Российский рынок недвижимости: до осени без перемен?

Российский рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Если в прошлом году даже в летний период традиционного для этой сферы затишья наблюдался подъем, то сейчас ситуация в экономике не располагает, и стоит вопрос, по силам ли ценам будет хотя бы обогнать инфляцию. В целом, в 2013-2014 годах, по мнению аналитиков агентства Standard & Poor’s, цены на жилую недвижимость в РФ будут постепенно повышаться.

Цены на жильё в Москве: рост будет, но после коррекции

Говоря о российском рынке недвижимости, специалисты, прежде всего, комментируют ситуацию в столичном регионе, при этом в качестве отдельного сегмента теперь выделяется "новая" Москва. Прогнозы по старой и новой территориям различны, при этом влияния друг на друга, по мнению экспертов, они не оказывают. "Спрос на квартиры в старой Москве не зависит от развития новых территорий - это принципиально два разных сегмента. Поэтому, по нашим оценкам, в ближайшие годы в пределах МКАД стоимость жилья продолжит расти, в среднем, на 10-12% в год", - отметил в ходе он-лайн конференцииFinam.ru Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга "БЕСТ-Новострой".

Что касается традиционного разделения на "первичку" и "вторичку", то взгляд на новостройки пока у экспертов довольно оптимистичный. А вот на вторичном рынке жилья, по мнению специалистов, надеяться на рост стоимости выше инфляции не стоит, прогнозирует Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ. В 2013 году, по его словам, ожидается рост на уровне 3%-4% против роста на 6% в 2012 году, а также в 2011 и 2010 гг. Новостройки же, удачно расположенные к местам вложения бюджетных средств и быстро строящиеся, будут оставаться вложениями с доходностью выше инфляции, полагает г-н Пыпин. Помимо столицы и Санкт-Петербурга, эксперты советуют обратить внимание на областные центры, ближайшие к Москве, и города чемпионата мира.

Пока же, согласно исследованию группы компаний "МИЭЛЬ", цены на новостройки в Москве в рублях в апреле упали на 4% . Речь идет о жилье в пределах старых границ города, на новых территориях уровень цен практически не изменился. На вторичном рынке жилья также наблюдалось снижение: рублевые цены с начала года упали на 1,1% (в долларах спад составил 2,1% по отношению к декабрю 2012 года за счет роста курса). При этом объем предложения жилья растет. Это, кстати, является одним из факторов, способствующим снижению цен - на рынке присутствует возможность торга, что в ряде случаев и происходит, хотя, как отмечают специалисты, торг незначителен. Сейчас на рынке наблюдается классическая коррекционная ситуация, считает Алексей Шленов, исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". "Сейчас мы опять находимся в ситуации, когда цены, спустя несколько лет роста, могут на 3-5 % скорректироваться вниз. И эта волна ценовой коррекции может продлиться до осени", — полагает эксперт.

Все прогнозы делаются с оговоркой, что макроэкономическая ситуация не должна претерпеть серьезных изменений. Кроме того, эксперты рассуждают на тему, какие показатели инфляции брать за основу. Цифры фигурируют разные, однако специалисты склонны считать, что реальная инфляция располагается в диапазоне 12-15%, хотя иногда называются значения и выше. Тем не менее, первичному сегменту рынка всё же будет удаваться показывать лучшие результаты, надеются эксперты, но опасаются, что инфляция продолжит расти. "Активная эмиссия основных резервных валют мира за последние годы постепенно приведет к увеличению инфляции во всех странах мира, в том числе и в России. Маловероятно, что при нынешнем уровне цен на недвижимость и платежеспособном спросе имеются существенные резервы для продолжения роста цен на недвижимость", - отмечает Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY.

Ипотека: рост замедляется, ставки снижаются, рождаемость повышается

Темпы роста рынка ипотеки в начале 2013 года замедлились во многом из-за постепенного роста ставок по ипотечным кредитам, свидетельствуют данные АИЖК. Однако позже наметилась тенденция снижения ставок, начало которой положил "Сбербанк". В мае тенденция сохраняется: с 31 мая АИЖК снижает ставки по основной линейке ипотечных продуктов в среднем на 1-1,2% в зависимости от срока кредитования, первоначального взноса, суммы кредита и типа ставки. Также о снижении ставок объявил ВТБ24. Тем не менее, эксперты не ждут существенного падения ставок преимущественно из-за дороговизны денег в России. В среднем по России процентная ставка по ипотечному кредитованию в рублях находится на уровне в 12,7% годовых, и при текущей ставке рефинансирования, наблюдаемых уровнях инфляции потенциал снижения ставок исчерпан, считаетМаксим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент". Опасения того, что снижение ставок по ипотеке приведет к существенному удорожанию недвижимости, по мнению экспертов, не оправданы. Это действительно один из драйверов роста цен, однако на стоимость жилья влияет и ряд других факторов, в частности, размер первоначального взноса. При нормальном развитии конкуренции рост цен в условиях увеличения спроса на фоне падения ставки будет сдерживаться динамичным расширением предложения на фоне развития нового строительства, полагает Максим Клягин.

Кроме того, с начала 2013 года наблюдается рост задолженности по жилищным ипотечным кредитам. По предварительным данным, в мае 2013 года просроченная задолженность по текущим ипотечным платежам превысит 28,3 млрд рублей, что на 9,9% больше, чем на 1 мая 2012 года, когда она составляла 25,5 млрд рублей. На конец года просрочка по ипотеке может составить более 30 млрд рублей. Такие цифры приводит коллекторское агентство "Секвойя Кредит Консолидейшн". Одной из причин роста объемов просроченной задолженности называется тот факт, что в 2012 году банки снизили требования к ипотечным заемщикам. Такое ослабление требований потенциально увеличивает риски банковской системы, поскольку может привести к увеличению доли высокорисковых кредитов в активах банковской системы, считает АИЖК. Вызывает тревогу и увеличение доли кредитов с низким первоначальным взносом, отмечает агентство. Кроме того, финансовая грамотность заемщиков по-прежнему остается на невысоком уровне, сетуют эксперты.

По мнению Александра Крапина, рост просроченной задолженности служит косвенным индикатором приближения очередной острой фазы кризиса. К счастью, его опасения разделяют не все. Пока это скорее нейтральный фактор, считает Максим Клягин. "Просрочка в совокупном портфеле задолженности по ИЖК, насчитывающем около 2 трлн, составляет менее 1,5%, что свидетельствует о хорошей сбалансированности. Это определенно низкий уровень, даже заметный рост которого не приведет к критическим рискам. Кроме того, стоит учитывать, что наблюдаемый рост просрочки формируется в условиях падения темпов выдачи новых кредитов и отражает скорее снижение динамики рынка и пока свидетельствует о серьезном ухудшении качества кредитов. Одновременно у регулятора есть механизмы поддержки рынка, некоторые из которых сейчас как раз запускаются. Например, речь о программе рефинансирования - выкупа у банков пула ипотечных кредитов с последующим выпуском их на вторичный рынок", - комментирует эксперт.

Как ожидается, в этом году российский ипотечный рынок продолжит свой рост, хоть и не столь активно, как в 2012 году. Продолжение роста в этой сфере позволяет надеяться и на улучшение демографической ситуации в стране. К такому интересному выводу пришли эксперты ВТБ24. Ипотека повышает рождаемость, констатируют специалисты банка. Проведенное ими исследование показало, что покупка недвижимости по ипотеке действительно стимулирует граждан искать новые источники дохода. Так, у 63% заемщиков ВТБ24 в течение года с момента оформления ипотеки увеличился доход. Кроме того, оказалось, что люди, взявшие ипотеку, реже меняют семейное положение, а также у каждой пятой семейной пары за последние три года родился ребенок, а еще 4% - ожидают прибавления в ближайшие месяцы. При этом в банке отмечают, что преимущественно ипотека актуальна для регионов — 80% кредитов оформлены вне Москвы и Московской области. Вполне возможно, что в цепочке "ипотека-рождаемость" замешан ещё и материнский капитал, который многие используют на погашение задолженности по ипотеке. При этом именно на региональных рынках материнский капитал составляет весомую долю от стоимости квартиры. По данным "БЕСТ-Новострой", доля сделок с использованием материнского капитала сейчас составляет 5-7%.