Новый дом, отличное жилье, но так хочется внести свой собственный штрих. Однако не всегда наши желания совпадают с возможностями утвержденных законом норм и правил. Почему вопрос переделки конфигурации жилого или нежелого помещения так непрост и чем грозит самостоятельная перепланировка?
В этом вопросе нам помог разобраться Алексей Паршин, руководитель Агентства "Город" и опытный эксперт в вопросах перепланировок. Уже 10 лет его компания помогает решать самые сложные вопросы собственникам жилья и, опираясь на богатый опыт, он советует, прежде всего, подумать о том, какие проблемы встанут перед владельцем недвижимости в случае несогласованного сложного ремонта. Все проблемы руководитель компании по согласовании перепланировок подразделил на три пункта:
- Штрафы и лишение прав собственника на квартиру в результате нарушения законодательства. Cогласно жилищному кодексу РФ, незаконными считаются ремонтные работы, проведенные до начала каких-либо решений административных органов по согласованию переноса стен, дверных проемов, смены назначения комнат и других изменений. Любые подобные решения нужно согласовать в установленном порядке с разработкой технической документации и прохождением экспертной оценки в Жил. инспекции или местной администрации района. Только после получения положительного решения можно приступать к ремонту. В противном случае собственнику жилье гарантирован штраф, возврат внешнего вида квартиры в первоначальное состояние за свой счет или даже лишение прав на квартиру в случае нарушения предписаний.
- Потеря ликвидности квартиры, по оценками риелторов квартира с несогласованной перепланирвкой оценивается на 5-10% ниже среднерыночной, чем аналогичная квартира с согласованной перепланировкой. Это общеизвестный факт, и даже если вы продаете квартиру за наличные деньги, и покупатель соглашается на несогласованную перепланировку, тем не менее риеэлторы со стороны покупателя как правило снижают стоимость квартиры на те самые 5% за счет торга в этом направлении. То есть квартира до 10 млн рублей потеряет от 300 до 500 тыс рублей.
- Проблемы со сделками с квартирой. Такая недвижимость не может быть продана покупателю с ипотекой. Это признанный факт, основным документом для банка является оценка, в этом документе обязательно будет отражен факт изменеия (самовольная перпланировка), а банки подобную сделку не одобрят.
То есть любое отхождение от норм, установленных законодательстром нашей страны, так или иначе повлияет на стоимость квартиры, возможность ее дальнейшей продажи или бюджета ее владельца. То же касается и изменений нежилого помещения.
Если рассматривать примеры из практики, то мы готовы привести два последних кейса из нашей практики, чтобы иллюстрировать ситуацию. Ключевая ошибка собственников квартир в новостройках, так и дизайнеров и архитекторов, на наш взгляд, заключается не в моменте несогласования перепланировки до начала ремонтных работ, а в том что они не консультируются с профессионалами относительно выбранного ими планировочного решения. На этом этапе большинство ошибок можно было бы избежать.
Половина обратившихся к нам за согласованием перепланировки с уже реализованной переделкой имеет в составе изменения, которые невозможно согласовать. Например, одна из последних семей, обратившихся к нам за консультацией, уже перенесла кухню в гардеробную, сделав снос стены. Но они не учли тот факт, что площадь кухни в нише подсобного помещения должна быть не менее 5 кв м, а зона гардеробной в этой квартире составила всего 2 кв м. То есть собственники попросту не выдержали норму по минимальной площади кухни ниши, и согласование перепланировки законным путем стало невозможным. Заказчики имели на руках предписание от жилинспекции, призывавшее обеспечить доступ инспектору в квартиру МЖИ. После чего последует предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. На фоне уже завершенного ремонта реализация этого предписания будет стоить крайне дорого. Мы посоветовали обратиться в суд за признанием перепланировки возможной, суд мог бы встать на сторону этой семьи, учитывая факт верно выполненных норм гидроизоляции. Но шансы невелики.
Еще один недавний случай: собственники коммерческой недвижимости изменили фасад на первом этаже офиса в Москве, сделав несколько тамбуров и летнюю веранду. В таком виде нежилое помещение проработало несколько месяцев, а после было получено предписание жилинспекции предоставить документы о согласовании перепланировки. Документов не было, законных основания для подобной переделки - тоже, а значит весь первый этаж офиса следует привести в первоначальный вид.
Финансовые потери в обоих случаях очевидны. Поэтому первое правило — проконсультируйтесь о у специалистов и только потом решайте, что и как вы измените.
Основные понятия — что следует знать
Статья 25 ЖК РФ основные понятия в этой сфере. И из нее следует, что перепланировкой является изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Если вы планируете поменять местами дверные проемы, изменить назначание комнат, иначе расположить сантехнику в доме, решить вопрос остекления лоджий и балконов — то это перепланировка. Согласование необходимо пройти чтобы перепланировка стала законной. Жилинспекция — уполномочный орган по согласованию перепланировок, в Московской области — это местная администрация.
Что можно и чего нельзя?
В ТОП популярных разрешенных решений входят:
- Расширение ванной комнаты или санузла за счет коридора и гардеробной комнаты,
- Обьединение ванной комнаты с санузлом или раздел таковых,
- Перенос кухни в зону коридора,
- Обьединение кухни и комнаты при наличии газовой плиты,
- Демонтаж подоконного блока и установка французского окна, что делает вид более эстатичным и увеличивает простор.
- ТОП запрещенных изменений:
- Размещение кухни над жилой комнатой,
- Установка мокрых зон в ненадлежащих местах,
- Размещение сан. узла над жилой комнатой,
- Расширение санузла за счет жилой комнаты (можно только в квартирах 1 этажа. Во всех других случаях — это нарушение существующих норм),
- Объединение комнаты и кухни с газовой плитой,
- Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне.
В Москве запрещено присоединение балкона или лоджии. Разрешен лишь демонтаж подоконного блока с установкой французского окна, и еще масса других ограничений.
Документы, куда идти, что делать, сколько ждать и сколько придется заплатить?
Самым первым шагом в согласовании перепланировки является получение исходного тех паспорта БТИ с видом квартиры до перепланировки. Важно обратиться в БТИ за данным по вашей квартире (в архивы), если данных нет — важно уточнить у застройщиков, какое БТИ принимало ваш дом. Если данных нет, тогда вам нужны специалисты, уполномоченные разрабатывать подобные планы.
Проект перепланировки — основной документ который анализирует Жилинспекция или администрация. Этот проект изготавливается компанией имеющей СРО на право проектирования. Эта лицензия обязательно должна быть приложена к проекту. В нем будет и пояснительная записка, план квардиры до перепланировки, и план демонтажа конструкции, план после перепланировки, узлы по устройству полов, стен, схема рвзводки сантехники и раздел специально под вашу перепланировку с необходимыми рассчетами. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможностей перепланировки, оно дает информацию Жилинспекии о надежности всех несущих стен и той нагрузке, которую от стяжки и перегородок они понесут. Весь процесс согласования занимает не менее 2–3 мес.
5 основных вопросов, которые помогут владельцу понять схему процесса и разобраться, стоит ли согласовывать все самому или лучше обратиться к профессионалам.
- Если ли в квартире перепланировка?
Сравните тех паспорт квартиры и план застройщика — проверьте все детали на соответствие. Если нет соответствия — имеет факт перепланировки и это важно учесть при запуске бюрократического процесса.
- Стоит ли перепланировку согласовывать?
Важно учесть все нарушения и потери ликвидности квартиры, возможные проблемы при продаже, риски, которые собственник несет имея несогласованную перепланировку.
- Можно ли все сделать самому и никуда обращаться вообще?
Нет, поскольку минимальный набор документов включает в себя проектную документацию и техническое заключение о состоянии несущих конструкций, ее могут готовить компании имеющие СРО на право проектирования. Жилинспекция допускает согласование по эскизу и от руки, но только в случае самых простых перепланировок от которых идет минимальное изменение стен и оборудования. Таких случаев крайне мало.
- Нужно ли у компании заказывать услугу "под ключ" или заказать только техническое заключение и пройти согласование самостоятельно, cэкономив при этом часть средств?
Стоит отметить, что любой процесс согласования редко проходит с первого раза и бывают замечания со стороны контролирующих органов. Если вы заказываете услугу "под ключ", то защиту проектов в разных инстанция берет на себя компания отвечающая за реализацию услуги. Вы платите только за результат. Если вы решите сэкономить, то оплатите только подготовку документов. И при этом гарантии за конечный результат компания не даст.
- А что делать после получения согласования, можно ли при ремонте отклоняться от проекта?
Любое отклонение от принятого проекта потребует повторить весь процесс согласования. И после окончания ремонтно-строительных работ по разработанному плану нужно произвести приемку квартиры после ремонта, подписать акт комиссии ЖилИнспекции и внести изменения в органах БТИ и Росреестра. Только тогда перепланировка является полностью узаконеной, она отображена во всех базах и реестрах, после чего не будет никаких проблем.