Как формируется цена на недвижимость в Украине: почему жителей хрущевок никогда не расселят

Посмотрел, как на странице Tetiana Montian народ активно обсуждает имущественно-правовой аспект переселения владельцев квартир из «хрущевок» и подумал,что, при всей важности самой темы крайне несовершенного имущественного права в Украине, этот конкретный вопрос не имеет никакого практического применения, ибо жители хрущевок никогда массово из своих домов переселяться не будут. Read my lips, как говорят американцы: НИКОГДА!

Вопрос этот всплывает регулярно перед муниципальными выборами в Киеве, а иногда и на правительственном уровне. Последней, кто его активно обсуждал и рассказывал о достигнутом прогрессе с крупной московской инвестиционной компанией, была премьер Тимошенко в оба своих пришествия во власть. Еще тогда я задумывался, являлась ли та пропагандистская шумиха результатом неизбывной тяги Юлии Владимировны к всенародной любви или она и впрямь такой плохой бизнесмен, что не может решить элементарную экономическую задачку и понять полную бесперспективность этого дела.

Впрочем, для начала считаю принципиальным четко ограничить тему обсуждения. Тем, кто полагает, что задачу переселения миллионов людей можно решить за счет бюджета — неважно, муниципального или государственного — предлагаю пойти проспаться и вернуться к нам во вменяемом состоянии. Итак, договоримся, что речь может идти только и исключительно о привлечении на коммерческой основе частных инвесторов, которые готовы вложить деньги в отселение людей взамен земли, которая освободится под будущую застройку. Я также заранее оговорю, что не буду здесь анализировать все аспекты проблемы, например, густоту застройки в интересующих нас микрорайонах и вытекающие из этого градостроительные возможности в соответствии с существующими нормативами. Ограничусь только двумя аспектами.

Первый и главный — экономический. Чтобы понять его не надо быть Трампом или Баффетом. Затрачивая средства на отселение нескольких десятков квартир, застройщик получает абсолютно не нужное ему имущество, тогда как интересует его только и исключительно земля. А она и близко не стоит таких денег. Сделайте сами элементарное вычисление. Обычная четырехподъездная девятиэтажка имеет около двенадцати тысяч квадратов. Приблизительно 9 из них — сами квартиры. Забудьте сейчас, что что у многих людей сделаны недешевые ремонты, что немалая часть жильцов окажутся шантажистами, желающими получить за свой метр полтора или двойную цену и т.д. Просто представьте, что вам нужно выкупить у владельцев эти метры и пусть цена будет существенно ниже рыночной — 1200 долларов за метр. Таким образом, вы потратите свыше десяти миллионов долларов… фактически на покупку пололвины гектара земли, закрепленных за этим домом, а еще точнее — права аренды этой земли. Именно это — сухой остаток после сноса старого здания (хоть это, впрочем, как и вывоз строймусора, стоит немалых денег). Да на рынке за такие деньги можно найти с десяток таких участков — и это без выброшенных нескольких лет на отселение, без переговоров с шантажистами, решившими нажиться за ваш счет и скандалов с полоумными дедушками и бабушками, мечтающими умереть только в этом доме назло проклятому буржую. Иными словами, сделка подобного рода даже в идеальных условиях является экономически нецелесообразной и потому бессмысленной. Но условия-то далеко не идеальны.

Здесь мы переходим ко второму фактору, на котором я хотел остановиться — самой общественной атмосфере, в которой существует строительный бизнес. Понятно, что в таком коррумпированном государстве, как нынешняя Украина, неизбежны ситуации, подобные войнам вокруг Пейзажной аллеи. Но все же любой, знакомый с этим вопросом, человек знает, что основное количество споров киевлян с застройщиками происходит именно в самых забитых спальных районах, где нищее люмпенизированное население просто не может смириться с фактом, что «их» на пустыре (поскольку там уже десятилетия писают их собачки) кто-то построит дом и наживет денег. В результате конфликтов с жителями окрестных домов сотни застройщиков лишились своих участков безо всякой компенсации миллионов, которые каждый из них затратил до того, что получил разрешение на строительство. (Кстати, если кто не понимает, то миллионы эти, превращающиеся в миллиарды, так или иначе приходится оплачивать «нормальным» покупателям жилья, ибо это повышает риски и, соответственно, отражается на себестоимости). Никого ни разу не заинтересовало, что все документы и разрешения застройщик обычно получает законно, а взятки чиновникам платит, в основном, за то, что те исполняют свои служебные обязанности.

Учитывая, что работать по отселению потенциальным инвесторам пришлось бы именно в этих «благополучных» районах, а конфликты с жильцами гарантированны, как думаете, сколько сумасшедших искали бы такие проблемы на голову?

Впрочем, проблемы можно легко найти не только там. В начале 2000-х один сотрудник «Киевспецэксплуатации» рассказывал, как некая фирма выиграла тендер на аварийное здание в центре. Срочно сделав и утвердив проект, застройщик взялся за отселение жильцов. Потратил миллионы, прежде чем обнаружил, что одна семья пожилых людей выселяться передумала и никакие варианты ее больше не устраивают. Эффективное обычно отключение электричества результатов не дало, более того, еще сильнее озлобило деда. И когда представители инвестора и городских властей в очередной раз отправились договариваться, старик снял со стены ружье и всадил строителю заряд мелкой дроби в зад. История закончилась вполне «благополучно», ибо страх тюрьмы все же заставил семью подписать документы. Но, как мы все понимаем, жоп на такой крупный проект не напасешься, так что, еще раз: забудьте о переселении жителей хрущоб.

P.S.Не нужно при этом считать, что решить проблему невозможно. Существует зарубежный опыт реновации таких зданий за счет инвесторов при условии достройки 1-2 этажей БЕЗ отселения жильцов. Проблема лишь в том, что это бизнес для массы небольших компаний — крупным здесь делать нечего, а значит, нет и серьезных лоббистов. Кроме того, тут нужна серьезная программа поддержки от города или даже правительства, т.е., работы соответствующим чиновникам добавится, а взяток — вряд ли, бизнес и так не самый рентабельный. Поэтому перспективу его в современной Украине я рассматриваю как крайне сомнительную.