки в начале нулевых начали выдавать ипотечные кредиты всем подряд, спрос на жильё резко вырос, и цены закономерно поползли наверх. Для ипотеки на 30 лет разница между ставками в 10% и 4% годовых весьма существенна — при одинаковом месячном платеже при ставке в 4% можно купить на 80% более дорогой дом. Вот примерно на 80% дома в США и подорожали...

Обратите внимание — в тот момент, когда американцы вступили в завершающую схватку с СССР и звероподобным усилием опередили таки социалистическую экономику, у них не было дешёвых денег. У них были очень даже дорогие деньги, так как ипотека под 18% в долларах — это, доложу вам, серьёзная заявка на головную боль.

Текущая «эпоха» дешёвых денег является на самом деле не эпохой, а всего лишь коротким эпизодом, несколько затянувшимся пикированием в пропасть. Если мы заглянем в историю, мы увидим, что в капиталистической экономике ссудный процент редко опускался ниже 5-6%, что даёт нам ставки по долларовой ипотеке на уровне в 8% или выше. Помните, у Достоевского, «процентов по пяти и даже по семи берет в месяц». Вот он, пожалуйста, потребкредит середины XIX века.

Если Центральный банк прижимает ставку рефинансирования к нулю, начинаются проблемы у всех. И у инвесторов, которые при таких раскладах не могут надёжно пристроить свои деньги, и у заёмщиков, в среде которых тепличные условия плодят опасных паразитов. Недавно я подробно рассказывал об этих «побочках» дешёвых денег:

http://fritzmorgen.livejournal.com/819778.html
http://fritzmorgen.livejournal.com/820205.html

Сейчас же американская экономика — а вслед за ней и мировая — спускается ещё глубже, в смертельно опасную долину отрицательных процентных ставок, выбраться из которой ей будет крайне непросто. Запомните аббревиатуру NIRP — negative interest rate policy — политика отрицательных процентных ставок. Уже скоро этот термин будет звучать из каждого утюга.

Напоследок объясню, почему я так подробно останавливаюсь на проблемах экономики США вместо того, чтобы писать, например, про отечественную промышленность (про которую я, вероятно, буду писать чуть позже).

Во-первых, если наши американские друзья и партнёры ожидаемо пойдут ко дну, лопающиеся на месте крушения пузыри будут раскачивать и наш с вами корабль. Мы должны быть к этому готовы: отсидеться на берегу, показывая пальцами на тонущую корову соседа и заливисто радуясь чужому горю, у нас не получится, слишком уж большую долю занимает Запад в мировой экономике.

Во-вторых, сейчас у нас есть возможность повторить ряд ошибок американцев. И было бы очень здорово, чтобы мы не стали с разбегу запрыгивать на грабли, которые вот-вот отправят в нокаут относительно крепкую ещё каких-то 15 лет назад экономику дядюшки Сэма.

Фриц Моисеевич Морген