Ипотеку зальют деньгами

Объемы ипотечного кредитования в России, впервые приблизившиеся к 1 трлн руб. в 2012 г. и превысившие триллион в последующие годы, могут сжаться до уровней первых лет становления ипотеки 2006-2011 гг. Стоит ли покупать квартиру сейчас? "Вести.Экономика" попросила крупнейших игроков этого рынка поделиться своим видением ситуации.

Количество выданных в 2014 г. ипотечных кредитов впервые превысило 1 млн в России и составило 1,058 млн, тогда как за 2013 г. было выдано 878,5 млн кредитов, по данным ЦБ.

В прошлом году были выданы рекордные 1,8 трлн руб. ипотечных кредитов против 1,4 трлн руб. за 2013 г. Общая задолженность по ипотеке достигла 3,5 трлн руб., в т. ч. 32 млрд руб. – просроченная.

Средняя ставка в 2014 г. колебалась в пределах 12,2-12,5%. Доля покупаемых в кредит квартир в новостройках достигала рекордных 40%.

Банк России 16 декабря 2014 г. поднял ставку с 10,5% до 17%, чтобы сдержать обвал рубля. Кредитование в стране приостановилось. Крупнейший коммерческий банк в России – Сбербанк – установил ставку по ипотеке в 20%. Примерно на таком уровне установили ставки и остальные банки.

Стала популярной шутка: по такой ставке нормальные люди кредит не будут брать, а ненормальным и так не дадут. Банки и в самом деле ужесточили утверждение кредитных заявок. О возрождении ипотеки заговорили всерьез только после снижения 30 января Банком России ключевой ставки до 15% (крупнейшие банки снизили ставки до 14,5-16%) и последовавших предложений о субсидировании ипотеки.

Правительство РФ в первых числах второй декады февраля предварительно одобрило предложения о субсидиях для ипотеки по новостройкам на 20 млрд руб. и снижение ставки до 13% в рамках этой программы, которую планируется запустить в I квартале.

Поможет ли это?

По оценкам маркетингового агентства InfoLine, этого должно хватить на 330 тыс. кредитов общей суммой от 400-500 млрд руб. Если это добавить к остальным жилищным кредитам, которые будут выданы на обычных условиях, то объем ипотечного кредитования вполне может достичь докризисного уровня.

Для сравнения: в 2006 г., первый отчетный год ипотечного кредитования, и в кризисный 2009 г. ставка была в пределах 16% и 14-14,9% соответственно, что позволило выдать ипотечных кредитов на 140 млрд и 170 млрд руб.

Девелоперов станет меньше.

В 2014 г. с рынка может уйти около 20% девелоперов, а может, и больше. Возможны и банкротства, и консолидация, и продажа бизнеса банкам за долги. Проблема в том, что расходы в строительстве на сегодняшний день превышают доходы.

"Вести.Экономика" попросила крупнейших игроков этого рынка поделиться своим видением ситуации.

Роман Черниговцев, представитель ГК "СУ-155", одного из лидеров рынка новостроек, комментируя ситуацию по запросу "Вести.Экономика", отметил, что само по себе ослабление рубля не имеет прямого влияния на рынок жилья эконом-класса: сделки в этом сегменте всегда проводились в рублях. На недвижимость в основном оказывает влияние инфляция. Как известно, прогнозы ЦБ на этот счет находятся в районе 15% по 2015 г. (последняя оценка ЦБ - чуть выше 12% - ред.).

Кроме того, цена заимствований стала существенно выше. В итоге для небольших девелоперов кредитный рынок вообще рискует закрыться, полагает представитель ГК "СУ-155". Часть долга девелоперов, номинированного в валюте, выросла пропорционально изменению курса. Последнее сокращает инвестиционные возможности компаний. "Игроков станет меньше и в основном за счет малых компаний", - прогнозирует Черниговцев.

"Важно отметить, что дополнительный приток покупателей в кризис в эконом-класс могут обеспечить те, кто ранее планировали приобретение более дорогого жилья", - сказал он.

В ГК "СУ-155" не ожидают сильных изменений в списке флагманов девелоперского бизнеса (вертикально интегрированных строительно-инвестиционных холдингов, ведущих бизнес от стройки и подряда до продажи).

"Нет, мы не ожидаем каких-то потрясений. Топ-10 компаний рынка достаточно устойчив. Ипотека, без сомнения, в разы потеряет в объемах выдачи, если не будет реализована эффективная госпрограмма ее поддержки. Именно по этой причине – из-за неопределенности – сейчас самое время предлагать рынку альтернативные инструменты. Рассрочку, например, на "ипотечных" условиях", - заявили в ГК "СУ-155".

Управляющий директор "Группы ЛСР" в Москве Иван Романов отмечает, что сам валютный кризис активизировал спрос на недвижимость и дал возможность тем, кто хранил свои сбережения в валюте, приобрести то, что им раньше было не по карману (в декабре был рекордный всплеск сделок – ред.). Но решение ЦБ о повышении ключевой ставки привело к повышению ставок по ипотеке, которая сыграла обратную роль: снизила возможности по приобретению жилья для значительной доли покупателей с использованием ипотеки.

Увеличение банками ставок по своим ипотечным программам уже сказалось на объеме выданных кредитов.

Ипотека довольно долгое время была одним из основных драйверов развития рынка недвижимости.

Сложившаяся ситуация может повлиять на уход некоторых застройщиков, и в основном это коснется малых компаний, у которых нет возможности для маневра, нет достаточных средств, для того чтобы пережить экономическую турбулентность, полагает Романов. Под удар могут попасть и сильно закредитованные компании, к которым, кстати, часто относятся небольшие застройщики. Условия, по которым они получали эти кредиты, гораздо жестче, чем для крупных компаний (по ставкам, срокам, объему обеспечения).

"Сколько будет этих компаний – трудно прогнозировать, но к группе риска действительно относятся порядка 10-20% девелоперов. По опыту прошлых лет и кризиса 2008-2009 года наиболее распространенной формой прекращения деятельности компании был переход девелоперов под контроль крупных банков-кредиторов, - вспоминает Романов. - Поэтому часть застройщиков будет искать последний шанс в продаже своих активов, в том числе таких участков под застройку, которые при стабильной ситуации никогда бы не попали на свободный рынок. Это сформирует неплохие условия для приобретения земельных участков или проектов компаниями, которые сохранили свою финансовую независимость. В любых опасностях есть новые возможности: каждый кризис дает шанс укрепить свое положение более конкурентоспособным компаниям".

Поглощение одними девелоперскими компаниями других – это наименее вероятный сценарий развития ситуации. Потому что распространенная закрытость компаний на рынке не позволяет просчитать все риски подобных операций, отмечает управляющий директор "Группы ЛСР" в Москве.

Как правило, флагманы девелоперского бизнеса достаточно надежны и обладают необходимым опытом работы в кризисных ситуациях. Вместе с тем наименее подвержены им большие и сильные компании.

"Если говорить про "Группу ЛСР", то мы обладаем необходимым запасом прочности и финансовой надежности не только для того, чтобы завершить все уже начатые проекты. Выводить новые проекты мы будем осторожно, понимая, что сможем обеспечить их деньгами. Среди них наш проект на ЗИЛе, который обладает очевиднейшими конкурентными преимуществами, и более доступное жилье в нашем проекте "Взлёт" в московском районе Солнцево", - сказал Романов.

По его мнению, проблемы у крупных застройщиков могут возникнуть, если они обременены большими кредитами, обслуживание которых будет непосильно для них при уменьшении объемов деятельности.

"Возвращаясь к "Группе ЛСР", я хочу отметить, что наш долг достиг минимальных значений за последние 4 года, и это наилучшим образом подготовило компанию к возможным трудностям, - отмечает Романов. - Большой запас накопленных денежных средств обеспечивает все наши начатые проекты финансированием. Таким образом, мы сможем выполнить наши обязательства перед клиентами и партнерами".

"Резюмируя: существенных изменений в списке успешных, здоровых и сильных компаний-флагманов мы не предвидим", - сказал Романов. Прошлый год действительно был рекордным по объемам ипотечного кредитования. В текущем году с изменением условий в экономике, очевидно, объемы ипотеки существенно снизятся, прогнозируют в группе ЛСР.

При повышении ипотечной ставки выше 16% она становится почти недоступной, что приводит к существенному сворачиванию объемов ипотечного кредитования. Понимая, что снова оживить этот рынок будет очень непросто, государство в первоочередных мероприятиях реализует меры по поддержке ипотечного рынка. Это государственная программа по субсидированию процентов по ипотеке, анонсированная в начале года.

"Приблизительные расчеты показывают, что 20 млрд руб., направленные государством в 2015 г. на субсидирование ипотеки, дадут возможность выдать таких кредитов на сумму до 400 млрд руб. Это весьма значительный объем. Безусловно, это позитивный сигнал для девелоперов, который приведет к возврату доступности ипотеки", - отметил Романов.

Вице-президент группы компаний "Ташир" Виталий Ефимкин отмечает, что на текущий момент в связи с мировыми политическими и экономическими реалиями многие девелоперы приостанавливают, замораживают или вовсе откладывают проекты строительства, в связи с чем на рынке сокращается объем предложения. По этой причине ценовая политика не терпит существенных изменений и остается на прежнем уровне.

"Мы же рассматриваем кризис, как время новых возможностей. Из прошлого кризиса (2008 – 2009 гг.) мы вышли с позицией ведущего девелопера страны и до сих пор ее удерживаем. Группа компаний "Ташир" имеет собственный производственный потенциал и способна реализовать любой проект недвижимости с нуля, в том числе и за счет собственных средств, что является несомненным конкурентным преимуществом группы и характеризует нас как надежного застройщика. Год не обещает быть легким, но все проекты, о которых мы заявляли ранее, на текущий момент в процессе реализации. Более того, мы намерены ускорить темпы развития", - сказал Ефимкин.

Покупать сейчас или подождать?

Конечно же, рынок недвижимости более предсказуем, чем Forex, даже в текущей ситуации, но менее ликвиден. Тем не менее нет однозначного ответа – купить квартиру сейчас или подождать, будь то инвестиция или житейская необходимость.

С одной стороны, ключевая ставка ЦБ может быть снижена весной, и с более высокой вероятностью - летом, когда инфляция, по прогнозу Банка России, пойдет на убыль.

Но за это время могут вырасти цены на новые квартиры, которые, замерев, пока не собираются менять тренд на снижение. По оценке ГК "СУ-155", в прошлом году квартиры подорожали на 20% (в новостройках этого девелопера). ГК ожидает рост цен на квартиры в новостройках при отсутствии резких потрясений в экономике примерно на 3-5% ежемесячно в 2015 г. Ближе к июню рост цен заметно усилится, так как сократится объем предложения на рынке эконом-класса.

Поэтому стоит анализировать предложения и застройщиков, и банков, мониторить рынок. Возможны разовые акции для оживления рынка, предлагающие квартиры по хорошей цене.